标的位于西南二环白纸坊，均为中大户型，社区配套有待完善，起拍价每平方米6000元
定于本月23日进行的都市晴园22套中大户型拍卖吸引了关注该楼盘的众多买家的视线。这是继成功操作二手房拍卖之后，北京市拍卖行对新建商品房的第一次集中拍卖。采用拍卖的方式可借机将“死房”盘活，使开发商在甩掉包袱的同时加快资金回笼速度。而对购房者来说，拍卖房在价格上的优势无疑也颇具吸引力。
最高售价曾达9000元/平方米
现市场价跌至7500元—7800元/平方米
此次拍卖的22套在售商品房均在位于宣武区白纸坊西街的都市晴园小区内。据了解，该项目总建筑面积达3.1万平方米，占地面积为7000平方米，社区内包括商品楼（板楼）和办公用楼各一栋。项目以中大户型为主，除了本次待拍卖的160.4平方米的二室一厅两卫和188.91平方米及200.84平方米的四室两厅三卫跃层公寓之外，还有三种户型，分别为144.9平方米的平层公寓和131.29平方米、184.75平方米的跃层公寓，此次参与拍卖的房产分布于3层至18层。
据都市晴园销售部销售经理陈刚介绍，该楼盘于2000年3月竣工，同年底入住。社区内绿化约占总面积的30%，楼盘1至2层为底商，外立面采用进口大理石，电梯也造价不菲。此外，该项目凭借其位于西南二环内，并与滨河公园相毗邻的地理优势居于高端产品之列。据了解，该楼盘开盘均价不足7500元/平方米，销售期曾攀升至9000元/平方米，现市场价又跌至7500元—7800元/平方米。
据陈刚分析，该项目销售不畅的原因有很多。其中之一是该楼盘自开盘起一直证件不齐，直至去年年底才彻底解决该问题。现买受人可直接办理产权证。另外，该项目以大户型为主，且档次较高，但选购中大户型的消费者却更青睐北部房产。陈先生表示，尽管该项目距二环主路仅300米之遥，地理位置优越，周边交通有10路、414路、603支等多条公交线路，但社区内配套设施不完善，缺少超市、医院等，更多地是依靠周边配套，这些均制约了该楼盘的长线销售。
竞拍前明确中标后所交费用
《拍卖法》明文规定手续费最高不得超过房款的5
%目前国内各大城市都没能将房产拍卖特别是尾房拍卖发展成主要的房产销售方式。准确地讲，尾房是指已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋，一般占到楼盘总单元房的25％左右。而此次参与拍卖的都市晴园项目尚有70%处于在售期，因此从严格意义上讲，此次拍卖的项目并不属于尾房。北京市拍卖行副总经理谢京伟表示，都市晴园从2000年底入住至今销售一直不畅，这次开发商与北京市拍卖行的合作也是一种销售新模式的尝试。
有关调查显示，北京市约有35％的购房人愿意购买尾房，理由之一是价格便宜。据了解，北京尾房每年大约有500万平方米左右。曾有业内人士表示，尽管这一市场潜力诱人，但实际操作却并不容易，尾房市场还有待进一步培育。根据房产营销专家的分析，处理尾房或销售不畅房产的最佳办法就是通过降价吸引购房者，在一定程度上惠利购房者以扭转难销户型或楼盘有价无市的窘境。
谢京伟表示，开发商选择通过拍卖行代理的方式销售主要是基于拓展信息发布渠道、扩大宣传等方面的考虑。而对于竞买人来说，也应在竞拍之前做好一定的准备工作。首先要查看房子的楼号、方位及概况，全面了解标的的详细情况。其次应明确中标后所需交付的费用，主要包括房产成交价和拍卖手续费。手续费高低取决于房子的成色、户型、配套和市场情况等。《拍卖法》明文规定手续费最高不得超过房款的5%.
白纸坊一带小户型商品房俏销
目前西南二环的大户型商品房普遍销售不佳
目前，以拍卖的方式销售房产在国内尚未被普遍采纳。谢京伟表示，消费者通常持有这样一种观念，拍卖品都是有“问题”的次品，对于房产来说，或是朝向、楼层不好，位置不佳，或属于欠贷房，买者大多心有顾虑。
而竞买人通常也会对标的持有不同的心理预期。谢京伟称，此次拍卖比市价每平方米低1500元的起拍价对先前看好该项目的目标客户来说，无疑是一种利好。但该项目作为西南二环之内的楼盘，户型面积普遍偏大，不少看房者对此表示难以接受。记者在采访中了解到，白纸坊一带的小户型商品房销售形势优于中大户型，位于宣武区南菜园街的中华家园同样以中大户型为主力产品，在售情况亦不乐观。
预测
尾房拍卖日后将普及
谢京伟表示，就北京市拍卖行而言，今年仅在4月进行了一次西城区19套尾房的成功拍卖。谢京伟称，能将尾房拍卖作为业务拓展的重点是各大拍卖行今后努力的方向，他还表示，据乐观预计，这次22套房产的拍卖成交价有望达到7000元/平方米。
都市晴园部分拍卖房产明细表本版采写/本报记者陆锐
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