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经济学人争论房产泡沫(行业关注)(图)


http://finance.sina.com.cn 2004年11月02日 10:52 人民网-市场报
  李若愚
经济学人争论房产泡沫(行业关注)(图)
  建设部《怎样认识当前房地产市场形势》的报告日前正式出台,由著名经济学家陈淮牵头编纂,核心观点是不能轻言“房地产泡沫要破灭”。但年轻的经济学人尹中立与易宪容对该报告却持保留态度。尹中立已向媒体披露,地产商可能操纵原始数据;易宪容也对陈淮主持的报告进行了批评。

  泡沫是否真的存在?希望学者在交锋中寻到真理,读者在旁观中学会冷静。

  “真实需求”有多真实?

  关于全国房地产需求,建设部报告指出,未来近20年,我国有大量的新增城镇人口需要解决住房,城镇居民人均住房面积也会有一个跃升,因此目前的住宅需求“仍然真实”。即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象,也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

  而易宪容指出:“建设部的报告仅是把潜在需求看成是真实需求,其结论肯定是令人质疑的。”

  易宪容认为,目前的社会需求中,究竟有多大比例属于普通百姓的居住需求,这个问题必须澄清。“房地产与一般商品不同,它既是耐用消费品,也是投资品,衡量房地产需求不能简单地把消费需求或投资需求分开来衡量,而是要把两者结合起来,其依据是居民的可支配收入”。

  靠社会预期定价合理吗?

  对于国内的房价猛涨,建设部的报告认为,社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。目前CPI(消费价格指数)强劲上涨,说明当前的房价上涨并非孤立。“老百姓对未来房价上涨的预期推动了他们当下购物的行动”。

  但易宪容认为,这种看法是实体商品的虚拟化,“让人们仿佛又看到了美国纳斯达克股市吹起的泡沫”。在美国纳斯达克的股市泡沫破灭之前,上市公司的价格主要看该公司预期的投资价值,结果是纳斯达克股市的泡沫很快就吹大与破裂。“如果国内房地产也要步纳斯达克股市后尘,那么国内房地产泡沫的吹大与破裂也不远了。”

  空置率下降就安全?

  建设部的报告指出,从动态上看,商品房空置面积并没有增加,而是呈下降趋势,这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

  尹中立研究员认为,空置率下降并不能说明房地产市场没有泡沫。房地产市场呈现周期波动的特征,周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退4个阶段。最值得警惕的是第三个阶段,这是房地产泡沫形成的阶段,市场景气度很高,人们对前景充满盲目的乐观,但此时的市场形势随时会出现逆转,非常容易遭受损失。而在这个阶段,房屋的空置率恰恰是下降的。

  “供需两旺”是否该鼓掌?

  建设部报告列举了大量房地产市场“供需两旺”的数据。而在对上海调研中,尹中立发现存在一个悖论:住房市场需求大于供给,而普通市民收入水平又无法承受如此高的房价。

  尹中立认为,供需两旺的背后,“隐含着相当大的‘危机’”。“上海房价远超普通市民的收入承受能力,房价收入比超过了14倍。一般来说,平均房价与平均家庭收入的比率在5左右比较合理,即使是1997年房地产泡沫破裂前的香港,房价收入比也只有11倍。”

  局部过热不等于泡沫?

  建设部报告认为,城市房地产过热只是局部的,并不存在房地产行业泡沫的问题。

  而易宪容认为,就房地产泡沫的定义而言,它本来就只能集中在一个或几个城市,本来就没有全国都出现房地产泡沫的可能。“对于房价来说,它永远只能是地点,地点,还是地点。也就是说,房地产泡沫只有是集中到一个或几个城市,如果说,在中国大城市出现房地产泡沫,还要用拿小城镇的房地产价格来比较吗?”

  《市场报》 (2004年11月02日 第十五版)





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