随着市场寒冬期的来临，一些小的、非专业的开发商将会慢慢地淡出市场或者被并购。本报记者康亚风摄
11月新盘数量仅5个，前三季度购置土地面积同比下降63.7%，宏观调控效应初显
刘晓光称，虽然萎缩迹象显现，但市场需求依然很强劲，这种情况不会延续很长时间
据多家知名代理公司调查，去年11月新盘数量超过20个，而今年同期仅为5个，下滑幅度惊人；市统计局的最新数据显示，1-9月份北京市购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；不少开发商产生“惜售”心理，一系列现象说明，土地、金融等宏观调控已逐渐显现出它的滞后效应，北京房地产开发市场开始出现阶段性萎缩迹象。
初现端倪
新盘数量仅为去年同期的25
%来自北京协成、北京思源顾问等多家知名代理公司的最新统计显示：10月份北京新开盘项目在18个左右，而11月正式亮相的新盘只有5个，下滑幅度惊人。此外，思源顾问的市场研究人员还预测，由于11月基本上没有新增内部认购项目，预计12月北京市新盘供应将继续持续11月的新盘供应低潮，如没有大盘开盘的支持，12月新盘供应量较11月还将有大幅下降。由此看出，北京新盘的供应从10月份起呈现明显下降趋势。
与今年相比，去年同期的新盘放量非常旺盛。北京中原经纪公司发布的报告显示，2003年京城地产推出新盘超过200个，其中9月推出新盘25个，10月推出新盘26个，11月份的新盘数量也超过20个，同时市场还出现了11个大盘，大盘供应量占到了全年供应量的55%.可见，国家对土地、金融等宏观调控已逐渐显现出它的滞后效应，并由此导致新项目供应数量锐减，房地产开发市场开始出现阶段性萎缩迹象。
影响深远
土地开发等先行指标大幅下滑
北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克表示，新盘放量锐减仅仅是市场萎缩的一个信号，据他预测，这个市场萎缩期将会持续一年，甚至更长的一段时间。而他的这一说法正是基于近期北京土地市场的一系列反应。
据了解，8·31土地大限之后，由于一级土地市场不再允许协议转让，使得近期北京市房地产开发中的各项先行指标（包括购置土地面积，土地的开发面积等）出现大幅下滑。市统计局最新公布的数字显示：1至9月北京市购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%；商品房新开工面积1971.4万平方米，同比下降4.8%.先行指标的大幅下降，无疑预示了今后北京房地产市场将会进入一个长时间的“寒冬期”。
市场反应
中小开发商暂时放缓开发力度
北京恒宇佳泰房地产开发有限公司前期部策划经理于洋称，自从8·31土地大限后，土地供应明显不足，半年来他一直在为公司寻找土地，可是效果并不理想。于洋称，目前北京市土地市场公开交易的地块并不多，前一段时间供应量只有六七十块地，大概一百多万平方米左右，远远不能满足开发需求。而二手地的价格又被哄抬得很高，为了避免风险，不少中小房地产企业都暂持观望态度，甚至还转入其他行业发展。
此外，张卫克还表示，除了土地供应不足，金融调控力度的加大也使得大部分中小型开发商对新项目的开发裹足不前。“现在开发项目，必须交齐土地出让金，而几千万元甚至是上亿、几个亿的资金，不是所有开发商都能承受得了的，放缓开发力度也是中小开发商的一种自我保护。”张卫克称。
可见，中小开发商的反应进一步加深了北京房地产开发的萎缩程度。“至于这个寒冬期会持续多长时间，主要还是取决于政府的态度。”
一位不愿透露姓名的开发商如是说。
不同声音
经历一定的寒冬期有利于市场发展
对于这种阶段性萎缩的迹象，曾宣称要做中国房地产业界老大的首创置业股份有限公司董事长刘晓光却不以为然。刘晓光表示，阶段性萎缩是全世界房地产业的必经阶段，美国、日本、泰国、甚至包括中国的香港都曾经历过这一阶段。香港房地产业经过近8年的调整期，市场泡沫被积压近半，再度进入一个良性轨道。而其他所谓进入阶段性萎缩时期的国家也与香港的情况类似，只是调整的时间不同而已。
刘晓光称，虽然目前北京的房地产市场已经进入了一个阶段性萎缩时期，但北京的实际情况要比刚才提到的地区好很多。刘晓光解释，目前北京房地产业的买方市场依然很强劲，这表明北京房地产开发市场的寒冬期并不会延续很长时间。
