麦格里集团大中华区董事总经理温天络讲话

　　

麦格里集团大中华区董事总经理温天络讲话

　　主持人：

　　谢谢山之口先生。下面请温天络先生给大家做演讲，他现在是麦格里集团大众化区董事总经理，麦格里集团是亚洲地区最具投资银行之一，他曾经融资超过一亿港元的融资，而且在2004年，就是今年四月份荣获中国风险研究院颁发的，2003年中国卓越风险投资家的殊荣。这个奖项是人大常委会副委员会成思危设立的。同时温现身还有美国斯坦福大学的硕士学位。下面有请温先生。

　　麦格里集团大中华区董事总经理温天络：

　　谢谢大家，我想今天说的内容就是关于国家GDP的增长，我怎么把这个话题带到一些房地产的项目，或者给大家提供一个新的概念。刚才主持人说到我们公司的背景，我一会儿再补充一下。

　　大家从这两天的会议里面，大家知道国内的GDP增长是很大的。在增长里面有一部分是来自固定资产的投资，固定资产的投资大家可以想到，是一些大型的机件，或者是大型的制造产业，还有房地产业投资。在这个前提之下，大家知道今年年初的时候，国家实施了宏观调控，里面对部分的产业，特别是房地产有一些作用。从我们过去来讲，麦格里管理三千亿人民币的资产，我们对几个产业其实有不同的看法。我们针对稳定型的高增长型的产业有特别浓厚的兴趣，机件型的投资是一个比较稳定的，他的回报不高。但是我们知道机件型的，他也带来一个高门槛的项目。举个例子，我们拿北京首先机场高速来说一下，你说这不是控制的项目吗。这个是机件项目怎么引申到房地产的项目，这种机件型的项目有一个稳定的收入，这个稳定的收入可能是一个高素质的现金流量，从而怎么把这个现金流量证券化。我们看到同样的一个概念，就是怎么套到房地产的概念。传统的地产概念来讲，我想大家也知道，最近两个礼拜有一个美资大的银行说上海房地产泡沫快要破了。说这句话大家也知道，也听了很久了，听了好几年了。但是说一下，每一个经济都需要有一个经济的调整，我觉得短期之内房地产还会持续增长的。

　　我提到传统房地产融资的方式，大家知道有股东的投资，或者有一些银行的借贷。国内现在最流行的方式还是借贷的方式，我们看到上市的一些方式，上市的方式来讲，这肯定是一个时间或者机会成本比较高的，门槛比较高的方式。从这里面再分类，我们看到房地产类别有一个住宅的楼房，住宅楼房大家知道，房地产开发商可以有一个预售的方式，需求的资金量是不高的。这样的话，房地产信托基金这个概念，我希望给大家介绍一下。就是可以使更多投资者进入国内房地产项目。这里有一个住宅的项目，还有经营商业的信贷房地产公司。我们刚才说所谓经营性的房地产，我们看到一些高档次的写字楼，看到高档次的商场，或者是一些仓储。我们怎么样可以把他未来的一些租金证券话。目前来讲，国际上有一个叫做(英文)，这个是房地产投资信托的概念。在(英文)的基础上，也一个三大的参与者。第一个是资金的提供者，第二个是信托的单位，就是这个钱打进信托，受他管理，第三个就是有一个基金的操作模式。这个在全球的规划来讲，美国是最发达的，目前来讲(英文)整体的规模超过2千亿美金。从亚洲区的发展来看，国内现在还没有真正的开始，从亚太区来讲，发展最好的国家就是澳大利亚的，第二个就是日本。从这个概念上来讲，也带出西方的一种管理方式，跟我们亚洲区不一致的地方。第一点是产权跟管理权分开的方式，我们看到一些发达的地区，我举个例子。有几个大城市，像纽约，像伦敦，今天去看，和跟二十年去看，他的变化是不大的。本身来讲，这些地区有大量的已经建好的楼房，就是类似我们北京说中央商务区的概念。这个也有分一级市场，二级市场，二级市场营业额比一级市场更大了，人口已经差不多停留了。还有在住宅、商业的楼房，基本上你们有新的发展区域。从里面来讲，发展出来二级的业务来讲，是市场主流的方向。

　　我们说一下二级市场的赢收，就是收购、转让、租赁、管理、政治的服务，怎么资产祝贺。我们把房地产基金概念做成一个基金的概念，就是收购一些稳定的资产，然后怎么证券化。我几天只是给大家一个概念。

