专家分析:中国房地产开发遭遇停车困难瓶颈_滚动新闻_财经纵横

专家分析:中国房地产开发遭遇停车困难瓶颈

http://finance.sina.com.cn 2004年10月19日 15:15 中华工商时报

为研究解决北京停车难的问题，在中国驻德国大使馆的帮助下，我们于2003年8月参观考察了德国、瑞士、意大利等国的全自动大型停车库，并与技术领先、有代表性的三家企业德国的派力斯（p a lis）及威尔（w oh r）公司，意大利的索特芬（so tfin）公司进行了深入座谈。三家企业的董事长也分别来北京进行考察，他们对与中国企业合作解决北京停车难问题表示了极大的兴趣。

欧洲国家对环境要求一般都比较高，静态交通在各国备受重视。他们认为，汽车在24小时内一般大约只行走两小时左右，其余22个小时处于静止状态，且每辆车需要有两个停车位。解决好这种静态交通问题，对城市发展、城市环境均有着重要的意义。在这种大背景下，欧洲从上个世纪五六十年代就开始了对全自动停车库成套技术的探索。到80年代末期其技术已成熟。德国派力斯公司的液压搬运器式、威尔公司的小车板置换式和意大利索特芬公司的梳齿式，已成为世界上领先的三种产品。由于政府在政策上鼓励建设全自动大型停车库，并不断扩大汽车禁停区，从90年代开始，大型全自动停车库在欧洲得到了迅速发展。

全自动停车库是我国停车业未来发展的方向

目前就北京来说，已是车满为患，路面停车已经不解决根本问题，并且还带来了一系列的社会问题。如今小区、胡同、草坪、道边停的都是车，造成空气质量不好、交通不变等安全隐患，使人们的生活没有一点儿活动空间，甚至阻塞了消防通道，带来极大的火灾隐患。

而全自动停车库却不存在这些问题并且具有诸多优点：占地面积小、空间利用率高，造价低；存储快捷，一般一次存取车时间不超过120秒；防盗、防护；改善市容环境等，全自动停车库是我国停车业未来发展的方向。

全自动停车库的优势

其实我国停车难的问题难以根治，主要是我们没有找到有效的治理办法，很多人都不了解立体车库，更不要提它的功能和结构了，立体车库可适应各种环境和条件，可“上天入地”。

占地少、容量大

全自动停车库每个车位一般占地5平方米，最小的仅1平方米。由于是政府统一规划，在人口密集、商业繁华、交通枢纽处，因地制宜，用少的占地建大的全自动停车库，进行市场化运作，由专业公司投标建设管理，面向社会停车，大大提高了城市土地的利用率，有效解决了停车难问题。

运行安全可靠

欧洲停车库标准化委员会对大型停车库有严格的要求，从今年6月1日起执行EN14010标准，规定了车库零故障率。业内企业对产品的设计、选料、加工、安装要求精益求精，主要环节都设了互补措施，有完备的预警、监控系统。这次我们所考察的已运行的车库均为零故障。其中索特芬公司在米兰建的车库已经安全运行了30年，由于人不进库，车熄火进库，全自动停车、取车，避免了车的丢失和损坏，被称为人、车、运行“三安全车库。

进出库方便快捷

司机只需到地面或步行10米以内到地下负一层的车库转盘停车刷卡，即可存取车，十分方便。单车进出车库一般不超过90秒，避免了存取车远距离走路、找车和尾气污染等问题。

综合投资少

城市土地寸土寸金，节省占地特别是充分利用地下土地，对经济效益和社会效益都是大贡献。据介绍，欧洲大型公建全自动停车库一般都设在地下负二层以下，负一层可用于经营。一般使用全自动停车库节省的土地费用和土地增值就大于车库的投资费用。由于全自动停车库空间利用率高，运营过程中用电量少能耗低，无人值守费用低，在同等条件下与自走式停车比较，占地1∶8、投资1∶1、投资回报期1∶2。

由于全自动停车库自动控制，人不进库，车熄火入库，土建结构简单，工程量小，消防要求低，通风只需少量设施，因而极大地降低了费用。

当然，目前欧洲设备价格偏高。原因一是欧洲生产成本高；二是全自动停车库产品技术含量高；三是进口费用高。如能尽快合资在国内生产，价格可低40％，从而降为各种停车设施中的低价格。但据我们对国内的考察，就是按进口设备目前的价格考虑，建设全自动停车库系统，其综合投资相对于传统的地下车库仍是较少的。

