聚龙花园更换物管公司陷僵局(图)

　　原物管公司对欲进小区的新物管公司进行抵制，理由是更换未通过2/3业主的同意；业委员则出示了其在东城区小区办重聘物管公司的新备案，以示程序完全合法

　　聚龙花园小区是北京第一批外销高档住宅小区，该小区2003年10月选举成立了业主委员会，并于2004年2月在东城区小区办办理了备案登记。2004年9月6日，聚龙花园业主委员会通过招投标方式选聘了新物管公司，但这一行为并没有得到老物管公司和开发商的认可。新物管公司准备在9月17日进驻该小区，但由于老物管公司和部分业主的抵制，同时东城区小区办下文不许强行进行接管。目前新物管公司尚未进驻该小区。　　聚龙花园小区因新旧物管公司交接一事目前正闹得不可开交。在原物管公司和部分业主的抵制下，

　　新物管公司未能如期进驻小区。 本报记者张学冬摄

　　矛盾焦点一

　　业委会选聘新物管公司是否合法

　　开发商和部分业主认为，业委会选聘新物业公司未通过2/3业主的同意，行为不合法；但业委会有关负责人则表示，重聘的物管公司已在东城区小区办备案并获得认可

　　2004年9月17日，聚龙花园业主委员会通过招标选聘的新物管公司—北京新纪家园物业管理有限责任公司（以下称新纪家园公司），根据与聚龙花园业主委员会所签订的物管合同，欲进驻聚龙花园小区，但由于部分业主和老物管公司———北京中天楼宇综合管理有限公司（以下称中天公司）的阻挠，新纪家园公司未能如愿。

　　记者在现场采访时获悉，新物管公司之所以受到抵制，主要是老物业公司和部分业主认为目前交接物业管理服务工作时机不成熟，同时也不合法。

　　聚龙花园2号楼业主张女士告诉记者，业主委员会解聘老物管公司，选聘新物管公司必须召开业主大会，同时需经过2/3以上的业主授权同意后，业委会方可选聘新物管公司。她称，业委会在选聘新物管公司过程中，并没有得到2/3业主的同意，有些业主甚至并不知道此事。张女士认为，业主委员会应该终止变更小区物管公司的行为。

　　开发企业北京城信房地产开发有限公司（以下简称北京城信公司）副总经理庄文治也表达了上述观点。据庄文治介绍，截至9月10日，大多数业主签署声明，表示自己迄今为止从未授权认可业主委员可就小区物业管理招、投标和选聘新物管公司，同时也不同意变更小区原有物管公司。庄文治同时向记者出示了这一业主签署的声明。他表示，业委会的这一行为并没有得到大部分业主及开发商的认可。

　　他称，对于业委会的成立，大多数业主并不知情。同时他向记者出示了2004年2月北京城信公司给聚龙花园业委会的一封信函，信中称，业委会成立过程没有遵循合法程序，北京城信公司将对业委会做出的任何决定均不予认可。庄文治称，目前业委会还没有与前物业管理委员会进行交接，其行为更是不能代表小区全体业主的意愿。

　　但业委会有关负责人在接受记者采访时则表示，业委会的成立完全符合国务院颁布的《物业管理条例》有关程序，业委会在成立后也已于2004年2月份在东城区小区办办理了备案登记，东城区小区办还下文要求原物业管理委员会和新业委会尽快办理交接工作，但原物业管理委员会并没有执行。

　　该负责人还称，目前抵制新物管公司进入的是一小部分业主，大部分业主对他们选聘新物管公司持支持态度，而他们的这一行为也完全符合《业主大会规程》和《北京市物业管理企业招投标办法》的有关规定及程序。

　　重新选聘物管公司后，他们于今年9月6日在东城区小区办办理了备案。该负责人向记者出示的东城区小区办字（2004）14号文中显示：聚龙花园业委会经三分之二以上业主同意，重新招聘物管公司合法合规，小区办予以备案，中标的新纪家园物业管理公司具有合法管理聚龙花园小区的资格。该负责人向记者表示，既然有关政府管理部门都已备案认可了，怎么还算不合法呢？

