区位支撑价值，社区营造独特风格，开发均好性强产品
“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”。评价一个别墅项目，第一是其区位是否在环境优良的、有升值潜力的、或市场认知度比较高的区位。对开发商来说，在稀缺的、环境优美的地段上打造高品质，实现利益的最大化，则还需瞄准市场需求，做好社区规划和产品设计等。 京郊不少豪宅外拥湖光山色，内有私密大庭院，开阔天地中享受高尚生活。但业内认为，北京高品质住宅还有很大提升空间。 位于CBD的东区国际，大面积的外飘窗使房间充满阳光。资料图片主打中式宅院的项目，小小的流水细节也是古韵绵绵。
近年来，北京市的房地产开发正逐步迈入一个攀升期，定位的跨越、品质的拔高及价值的突破都使人们开始重新认识住宅的概念，特别是高品质产品如雨后春笋般涌现，但真正可称得上豪宅的项目却凤毛麟角。
高品质住宅价值以地段为首
东区国际公寓销售总监谢宜臻认为，对于高档住宅来说，良好的产品需要区位支撑，像CBD这样寸土寸金的区域，对高品质住宅有极大的需求量，因此很容易成就高档住宅。谢宜臻认为，豪宅这个概念比较本土化，而且豪宅所处的地段含金量很重要。此外，整个地区良好的人文素质也构成了营造豪宅的另一氛围。
采访中记者了解到，东区国际开始销售后接到大量来自国外的订单，不少从网上看房、定房的客户普遍看中该项目较高的性价比和区域升值潜力。据粗略统计，国外客户的买房量约占东区国际销售量的10%，业主主要来自美国、东南亚等国家和地区。
天地美墅策划经理曹彦彬认为，豪宅首先应该依托“稀缺”为基础，包括地段的稀缺和空间的稀缺，例如二环之内的四合院或昆玉河畔的洋房别墅正是由稀缺性体现其价值。其次，豪宅应集独特风格和纯自然的精华于一身，且重在体现精神及文化的丰裕。至于制作的精细度，只是一个辅助环节，而非根本所在。
“第一居所”配套要完善
从设计上看，东区国际打造的产品基本上坚持务实的设计理念，产品的均好性较强，同时，这种均好不仅仅体现在户型上。据谢宜臻介绍，东区国际社区内有15000平方米的中心景观园林，采用国际环境大师中村久二的蓝本，从回归自然的理念出发而设计。外立面则融进了传统经典的元素，运用经得起时间考验的墙砖和大理石等材质，色彩搭配上选择了同属黄色系的三种不同色调进行无序组合，耐久且易于修复。
天地美墅作为一个单套价格在220万－400万元之间的新项目，位于北京新规划通州新城的核心地段，距八通轻轨线仅800米。天地美墅策划经理曹彦彬表示，该项目针对的目标客户主要是城市中正处于成长壮大期的中产阶级，项目开发始终围绕着营造“第一居所”的概念，打造热爱城市生活的住宅，而非幽静、开阔的深宅大院。
曹彦彬对记者表示，相对于传统意义上的豪宅概念，天地美墅只是典型的都市House.考虑到居住者对都市生活的特殊需要，社区内开辟了2000米长的商业街，融艺术、时尚和休闲于一体。他还透露，虽然天地美墅在绿化率和容积率上与独栋别墅相比没有太大优势，但作为配套完善的第一居所而言，仍不失实力。
据记者了解，天地美墅整体设计融合欧洲的古典辅以现代居住环境。在细节上，社区内完全实现了人车分流，构筑了提供标准双车位的隐形车库，地面层采用筏板为基础。曹彦彬介绍说，论及实用性和人性化元素，天地美墅也许不逊色于某些豪宅。
自然风光比南方差，需小环境提升品质
北京市建筑设计研究院马国馨建筑工作室主任谢钧认为，北京市现有的高品质住宅距离豪宅尚存在很大差距，对于北京这个地区而言，目前还没有形成明显的富人区，因而打造豪宅并不需牵扯太多的区位因素。但谢钧同时也指出，北方的自然环境不及南方，尽管人文环境早已成熟，不少价格比较高的住宅也擎豪宅大旗示众，但北京现在还找不到一块非常适合豪宅生长的土地，这也是制约豪宅快速成熟并脱颖而出的一个至关重要的原因。
谢钧表示，按照通常的思路讲，豪宅首先应有良好的周边环境，包括自然环境和小环境。豪宅应该是避风港，最好可以依山傍水，北京地区缺少自然风光，所以大环境相对缺乏。因此，很多开发商都在项目的小环境上做得比较好，从而提升项目的品质。
业界视角
大环境和谐室内个性化
谢钧：国际上豪宅更多的是毛坯甚至按照住户的意愿和标准进行规划和建设，定制式成为豪宅未来发展的一个趋势。
曹彦彬：任何住宅都需要居住人赋予它一种文化和思想上的东西，使其融入产品之内，这样才能体现豪宅的精髓，住宅与居住者是一一对应的关系。
谢宜臻：豪宅中个性化的东西偏多，而室内装修的豪华程度，通常更应体现客户个人喜好。客户个人的审美品位和喜好决定了住宅室内装修的差异性。因此在室内装修上，应该从材质和施工工艺入手，重在耐久、优质而非名牌。
高档住宅社区还要重视营造优越、和谐、高品质的大环境，主要体现在公共配套方面，如园林、社区安全防护等配套设施，这些是业主无法独立完成的。如东区国际的住宅中分别引入了直饮水、自来水、中水和上下水。
本版采写/本报记者陆锐
本版摄影/实习记者周晓东《新京报》新闻热线：010－96096333页面功能
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