在新“同居”时代，小区规划及物业服务应更多地考虑到居住者的心理需求
“以人为本”这话本没错，但就目前的房地产而言，更多的则是以开发商为本，却很少以消费者和使用者为本。
在新“同居”时代，人性化的环境、规划及配套无疑是完善社区生活的第一硬件。这就需要物业公司首先要履行其基本职能，其次还要在视觉美感与文化品位上尽可能满足业主的心理需求。从这个层面上讲，物业更多的应该是一种“服务”，而不应该是一种“管理”。 许多项目，特别是一些高档住宅都越来越注重在人性化设计方面注入人文因素，以营造出诗意的社区氛围。实习记者周晓东摄
“伪人性化”设计影响居住舒适度
珠江帝景营销总监胡本宇认为，虽然目前房地产业充斥着各种有关“人性化”的论调，但在实践中却很难如其所言。
如目前流行的点式规划，因一味地降低容积率而造成社区规划的无序性。虽然每栋楼之间都有一定的绿地，降低了整个小区的容积率，但却造成了人流密集。因为这种以建筑为中心的点式规划破坏了社区绿地和活动设施的整体性，大面积的休闲园地被切割成如同过道一样的小块园地，不仅影响了居民活动的自由度，也妨碍了人们视野的开阔度，使社区园地多少有些资源浪费。
而有些社区则因为建筑设计本身不合理而影响了小区空气质量，或造成楼间风过大，或严重影响了居室的通风和采光。还有些项目没有充分考虑到交通与环境因素，缺乏与周边路网相匹配的意识，盲目开发大型居住区并配以大型写字楼、商业铺面和超市。
在期楼阶段，由于业主尚未入住，靠近主要交通路口的项目销售相对不错。但随着业主的陆续入住和写字楼、超市及商铺等进一步开放，项目所在地很快就变成了一个交通死结。由于交通过度拥堵，原本就并非很出色的社区环境开始进一步恶化，也给物业公司的后续服务带来了诸多不便。如望京随着近年来私家车的激增，进出小区的路口往往会被堵死，需要保安人员长时间的引导，增加了物业公司的服务成本。
胡本宇认为，就房地产而言，“以人为本”就是指以未来的使用者为中心注入更多的人性化考虑，并根据使用者的需求来规划、设计和进行功能配置以及提供相应的物业服务。在目前房地产还处于一个有效供给不足的阶段里，销售和赚钱还不是很难，大多数开发商也没有强烈的自醒意识。所以想做到真正的“以人为本”还应借助于外力，通过国家标准、国际标准和消费者需求来拉动。
充分满足客户的心理需求
顺驰集团副总经理杨庆允表示，人性化的内涵其实很简单，关键并不在于开发商是否知道怎么做，而在于他是否愿意做。既然是人性化，就应该从客户的需求来考虑，充分了解并理解客户的需求。领海项目按照已规划好的容积率，既可以做成9层，也可以做成12层，还可以建成TOWN鄄HOUSE，但考虑到购买郊区的业主最看重的并非简单的建筑体，而是优质的自然环境，因此项目充分利用大兴区的环境优势，制定了重点突出水景的社区规划，使越来越稀缺的自然资源与社区融为一体。
长河湾总经理焦青表示，人性化的环境还应体现在一些细节问题上，如无障碍设计，护梯、防滑、节能等，但由于受成本的限制，硬件建设没有太多的提升空间，但软件建设却有很大的发挥余地，如社区文化环境。格调开发商依莲轩董事长刘博指出，就人性化的更高境界而言，建筑对于意境的营造，首先要对地脉有所挖掘，让生活在这里的人有一种皈依感。同时，社区的整体环境，尤其是外立面等元素应该浑然一体。而更为重要的是，中国园林艺术应是自然环境、建筑、诗、画、楹联、雕塑等多种艺术的综合体。园林意境是产生于园林境域的综合艺术效果，能给予游赏者以情意方面的信息，唤起他们对以往经历的记忆，产生物外情、景外意，营造出一种诗意的氛围。格调在开发中就重点突出了人文元素在增加项目人性化方面的力度。
物业管理更能体现“人性化”
焦青认为，无论环境设计得多好，但如果业主对物业管理不满意，甚至二者之间发生冲突，那么就会大大降低整个社区的“人性化”的评分。
毕竟物业管理是人性化的核心。长河湾强调凡事要与业主商量着办，一定要尊重业主的意见，在遵循客观规律的前提下，应更多地尊重客户的需求。
