经国务院同意，中国人民银行决定自10月29日起上调人民币基准利率，这是我国10年来首次提高银行存款利率。银行加息，与老百姓的日常生活息息相关。那么，这次银行加息对北京二手房市场有何影响？笔者就此采访了北京一些著名房地产经纪公司，如链家、我爱我家、大成正嘉、鑫尊经纪、北京顺驰等，这些公司普遍认为，这次利率调整从整体上有利于房地产市场的降温，对一手房开发与购买有一定影响，但对于二手房市场则影响不大。
利率上调刺激房源放量
我爱我家公司专业人士进一步解释到，因为大多数二手房购买者是以自住为主，所以此次上调利率并不会从根本上影响这部分人群的购买动机。同时，对于部分二手房业主来说，在房屋租赁市场价格基本平稳的情况下，利率上调后相比于以前，持有现金比持有房产的比较收益略有提升，从而会在一定程度上刺激房源的释放，进一步缓解北京二手房市场供不应求的局面。
北京第三季度二手房交易统计资料显示，第三季度二手房交易均价为3501元/平方米，比去年同期上涨了9.7％，比今年第二季度上涨了12.9％，加息后房源的放量将会从一定程度抑制房价的上涨势头。
有效需求不会减少
许多人担心，由于个人住房贷款利率上调，会使得贷款购房者还款额上升，直接加重购房者的月供负担，这会影响广大房产需求者的购房需求，对整个二手房市场交易产生抑制作用。“链家”市场专业人士认为，这种担心并没有依据。
从贷款方面来看，此次个人住房商业贷款利率和住房公积金贷款利率上调并不会影响二手房需求者的购房意愿。北京市目前二手房市场中，有85％以上的二手房消费者采取贷款的方式进行购房资金融资，并且绝大部分进行的是15到20年的按揭贷款。按照利率调整，二手房需求者将要面临房贷成本0.27％的上升，而这对贷款人的压力并不大。以当前市场行情为例，成交的二手房以40万元居多，按照房贷7成20年计算，贷款28万元，在原来5.04％的利率下，采用月均还款的方法，贷款人月供是1854.07元；而在5.31％的新利率下，同样的还款方式，贷款人的月供变为1896.16元，只上升了42.09元，这对真正需要购买二手房的需求者来讲根本不造成任何压力。因为目前北京市二手房价呈现供需两旺的趋势，二手房价都比较高，购房需求者能够承受每平方米5000至6000元的二手房房价，自然不会在乎这每月42.09元的月供上涨。也就是说，二手房需求者的购房需求对于购房成本的上升并不敏感，因此购房意愿不会因为房贷利率的上调而改变。
过度房产投机遭受打压
根据近期的调查，出于投机性目的购房的需求者超过了10％。接受采访的经纪公司均认为，加息将会抑制这些投机行为，因为上调房贷利率，直接增加了投机性购房需求者的投资成本。虽然投资成本增加得并不多，但是投机者对加息的预期存在很大的不确定性，心理预期遭受打击。同时这次加息对中长期存款利率的上调幅度明显，使得中长期储蓄行为得到鼓励，收益增加。一方面投机成本的增加，另一方面中长期存款储蓄收益的提高，这使得房产投资者在房产投资和储蓄之间进行抉择，从而会使投机者退出房产投资市场。因此，对于那些购买两套、三套甚至多套住房进行投机的投资客来说，利率的上调将会有效抑制他们的投机行为。
房价平稳成为市场趋势
专业人士还分析指出：只要过度、盲目的二手房产投机行为得到有效的遏制，那么，由这种盲目房产投机引起的房价偏离真实价值的趋势也能够得到改善，从而二手房价格部分虚高的现象将得到有效抑制，二手房价就会表现出平稳发展的趋势。只要二手房价格显示出明显的价格优势，一些一手商品房的需求者就会分流出去，这将对过高的一手房价产生下拉作用，最终使得整个房地产价格整体趋于平稳。这样，所谓的由于过度房产投机行为引致的“泡沫”就不会出现，而通过“加息”防止行业过热的政策初衷将通过影响房地产一级市场和二级市场两个不同渠道而顺利达到。
（徐德新）
《市场报》 (2004年11月09日 第十六版)
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