似乎一夜间，六朝古都南京的老百姓发现身边熟悉的城市已经换了模样，南京“长高长大”了，充满现代气息，一些商圈、新城区更是高楼拔地而起。
于是乎，房价持续走高，淘房、买房、卖房成为南京人经久不衰的热门话题。有人戏称，连掉了牙的老太太也知道，这两年买了房子再卖掉一定能赚钱。
统计显示，近两年南京商品住宅价格每年上涨超过千元，即使宏观调控也没有“阻碍”了南京房价的“节节攀升”。今年一季度，南京的房价涨幅为12％，位列全国第六；二季度，涨幅更是超过了16％，位列第四。下半年，南京市主城区房价升到5000元以上，中心城区不低于7000元，黄金路段超过一万，某些地块“最高价位”被轻易突破。 近两年来，南京江宁新区房地产迅速崛起，但由于交通、医疗、教育等基础建设滞后，入住率始终不足20%。图为江宁百家湖花园，该楼盘已经基本售出，但入住者寥寥。
三股力量抬高房价
与长三角另外两个中心城市上海、杭州的楼市火爆程度相比，南京楼市近几年的发展显得较为稳健，但房价总体上属于持续高位上涨，这主要由三个因素决定。
因素一：购房需求。据测算，拆迁带来的刚性需求占很大一部分购买力。南京市连续几年大规模拆迁，2003年，拆迁量达到5万户，拆迁面积400万平方米，预计今后几年还将保持这一拆迁速度。南京每年有15万外来人口，其中，留宁高校毕业生与私营业主购房需求强烈。其次是投资性需求。第三是投机性需求，比如温州炒房团等。近两年，由于政府和银行鼓励百姓买房，出台零首付等政策，南京居民蓄积多年的购买力得到了短期集中释放。
因素二：成本推动。拆迁成本、土地成本、科技含量、隐性成本等逐年增加。南京市主城区拆迁补偿逐年上升，一些地段近期拆迁补偿已经超过6000元／平方米，直接导致地价和二手房价上升，加之土地供应趋紧，这几项因素顶托商品房价格。
因素三：二级市场价格互动。商品房、二手房和拆迁房价格形成互动，相互促进抬高了房价。二手房是商品房交易的基石与风向标，由于中介公司普遍存在为避税和吃差价而抬高房价的行为，致使二手房交易不透明，存在价格泡沫。
产品结构不平衡是主因
东南大学建设与房地产系主任李启明在接受记者采访时说，同为长三角中心城市，上海与杭州的本地购买力明显强于南京，同时，两城还吸引了大量国内外买主，房价和空置率均高于南京。与上海、杭州相比，南京楼市带有更强的干预色彩，结构方面的不平衡较为突出，表现在九个方面：
1、价格与心理价位失衡。调查表明，南京市大多数居民偏向购买每平方米三至四千元的房子，而市场上这种价位的房子很少，而且都远离主城区，交通、医疗、教育等基础服务落后。
2、 区域不平衡。供房区域与老百姓希望入住的区域有差距。
3、 品种不平衡。多数居民希望住多层，而实际开发的小高层居多。
4、套型与面积不平衡。目前南京商品房面积平均在120平方米，而按照小康标准，人均住房面积为28平米，三口之家的住房为90平方米左右。
5、 住宅与商用不平衡。住宅腿硬，商用腿软，许多CBD还停留在纸上规划阶段。
6、 城近郊与农村房地产发展失衡。
7、 房地产一级、二级、三级市场失衡。土地与商品房、二手房市场缺乏联系。
8、销售与租赁不平衡。发达国家的商品房自有率一直比较低，比如2003年美国商品房购买率为66％，租赁比率为34％。价格与月租比，南京目前为250：1，按照国际通行的标准，这个比率为100－150：1才算合理。
9、基础设施建设与房地产发展失衡。由于交通瓶颈等因素，江宁住宅的闲置率居高不下，入住率仅20％，出现了购房者返回南京老城居住的现象。