而他个人认为，经历一定的寒冬期对北京房地产市场也是有必要的。由于以往土地获取途径比较混乱，房地产市场一直都是鱼龙混杂，产品质量不高，随着寒冬期的来临，一些小的、非专业的开发商慢慢地淡出市场或者被并购。
“从某种意义来说，这实际上是一个冷静期，而不是一个寒冬期。”刘晓光表示。
本版采写/本报记者吴海花
楼盘数量缩减至少要持续一年
业界认为，除非政府明年会大批放量土地，否则难以缓解现有局面
由于资金吃紧，不少开发商开始推迟入市的时间、进行资源重组，有的甚至把手里的土地和项目公司都一并转让他人，而并购、入股更是屡见不鲜。这使得北京房地产市场的项目整体数量开始减少，据记者粗略估计，目前同时在售的成熟项目不超过200个，而在以往最鼎盛时期，这个数字可以达到上千个。
张卫克也证实了这一观点，他表示，由于土地、资金门槛逐渐变高，好多小公司无法经营，这导致了市场上楼盘数量锐减。不仅如此，由于一般项目的开发周期大概是一年，因此这种数量缩减的情况至少要持续一年，除非政府在明年大批放量土地，否则难以缓解现有局面。
也就是说，北京市房地产开发市场必然要经历一个阵痛期。
与此同时，项目数量的锐减还引发了开发商的“惜售”心理。不少开发商在接受记者采访时坦言，反正总供应量不多，即使卖得慢一点也总会被消化掉，晚一点出售，说不定价格还会卖得更高。而此前多个项目开盘就出现了排队认购的情况，似乎也印证了“惜售”心理的依据所在。
政府说法
近期不会有大规模土地放量
目前市国土资源局确实有储备土地，但投放的时机和数量都没有定论
在记者采访过程中，不少开发商都希望政府能够加快投放土地的步伐，从根源上缓解北京房地产市场的经营压力。对此，北京市国土资源局办公室主任刘占恩表示，鉴于目前这种土地短缺的现象，主管部门也在努力进行调整，并会选择适当的时机投放土地，但当记者问到具体的土地投放计划和数量时，刘则不愿意回答。
此前有媒体报道，近期内有20余宗土地将在市土地交易市场公开交易。记者为此向北京市国土资源局土地市场部部长叶向忠求证，叶向忠表示他对此并不知情，虽然目前市国土资源局确实储备有一批土地，但投放的时机和数量都没有定论，而近期则应该不会有大规模的土地集中放量。
可见，在近期之内，北京市国土资源局大批放量土地的可能性并不大，而这种情况很可能将持续相当长的一段时间，对此刘晓光认为，仅仅靠政府收购土地然后拿到市场上进行公开交易，是无法满足开发商的现实需求的。他建议政府运用经济手段来缓解这一阶段的市场压力，在控制一级土地市场的同时，规范二级土地市场交易，通过不同渠道来缓解目前市场上的低迷状态，使得整个市场进入良性而稳建的运作轨道，平稳渡过这段时期。
市场动向
大牌开发商频频“吃地”
8·31大限后，北京市房地产市场逐步进入寒冬期，与此同时，以实力而著称的大牌开发商都加快了大量“吃地”的步伐。
而市场的反应似乎也印证了这一说法，在之前房管局进行的海淀区西二旗居住区二期用地竞拍现场，前来参与竞价的都是首创集团、新华远等北京房地产界重量级的开发商，而且竞拍回合达到118轮之多，开发商之间的竞争激烈程度可见一斑。
据了解，目前北京的大型开发商如中房集团、首创集团、北京富力、新华远等多家公司都在“吃地”扩张。刘晓光称，他们已经正式展开并购计划，至少有一个项目已经签订并购合同，其他的项目也在洽谈阶段。他还表示，首创集团对寻求并购的项目很感兴趣，只要价格、地段合适，首创很乐意通过收购或者是重组的方式将这些项目纳入首创的旗下，进行重新整合。
“目前的寒冬期将会成为北京土地史上的历史时刻。”刘晓光认为。
记者手记
从感性到理性只一步之遥
从大乱到大治，这是全世界房地产发展必经之路。香港的房地产业从上世纪六七十年代开始，八十年代进入高速发展期，到九十年代则达到了高峰，亚洲金融风暴来临之后，香港房地产发展从感性转入理性，进入近8年的调整期，也就是所谓的阶段性萎缩时期。
值得庆幸的是，北京房地产市场的这一步从迈步到着地的时间并不会太长，和其他地区房地产市场不同，北京房地产市场的背后有着成熟的购买群体，而这强大的购买力终将推动北京快速摆脱目前的“寒冬期”。从这个角度来看，北京地产从感性到理性也仅仅是一步之遥。不可否认的是，在此期间，政府和资金实力雄厚、有成熟运作经验的大型开发商都将会扮演重要的角色，如何将市场需求和政府引导有机结合起来，是他们需要解决的共同问题。
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