房价上涨存在投机因素
今年前三季度全国房价猛涨13.4%，国家统计局发言人说———
始于2002年年底国家发改委王小广提出的关于中国房地产市场出现“泡沫”的争论近日因摩根斯坦利亚太区首席经济学家谢国忠有关“中国地产泡沫即将破裂”的提出和建设部政策研究中心主任陈淮的“中国地产泡沫并不成立”而成为国内外关注的焦点。中国地产真的到了危险时刻了吗？北京房地产市场有没有泡沫？带着这些疑问，记者采访了北京房地产业内人士、开发商和买房人。有意思的是，不管是买房人还是开发商，不管是学者还是市场人士，尽管对目前北京乃至全国房地产市场的看法存在不同，但一致的是：北京的房地产市场目前是“买房用来住的人”要绝对多于“买房用来倒房赚钱的人”，终极需求存在的北京房地产市场没有泡沫!
▉没有权威的数据统计出处
“泡沫”之争双方纯属“空”论剑
以今典集团董事长张宝全、北京中原房地产总经理李文杰为代表的一批开发商和市场研究人士认为，由于中国不像国外经济发达国家已经建立了一整套权威的统计数据体系，无论是摩根斯坦利的经济学家还是国外其他经济学家，无论是国内的研究机构包括建设部还是国家发改委等部委下的研究机构，其用来论证的数据都不是权威的、真实的。数据不科学、不真实，出处各不相同，论证的前提就不科学，得出的结论就谈不上科学。
张宝全毫不客气地说：“不管是泡沫存在论，还是不存在论，双方都是建立在对市场估计的基础之上的，前提不一样，双方的争论就好像在出虚招，对空论剑，毫无意义可言。这就是为什么在2002年年底，国内外的所谓经济学家、专家就提出‘中国地产泡沫预警’，但中国房地产无论是北京、上海这样的大城市还是苏州、无锡这样的小城市却一直很火，丝毫没有出现‘崩盘’迹象的原因！”
▉拿美国比照中国
谢国忠的观点本身自相矛盾
北京金地负责人陈长春在仔细研究了谢国忠提出“中国地产泡沫即将破裂”观点的有关文章如《房地产主导中国经济周期》、《泡沫共存的石油和房地产》等后提出，“通读谢国忠的文章，他的观点本身是自相矛盾的。”
陈长春认为，在《房地产主导中国经济周期》一文中，谢国忠分析说“中国房地产泡沫主要集中在京沪地区，两地的房地产销售额占全国销售总额的31%，而两地人口只占全国人口3.6%”，而在《泡沫共存的石油和房地产》一文中，谢国忠提出“与目前中国经济中石油需求只占GDP6%的情况相比较，当中国的GDP增长到2000亿美元时，对石油的需求会达到282亿美元……”对此，陈长春认为，按照谢国忠分析石油需求的这个经济规律分析中国的房地产市场，国外公认的一般规律是，GDP增长到1500亿美元时，城市化进程才刚刚开始，而中国GDP超过1500亿美元也就是两年前的事，也就意味着中国的城市化进程才刚刚开始，房地产产业在国民经济中占“主导”位置当然也是符合国外的经济规律的，泡沫破裂论又从何谈起？
对此，北京房地产市场知名研究人士华高莱斯国际投资顾问北京总经理李忠认为，正处在经济高速发展的中国和一些发达国家不具可比性。“泡沫论”争论的焦点在空置率超过“15%”上，李忠认为，看15%的空置率是否构成“过热”，要看国家处在城市化进程的哪个阶段。中国目前正处在城市化快速膨胀的阶段，而不是像美国那样城市化进程已经到了尾声，因此，中国目前15%的空置率不是问题，不能作为泡沫存在的判断依据！
▉倒房的人多于买房用来住的人才构成泡沫
现状是“买房住的人”多于“倒房投机的”
除了提出看15%的空置率是否构成“过热”要看国家处在城市化进程的哪个阶段的观点外，李忠还提出：谈论泡沫必须弄清什么是泡沫。
李忠分析，根据国外经济学家的观点，只有在房产的交易中出现了以下4个条件时才会出现泡沫：首先，买房人“不再关注房屋的使用价值，而是关注房屋买卖交易的获利情况”；其次，买房用来“倒房”挣钱的人绝对压倒买房自用的人，大量买房的人不是为了住，而是为了赚取交易利润，从而使房价越来越高；第三，价格快速上升，超出实际价值，导致交易下降，房价开始暴跌；第四，房价暴跌下来后，金融机构的资金被大量沉淀在房屋的交易之中。形成泡沫，以上四种情况缺一不可。不难看出，房地产出现泡沫是住房的需求建立在虚拟的需求之上，而不是供应过剩。而以此为标准，李忠判断，目前中国房地产市场局部存在泡沫，但大多地区是健康的，居住需求是大于投资的。上海、长三角地区可能出现了过热迹象，但北京属于健康的地区。