杨庆允认为，物业管理的工作大量而琐碎，但整个社区的公共秩序却是有形的，衡量物业公司服务是否人性化的主要指标是看其维护正常公共秩序的前提下，能否满足业主个性化的需求。
胡本宇指出，社区是否具有可持续发展性除了具有不可复制的地段优势、先进到位的社区规划等外，还需要业主的推动，只有业主不断进步才能带动社区进步。对于业主而言，良好的社区文化或学习型社区是推动业主不断进步的重要因素，而这实际上都是由物业公司组织和推动实施的。
因此，就这个角度而言，物业服务特别重要，也只有如此才能推动社区物业价值和服务标准的提升。
- 业主感言-
会所是个负担不如改成绿地
陈女士：我购买的第一套房小区建得很漂亮，园林规划得也不错，尤其是会所建得很漂亮，里面设施齐全。但我入住后，很少去会所，很多业主也和我一样。一方面是会所费用较高，另一方面运动设施很少更新，缺乏有吸引力的项目。平常娱乐我都喜欢和朋友在一起，氛围更好些，选择的地点也是外面的场所。买东西我还是愿意去大超市或大商场购买，只有实在不方便外出购买的情况下，我才会在小区解决。说实在的，我对会所没什么感情，甚至觉得是个负担，还不如改成绿地或其他什么景观，更有亲和力，也更人性化。
水景声儿太大应离住所远些
刘先生：我们社区环境很好，绿地和水景做得也漂亮，但就是水声比较大，白天在家睡觉会受到干扰。夏天在外面散步蚊虫也比较多。当初我买房时并没注意到这个问题，认为难得有这么好的社区景观，但现在住久了，也发现社区规划中有一些不够人性化的地方，开发商在设计时应多考虑细节问题，水声比较大的景观应建在离住户比较远或比较高的地方，人性化往往就体现在这样一些细微地方。
老年人设施太少缺少人情味
邹先生：现在居所越来越大，但住起来却感到越来越不方便。我年龄比较大，社区里有很多设施都只能看看，用不了。平常出来活动，也只是在路上走走，找个地方坐坐。最让我不满意的就是楼梯扶手不太好使，独自下楼比较困难，有时孩子不在家，就出不了门。
现在社区很少有专门针对老年人设计的活动设施和物业服务，这一点我觉得不够人性化。过去我住的那个老小区虽然破旧了一点，但老年人比较多，也有一些适合老年人的活动场所，让我觉得很有人情味。
-业内访谈 -
家是文化的延伸
依莲轩董事长刘博：建筑不仅是人类生存与生活的基本物质载体，同时也是一种文化载体。人是需要生活在文化中的，而家就是文化的延伸。
当人们的文化意识再次被唤醒后，对于文化品位的追求也越来越强烈，文化于是成为满足人们深层次人性需求与心理需求的重要元素。房子应该满足这样一种需求。
软件品质更应提高
长河湾总经理焦青：对于高档项目而言，就算硬件品质不错，但要在市场竞争中立于不败之地还需依赖软件品质。
没有细致的服务，好的硬件就体现不出实质效果来。中低档项目的硬件投入有限，更需要提高服务水平，从经营的角度来看，硬件投入的成本较高，软件服务的人力成本目前相对较低，效果反而更好。
- 第一现场 -
亲切
在住宅开发方面，人性化的一个重要特征就是要满足居住者的心理需求。
在东区某项目的社区里，记者看到很多老人带者小孙子在院里玩耍。据了解，该社区属于“亲情住宅”，住宅满足了老、中、青三代的居住要求。孩子有双语幼儿园、儿童阅览室和娱乐室等，而老人也有阳光活动室、棋牌室等娱乐场所。整个小区给人的感觉充满了人文关怀。
文气
社区除了要满足居住者的日常生及心理需求外，还应增添一定的文化气息，能给予居住者某种心理上的满足感。
位于马连道区域内某项目，作为该区域内惟一的纯板式人文社区，处处浸透文化气息。
如外立面材料采用普通楼盘很少用的陶土砖，还将山水园林分成四大主题，并将建筑融入其中。这样的园林设计对看重文化底蕴的知识分子很有吸引力。
本版采写本报记者张家齐《新京报》新闻热线：010－96096333页面功能
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