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国庆长假期间的上海楼市很是热闹：“2004上海房地产秋季展示会”上，3万平方米的房展规模、100多个楼盘的粉墨登场，均创下了今年以来上海房展规模之最；令人瞠目的是，房展会上居然出现了买房送轿车、送豪华装修、送欧洲游、送现金折扣之类的种种“吆喝”。尽管开发商殷勤探路，但购房人并不太捧场，无论是中心城区高价房的投资客还是外环线地区的中低价楼盘的真实消费者，都是看的多，买的少。而眼下开发商们在开盘半年前就提前进行销售“热身”，这些楼市新景为人们对微妙的房地产后市提供了更大的遐想空间。
送车、打折、“欧洲游”开发商殷勤探路
“每平方米4780元起价、紧邻轨道交通5号线，先买房者得小轿车一辆。”位于上海市远郊闵行区颛桥镇的一处楼盘如此“吆喝”，在10月3日至6日举行的上海秋季房展会上最为抢眼。
售楼小姐透露，该楼盘已于去年11月份交付使用，目前尚有30套房源，单价在4780元到4980元不等。只要在展会期间签约，销售方会立即赠送一辆市值约为4万元左右的小轿车，如果购房者不要轿车，可以折现3.5万元。折算到房价中，大约相当于打了9．5折。如此大幅度优惠，此前实属罕见。
另一处均价为每平方米4600元的某楼盘一期，也打出凡于10月3日至15日，在该楼盘现场签约下定的客户，可获得年底送出的欧洲单人七日游的优惠一份。
上海市松江区的楼盘也推出类似活动，有的表示凡在国庆期间购房均可享受50元/平方米的优惠，有的则打出送豪华装修的广告。
非但低价楼，少数高价楼也打起了“折扣牌”。房展会中，两个单价在15000元／平方米左右的楼盘，给出了黄金周期间300元到500元的促销折扣。
尽管就整体而言，折扣楼盘还不多，尚未形成气候；尽管细究起来，这些打折楼盘都有些特殊性，或是远在郊区，或是销售方迫于资金压力，为了尽快回笼，或是单价比较高的楼盘借着房展会来吸引潜在购房者的眼球，为将来的正式开盘打探虚实。尽管这些手法也许只是上海楼市中开发商玩的一些小把戏，耍的一些小“花头”，但毫无疑问，“折扣”现象至少是多方博弈、处在僵持阶段的房市中的一道耀眼的新景，它传递了这样的信息：开发商之间在对市场的预期和把握方面已发生内部分化，房市不再是狂飙突进的铁板一块。
开发商使出吃奶的劲购房人掏钱就是不“爽”
在一定程度上，房展会是楼市的“晴雨表”。在“假日楼市·2004上海房地产秋季展示会”上，开发商热情高涨。上海本地和外省市来的100多个楼盘几乎挤占了上海展览中心的所有空地，3万平方米的展示面积创下了设立黄金周以来，上海“假日楼市”的规模之最。除了近80个覆盖上海各区的楼盘外，还有来自昆山、杭州、无锡、重庆、武汉、海南等地的20多个外省市新盘。
“这次黄金周的生意好得有点反常”上海展览中心市场部负责人说，“直到临开展前，还有不少开发商要‘加塞’，这是前几年都没有过的。”就惯例而言，10月份一般是一年中新盘上市较少的时节，不少当年新盘在“五一”或7、8月份的房展上已展出，到了11月，要么已售罄，要么销售势头不错没有必要再参展，而今年整个房展市场却呈现好戏在后头的景象。 上海苏州河畔一幢幢新楼盘曾是购房者的最爱，但在促销热中，他们反倒静观其变，盼个好价钱(本报记者陈飞 摄)
“经历了一系列宏观调控政策的上海楼市，供求关系发生了微妙的变化。原先不愁卖不掉房子的开发商，现在推销楼盘的积极性格外高。”上海复地集团的一位市场研发人员说，众多开发商已把参与房展会作为市场探路的重要环节，他们开始主动向购房者“投怀送抱”，促销方式不一而足。“开发商越来越要使出吃奶的力气，才可能做好一个盘，有个好收成。”这位市场研究者说。
一个突出的表现是，在价格方面，开发商作了重大改变，不再遮遮掩掩，而是明码标价。一些楼盘开始把价格写在展台的醒目位置，“毛坯房16000元/平方米、装修房19000元/平方米”，“主力房价72万至78万元”等标识牌让购房者对房价一目了然。
一些开发商为了显示自己的诚信，甚至在广告中明白地表示：“本广告中具体确定的内容可作为购房合同的附件。”
前两年，开发商对价格避而不谈，明码标价是不可想象的，而现在却“打开天窗说亮话”，原因何在？业内人士认为，市场行情已经松动，不再是买方市场，开发商“随行就市”一步步抬高价格也不太可能，如果消费者难以判断楼盘的性价比，很可能继续持观望态度不肯下单，开发商想借明码标价来凸现“价格优势”，以此来打动购房者。
尽管如此，整个房市中还是没有出现热购的场面。在上海秋季房展会第一天，客流量达3万多人，但在展会现场真正购房的市民不多，跟车看房也并不火爆。各个楼盘展位前，详细听取介绍，主动询问交通、生活、商业、文化等相关设施的等具体情况的人倒是更多了。以往那种只要知道房型、总价就抢购，“拣到篮里就是菜”的疯狂场面不再有。
究其原因，目前楼市多空博弈依旧存在。房价大势“涨跌互现”，铁定的利好并不存在。在此情势下，谨慎多于冲动、选择多于定夺，多看房展会，对微观层面进行楼盘“个案分析”后再行置业事出必然。
新盘销售提前半年预热说明了什么
上海房地产秋季展示会还暴露了一个有趣的信息：市中心的不少楼盘实际开盘时间要到明年年中，甚至年底，但眼下就到房展会上来推销了。也就是说，他们至少提前了半年为待售楼盘进行开盘“热身”。
这意味着什么？业内人士分析，尽管房价继续保持高位运行，但楼盘供应的多样化，使购房者有了更多的选择空间，中心城区的楼盘在一定程度上受到了外围中低价房不断放量的挤压。
眼下，上海市中心“钻石地段”的房价一般在18000元／平方米以上；内环线以内“黄金地段”的房价在11000元／平方米到12000元／平方米之间；中环线附近可以买到万元以下的房子，多数是每平方米7000元到8000元；外环线周边的供应量很大，每平方米5000至7000元不等。在楼市供应结构趋于多样化的情况下，一些实力不甚雄厚的潜在购房人可能成为中心城区楼盘的买主，但一旦价格高出了他们的预期，很可能就滑向环线周边的楼盘消费群。不久前，上海一些开盘前曾出现排队购房的楼盘，在开盘后也仍有房源可选。这足以表明目前市场对高价房的观望气氛还很浓厚。开发商提前进行销售预热，面子上是为了打品牌，实质上更急切的目的是为了探摸供求关系变化后的市场底部。毕竟，有市才有价是市场的铁律，没有买家，定得再高的房价也是虚的，开发商当然不愿守着“纸上富贵”，积压资金——在银根紧缩的当口更是如此。
很明显，宏观调控后，上海房价涨幅趋缓，楼市整体已出现供略大于求。据统计，今年上海楼市全年可供上市面积将达到3000万平方米左右，上半年已经批准预售1200万平方米；下半年预计可供预售面积在1500万平方米以上，将超出预计需求量300万平方米。可以肯定，楼市的普涨时代已终结，楼盘个案价格下跌的情况将不足为怪。
作者：徐寿松
（来源：经济参考报）
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