对此，陈长春和张宝全也表达了相同的观点。陈长春以地处CBD中央商务区的金地国际花园购房人的构成为例证实了李忠有关“中国地产真正住的需求绝对大于投资”的观点。“地处CBD中央商务区的金地国际花园应该是投资客的首选，但从目前的购房人群看，出于投资目的购房的人群还不到40%。”张宝全也提出，从市场的销售情况判断，北京房地产市场投资购房不会超过10%，90%的人都是为了居住而买房。
▉“金融”和“土地”控制开发“过热”苗头
滞后的政策反而保护了中国地产的安全
陈长春还提出，中国的地产市场和国外的地产市场发展情况不一样，1998年取消福利分房后，全国商品房开发迅速火起来。
如果说中国房地产存在过热，生产环节倒是有过热的迹象，但从2002年开始，政府采取的土地改革和金融“收紧”政策两剂药已经有效地控制了中国房地产市场在建设环节过程中出现的过热苗头，今年下半年，北京新盘数量的减少便是见效的证明。
对此，张宝全还补充提出：“中国房地产政策滞后于快速发展的市场，客观上反而保护了中国房地产市场的安全。”他以产权制度为例阐释了这一观点。在香港，住房产权实行的是登记制度，这就让期房转让非常简单，而这也促使了投资+投机，最终使香港在1997年前后出现了“崩盘”现象，而在中国大陆，产权制度非常严格，而这种政策的不开放性反倒限制了房屋炒卖行为，反倒保护了房地产市场。
▉地产泡沫预警提示是必要的
应理性对待保持政策稳定性
也正是国内外有关中国地产“泡沫”的预警是建立在不权威的数据分析之上等缘故，面对目前很多媒体甚至部分政府部门“把这些预警提示当真”的做法，李忠等人提出，媒体和政府应理智对待，不应“听风便是雨”，而应当理性分析，保持政策的延续性和稳定性。
北京中原总经理李文杰提出，政府应该关注的是目前市场存在的中高端市场，尤其是高端市场购买过热的现象以及入住后出现的“空住率”较高的现象，针对这种高档市场存在的结构性过热采取有效的措施，抑制高档市场开始出现的投资热。
针对目前上海出现的房价下滑的现象，李忠认为，对上海等曾经出现投资性购房过热的城市，政府没有必要采取措施承担责任，因为市场应该有能力自行调整，最主要的是要让投机人死掉一批，警惕后来者！否则，中国的投资者永远成熟不起来。
新闻链接
今年1-3季度，中国商品房价格比去年同期上涨了13.4%，其中住宅价格上涨了11.5%。国家统计局新闻发言人郑京平在昨天国务院新闻办举行的发布会上时表示，中国房地产价格上涨幅度是比较大的。郑京平是在回答记者有关“中国35个大城市的房地产市场是一个泡沫吗？”的提问时说这番话的。
郑京平坦承房地产价格的增长中投机因素的存在。他说：“这个价格的上涨当然也可以从需求角度看，从成本角度看，也还可以从房地产的质量角度和房地产的结构角度，以及投机的角度来看。我们认为，主要是前面四个原因，当然投机的因素也不是没有。”他同时指出，需求的因素确实也是比较强劲的，“我们可以发现，前九个月商品房的销售面积增长速度比竣工面积的增长速度要快，销售面积的增长幅度是19.3％，而竣工面积的增长幅度是9.5%。”他还说，价格的上涨也有成本推动的原因，一是土地，上半年特别是四月份以来实行了半年不批新增的土地。建筑材料等上游产品的价格在上涨，人工费的价格也是在上涨的。另外，价格上涨里面还有商品房质量的变化、商品房结构的变化。比方说，销售面积里面，商品住宅的面积下降了，而办公、商业应用的房子上升了。
“当然，房地产价格上涨过快总不是一件好事。”郑京平还强调，“我们确实应该密切关注这个价格的走势，防止出现房地产价格上涨过快，甚至由于人为炒作出现泡沫。”
作者：余美英
|