　　来讲房地产的投资信托在新加坡是比较发达的地区，现在已经也七个房地产信托的基金。我们最近来讲跟当地一个(英文)进行四亿美金的项目。这里有一个问题，就是我们拿一个大楼，比如说金茂大楼。他本来有长久的，高素质的租客，我们把这个租客做一个分类，怎么把租客的现金流变成公司的限制。传统的房地产公司，他融资的方式有借贷，也有上市，知道的都说，现在所有的房地产公司，他市场的价值永远是在他净资产的值上，原因是他下面房地产的资产，是处于不流通的情况。怎么把这些房地产资金流通化了，怎么可以提升这个公司的价值，这个就带出两个话题了。我们刚刚提到一些具体的情况，我们提高怎么样把过素质商业的楼房，他的收入和资金证券化，同时间这些房地产公司，通过证券化把他手上不流通的固定资产做大流通，让他总公司方面价值获得体现。

　　第二点，现在国内大家都知道，有大量的资金，或者是存款，先也差不多戳过十万个亿，十一万个亿。最近来讲有一份三大的证券报纸，就是现在A股的价值处于高位还是低位。我觉得这个有不同的标准，从国际的标准，中国的风险就是打一个折扣，他本身就觉得是高。但是从国外来讲，基本于种种的原因，股票不流通，还有公司本身来讲股票不流通，还有投资的出路比较少，基本A股是一个主要的投资方向。怎么向这些资金流向房地产的出路，这也是一个新的出路。这边我们给大家一个很初步的想法，就是把整体房地产的发展要找政府支持。比如说他在税务上的优惠，就是从税务上房地产信托这个公司是不交税的。

　　我们要达到一个高透明度的投资组合，我们必须要培养大量房地产基金的管理者，这种资金的管理者在欧美跟澳大利亚也是非常成熟的行业。本身来讲，房地产管理的公司来讲他不单单只是做一个资产组合的调整，还有怎么从业务和档次上提供最佳的服务给租客。我们刚才说国内很多高唐车的楼房硬件是非常好的，可能在软件方面跟国际的标准有一段的距离。从引进房地产基金管理者，怎么样提高物业管理的素质。有人说一句话，最近有一些朋友到香港，我带他到中环区去看看，我们看到一个大楼，他说这个大楼很新，盖了多少时间，我说这个大楼盖了20年，因为他每天打扫，每天整体，差不多每天下班马上做了，每天工人都做，差不多做到一二点。怎么样引进(英文)，对中国应该有一个很大的好处。

　　我们提到房地产信托的概念，两年前从媒体也兴起了。也有一些毫升房地产新特的计划，就是某一些信托公司，通过信托去集资一个亿，提供给另外一个房地产商，然后让他们提供担保的概念。我们看看目前国内所谓房地产信托的计划，大部分采用过桥形势非正式的形态进行，真正国际含义房地产信托还是有一定距离的。有这个概念来讲，其实对国家来讲有一个新的启发。

　　我这个显示里面，也把亚洲区所有国家针对房地产信托方面新的法律和新的措施，我给大家一个简单的解释。一个事情很简单，怎么体会房地产流通的概念呢。一件流通的东西，一定是比一件不流通的东西价格更高，这是毫无疑问的。一家私人的公司，对比同一家公司，他在市值上面的体现是更高的。房地产也是的，怎么把国内居民的资金，还有国外引进来，这确实是一个很好的方法，只是在中间的技术上面的处理，怎么样 他把证券化的过程，里面采用的金融工具，对法律的扶持来讲，还没有到国际商的水平。但是大家可以通过在年底的时候，在香港有一个防伪委员会，这个是政府最大的物业拥有者，他把他所有的资产，或者是商场和停车场证券化，都是通过(英文)来进行，这块给大家有一个新的概念，就是日后对房地产的观念有一种新的提法。

　　最后给大家说一些例子。前四项也有一些要注意的地方，这些是技术层面的东西，大家有兴趣也可以拿一份。怎么样挑选高素质商业的流芳，来进行资产的证券化。住宅楼房以变卖的方式，一般是不适合做的。我们产生的效果有点像债券的效果，而且他提供一个更高的回报，而且也是可以代理传统的债券，跟房地产之间对冲的作用，这是一个很好的思路。如果大家有兴趣可以再说，今天的时间有限，所以我就说到这里，大家有兴趣可以再沟通。

　　另外来讲，我们本身麦格里集团是澳大利亚第二大的金融机构，在投资银行方面是最大的。我们在今年年初的时候收购荷兰的(英文)整个亚洲的证券业务，我就是负责投资银行这块的。这个也包括传统的上市，收购兼并，但是房地产这块我们除了一般瑞子之外，我们也做了房地产基金的管理者，我们在上海成立一个是 中国房地产开发公司，我们东亚区管理也超过20亿美金，我们大家可以多沟通，多思考。今天大家对这个概念一次消化不了，但是不要紧，随着媒体越来越多的报道，我想这个概念是一个很好的概念。