李启明认为，目前供求总量基本平衡，但由于上述结构不平衡现象的存在，房价并未由需求导向型向成本导向型转变。
房价持续上涨的隐忧
近5年来，南京市GDP增幅与人均收入增幅每年在10％至13％之间，而房地产投资增幅保持在30％至50％，2004年上半年达110亿元。近两年来，南京的房价一路飙升。人均收入被挤出长三角前十名的南京市，居民生活成本却高居全国第五，其根本原因就是房价居高不下。
持续高位上涨带来的巨大利润已经导致南京楼市显现出过热迹象，主要表现在四个方面：
一、开发面积过大。近年来南京市开发的新城区面积与老城区相比过于庞大，比率已经类似上海浦东与上海老城区的面积。但是南京老城区人口密度远远小于上海老城区。而且，上海浦东新区的很大部分并非用于住宅建设，主要是金融贸易区、高科技园区、公园和球场等。但对比南京，在偌大的河西、城南、江宁，真正用于商业的地块面积很少，几乎是成片的住宅用地。
二、炒楼风太盛。2003年，几乎所有有钱人都或多或少直接间接地参与了买楼。可以说，南京目前的房价水平是集中了几乎全市居民的财力来维持的，这种现象很不正常。据测算，南京市民的人均年收入只有上海的2/3左右，户均年收入与房价之比达1：10左右（上海为1：6.6），国际公认的合理比例是不低于1：6，南京的房价显然过高。
三、部分楼盘建设质量较差。一些开发商只抓进度和炒作，很少花心思在楼盘的建筑质量、小区设计上。所开发的楼盘只是表面光鲜，如认真细看都会发现很多问题，这类楼盘以后会成为社会负担。
四、开发商囤积土地过多。在宏观调控大背景下，土地供应紧缩，大型房地产商则凭借自身实力为今后的发展蓄势而拼命大量囤积土地，因土地过于集中在几家开发商手中，奇货可居，在客观上造成房价居高难下。
中低价普通商品房的供应直接关系到能否实现“居者有其屋”。政府应该通过强有力的有形之手进行市场调节，加大普通商品房用地的出让；同时，加强对普通商品房价格的监管，将利润控制在规定范围之内等。
开发企业亟须“减肥健身”
去年，国内十大上市房地产公司平均投资销售利润增长都超过25％，但是净资产收益率不超过4％，大部分公司每股的净现金流量是负数。这使得中国的房地产业看起来是富豪很多的行业，但却是不创造财富的行业。“机会导向，项目赌博，灰箱交易、赖账跑路”，成为国内不少房产开发商的运做套路。
一位银行人士说，本地许多开发商仅是资金运做的操盘手，对他们最重要的事是获得银行支持并得到土地，与相关部门搞好合作很关键，而房产的规划、设计、建设和销售等都由别人来做。
记者在南京一处楼盘了解销售情况时，发现楼盘东西两头方位好的房子都不公开销售，销售员告知，位置好、户型佳的房子在销售前就已内定。这名销售员说，开发商关心的是房价能炒多高，房屋质量还在其次。产业竞争时需要的品牌和营销理念对开发商来说还是奢侈品。
“在长三角地区，由于最近几年是卖方市场，竞争不充分，产业集中度也不高”，李启明说。目前在南京投资的开发企业大大小小有500多家，但较强的品牌只有五六家，而且多数是外地著名的房地产企业，像万科、中海、万达等。在一个区域市场上，产业集中度应该与“二八规律”相符合，也就是市场上20％的品牌完成80％到90％的市场份额。目前，南京市场大约是40％的品牌开发80％的市场。宏观调控对房地产业来说，是一个“减肥健身”的机会。一是“减肥”，即降低投资速度，缩减不正常的非理性需求。二是“健身”，即去除暗箱操纵，通过调整，实现公平、公正、公开。
作者：邓华宁 文/摄
（来源：经济参考报）
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