前9个月北京消化空置商品房253万平方米，不少开发商为度“8·31”低价出售
空置房由市区向郊区扩散，中低端房增多；买家需求由商住投资向养老自住过渡
北京市统计局本月公布的数据显示，今年1月—9月北京商品房空置面积为870.1万平方米，比年初减少了253万平方米，下降幅度达22.53%.其中商品住宅空置面积较年初减少了137.5万平方米，对整体空置面积下降的贡献率为54.35%.业界人士认为，商品房空置面积自从1996年以来一直处于增长的态势在今年前三季度出现逆转。
与此同时，来自一些专业公司的统计分析显示，由于今年以来严格的土地和金融政策，不少开发商急于回收资金，空置房市场也正发生一些明显的变化，如价格不断受到打压，空置物业从高端向中低端发展等。 买家对一些价格和地理位置比较适中的商品房需求非常旺盛，对消化一部分空置房起到了积极作用。实习记者周晓东摄
商品房需求旺盛促进空置房消化
北京市统计局本月公布的数据显示，北京商品房空置面积为870.1万平方米，比年初的1123.1万平方米减少了253万平方米。从空置时间上看，一年以上的空置面积为301.5万平方米，比年初减少76.4万平方米。从分布位置看，空置面积主要位于三环路以外，占全市空置面积的77.5%.业界人士认为，商品房空置面积自从1996年以来一直处于增长势头的态势终于在今年前三季度出现逆转。
市统计局的数据还显示，今年1月—9月销售各类商品房1130.5万平方米，比去年同期的875.1万平方米上涨29.2%.商品房需求市场旺盛，特别是一些价格和地理位置比较适中的商品房需求更为旺盛，这对消化一部分空置房起到了积极的作用。
资金压力打压空置房价格
链家市场部分析认为，从房地产开发商的资金需求角度来看，由于受“8·31”土地大限的影响，不少开发商为了能够储备更多的土地资源，纷纷需要回笼更多的资金来购买土地。同时，自去年9月1日起执行的新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳。”这就意味着如果开发商不能尽快将空置房销售出去，就必须为所持空置房缴纳物业费。资金需求的增加和资金供给来源的减少，使得开发商的资金压力陡增，将手中的空置房快速变现能在一定程度上解决资金周转困难所带来的相关问题。因此，一些开发商便不惜以更优惠的价格将空置房售出，从而消化了大量的空置房。
同时，政府和开发商也都在努力寻求更多的渠道来消化空置房。链家分析人士介绍，这主要是从销售模式上进行了更多的创新，比如对空置房采取“以租代售”、“租售两全”、“通路销售”等新的销售模式，推动了成交量。
40%二手房买家想买优质空置房
来自我爱我家房地产经纪有限公司的统计显示，在该公司求购二手房的客户中，大约有40%的客户主动要求购买品质优良的空置房，空置房市场交易正在逐渐升温。我爱我家在感受到空置房交易日趋红火的同时，也察觉到空置房市场的一些显著变化。
原先的房产开发集中在城区，而近几年的开发已扩展至郊区，空置房也随之现身郊区楼盘。郊区空置房有逐渐完善的交通，其价格比周边楼盘低，更是比城区的空置房低。一般其建筑年代也较晚，户型格局较好，因此优势明显。
同时，目前市场上已出现了适应大众消费水平的低价空置房。如我爱我家近期代理的龙华园，总价较低，二居室在30万元以内，三居室则在36万元以内，吸引了中低收入购房人。空置房从高端走向低端的变化给中低收入阶层购房提供了多样化的选择。
此外，以往人们购买一套价格合理、地段优越、交通便利的空置房，一般用于个人投资或者公司用于商住两用。但现在，随着郊区二手房的增加，不少买房人考虑的则是如何让父母更好地安度晚年，并以此作为挑选空置房的主要参考条件。一些绿化面积大、居室宽敞、配套较齐全的空置业成为他们的首选。
记者观察
空置房销售体系还需创新
至9月底，北京的空置商品房面积还有870.1万平方米，如何使这些空置房有效消化，就必须建立起一个全面覆盖销售目标的服务网络。但建立这一销售网络需要耗费巨大的人力和财力，仅仅依靠单个开发商的自身资源也很难完成与消费者的全面交流，尽快消化空置房也就难以实现。
面对空置房给房地产开发商带来的巨大经济压力及其自身的“网络”缺陷，房产中介已积极介入，以代理等方式通过众多连锁门店的网络形式直接面对客户，辐射面积较大，这就比单独的销售中心的渗透性强得多。空置房的消化也在一定程度上调节抑制区域房价，使价格回归理性。
记者在此前的房展会上看到，购房者对一些中低端空置房颇感兴趣，而一些总价动辄一两百万元的空置房却令不少人望而却步，今后如何消化这些高总价的空置房还有赖于经营的创新，如以租代售等。
专题采写
本报记者张家齐《新京报》新闻热线：010－96096333页面功能
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