服务完善

欧洲这几家全自动停车库企业已经形成了以供货商为中心，包括设计、土建、安装在内的完善的服务体系。在详细听取业主要求、察看现场设计条件的基础上，为业主提供可选择的设计方案；建设时期则由专业技术人员进行现场指导、监督施工，直到组织调试验收交用；售后还可与业主签管理合同，派专业人员驻现场运行管理，定期维修；除此之外，各企业总部还设有保障体系和远程监控系统以保证车库良好运行。

改善了环境质量

全自动停车库不仅有效地改善了停车的环境，也改善了行车环境，增加了行车流量；改善了人的活动环境，特别是把那些本来是休闲、交友、小孩玩耍的窄街、胡同还给了百姓。住宅社区则由于车入地库，实现了人、车分流，改善了居住生活环境；车不占地面，还增加了绿化面积。

在与欧洲停车协会和我驻德大使馆领导进行座谈时，他们都多次强调：汽车为人带来了方便，也给城市环境造成了重大影响。静态交通与动态交通是92％∶8％的关系，但很多地方只重视8％（修路）而忽视了92％（建库）。现在世界上许多大城市已经认识到92％的重要性，它不仅涉及停车问题，而且对城市发展、城市管理、城市环境、人的生活质量都有着重大的影响。

我国城市人口多而且还将迅速扩张，城市建筑密度大，城市汽车保有量还将不断提升。面对如此国情，我们应该尽早合理、有效地借鉴欧洲经验与技术，尽早推进全自动停车库系统的开发应用，这将对解决我国大城市行车难、停车难颇有益处。考察中我们也看到，欧洲在这一领域有许多高精尖技术掌握在中小型企业中，这类企业有着强烈的与中国企业合作的愿望。合理引进他们的先进技术及经验，可为解决北京停车难问题提供捷径。

停车产业化提上日程

为解决眼下已有车辆特别是未来车辆快速增长带来的停车问题，管理部门和专家学者，提出了许多好的建议：如停车收费价格应逐步市场化；路内停车从严控制，提高其收费价格；鼓励民间投资建造停车场等。实际上，要从根本上解决停车场的建设问题，必须更新观念，把停车场建设作为一个产业来发展，使其能进入良性循环的发展轨道。因此，借鉴国外经验，建立一套符合市场经济规律的鼓励政策，把停车难问题推向市场，使其走向良性循环并推动停车产业的发展。

编者按：

目前，我国的房地产业呈一种飞速发展的势头，但是只顾建房、只顾增加容积率却少有与之相配套的现代化的停车库方案。现在的房地产开发包括商业地产开发在建筑中大多采取较原始的自走式的停车库设计。由于占用土地较多，容纳车辆有限，很难满足停车需求。据统计，我国城市目前汽车保有量已突破1000万辆，到2010年我国轿车保有量将达到2000万辆，都需要有个停靠的场所，而相对的却是停车位的严重短缺。居民小区、商业区、商务区、医院等地的停车位全线告急。以北京为例，大大小小的街道、胡同、小区草坪、路边、小区门口都被划为停车位，即使这样也不过80万个停车位，停车位缺口为50万个。到2008年，北京现有条件很难解决停车难的问题。

奥运将至，停车难问题已成了房地产新开发项目、老项目及政府等各方面不得不面对的问题。停车难不仅仅影响了城市的发展，也引发了房地产业的相关问题：老小区怎样改造补充车位、新地产楼盘怎么设计并提供车位、商务大厦怎么合理利用现有车位……停车问题将成为寸土寸金的北京房地产业发展的一大焦点问题，也成为了社会各界及政府关注和亟待解决的问题。

建筑是一种永恒的艺术、是城市的一道亮丽风景，我们期待着建筑开发的决策者们能够将停车问题作为整个建筑的一个重要组成部分来考虑。

政府相关部门为了解决北京停车难的问题，采取了一定的措施，支持相关企业把停车问题作为停车产业来发展，而解决这一社会问题需要全社会的共同关注。为此记者特别约请具有前瞩性和战略眼光的立体停车库的积极倡导者、北京建筑业经营管理研究会理事长孙梦兰先生为本报撰文，希望以此引起一次关于在新开发建筑项目中提倡立体停车库建设的思考与讨论，欢迎各界特别是房地产业人士积极参与。

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