　　矛盾焦点二

　　业委会是否应履行原物业合同

　　中天公司法律顾问认为，业主委员会解聘中天公司属单方面解约；业委会有关负责人则称，他们未与原物业管理委员会进行工作交接，因此不存在与原物业公司的合同关系

　　聚龙花园老物管公司中天公司法律顾问王树人律师表示，中天公司与前物业管理委员会存在合同关系，在双方签署的物业管理合同还未到期的情况下，业主委员会解聘中天公司，选聘新物管公司属于单方解约，其行为不合法。

　　业委会有关负责人则表示，业委会招聘新物管公司时告知了中天公司。原物业管理委员会拒绝和业主委员会进行工作交接，这也意味着业委会并没有和中天公司签订物管服务合同，因此解聘中天公司是合情合理的。

　　矛盾焦点三

　　新物管公司经营状况是否良好

　　有业主称，新物管公司经营状况并不是很好；新纪家园公司某负责人向记者表示，该公司在很多小区都有业务，具有一定的竞争力

　　记者在采访时发现，有些业主对业委会选聘新物管公司表示支持，他们认为通过招投标选聘的物管公司服务质量应该比原物管公司好。但同时他们还认为，业主委员会在选聘新物管公司时，必须从全体业主利益出发。

　　一位业主认为，业委会若真的是为提高服务质量才重聘物管公司，这无可厚非。但据他所知，新选聘的北京新纪家园物管公司经营状况并不是很好，他担心新物管公司能否提供高质量的物管服务。

　　业委会有关负责人称，他们之所以选聘新纪家园公司，是因为该公司在标书中非常详细地把各项物管服务内容和相应收费进行了计算，他们相信该公司所提供的物管服务水平肯定会高于现在的物管公司。业委会在和新纪公司签署的物管服务合同中，也就该公司承诺的一些服务内容进行了明确约定。

　　新纪家园公司某负责人在接受记者采访时表示，新纪家园公司是一个具有一定竞争力的物管公司，目前进行物业管理工作的项目主要包括新纪家园小区、万方·阿波罗、太阳宫公园以及太阳宫办事处办公楼等。公司没有出现任何经营不佳的情况，如果有关方面有疑义，可以到公司查阅企业相关数据及报表。

　　专家指出

　　物管合同不能随意中断

　　除非物管公司违反了合同中的相关约定

　　著名物管专家，北京悦豪物业管理有限公司总经理邓南宇认为：根据国务院所颁布的《物业管理条例》和北京市有关部门的相关规定，选聘新物管公司一般是在与老物管公司合同到期后进行，老物管公司也可以参与竞标。

　　物管公司和业委会签订的物管合同不能随意中断，任何一方终止合同都属于违法行为。

　　假如双方在签订合同中明确了如果物管公司无法按照合同服务标准提供物管服务，业委会可终止合同。那么一旦物管公司确实违背了这一约定，业委会就可以炒掉该物管公司。

　　业委会也要有监督物管公司执行合同的能力。

　　物管合同具有延续性

　　合同约定不因业委会变动而改变

　　邓南宇还认为，通过合法程序产生的业委会与物管公司所签订的物管服务合同具有延续性，合同约定不会随着业主委员会人员的变动而改变，这种延续性必须是一种工作行为的延续。

　　合同内容的延续同时也是签订合同主体性质的延续。如果主体性质改变，新主体对于合同内容是否认可则完全取决于该主体是否承受旧主体在合同中的规定，这是一种自愿行为。

　　各方态度

　　“坚决不退出”

　　中天公司（老物管公司）：从目前实际情况来看，我们认为交接物业管理服务工作时机不成熟，业委会更换物业公司的行为也不合法，我们坚决不予退出。

　　“有权接管”

　　新纪家园公司（新物管公司）：我们是一家合法经营、尊重业主意愿的物管公司，同时我们也会履行与业委会签订的物管服务合同，努力提高服务质量，同时根据合同法规定，我们有权接管小区物管工作。

　　“我们要履行合同”

　　业委会：业委会和新纪家园公司之间的合同是有效的，我们肯定要履行合同。

　　律师提示

　　选聘新物管公司要慎重

　　在2/3以上业主不知情的情况下，可重新召开业主大会选聘、取舍物管公司

　　著名房地产律师秦兵：物管公司和业主及业主委员会之间必须以最初签订的合同内容为准，因此合同的签订是非常重要的。选聘新物管公司一定要慎重，随意不断更换物管公司对于小区物业维护很不利。如果业委会和新物管公司签订物管服务合同后，老物管公司必须正确面对下岗，积极配合新物管公司做好物管交接工作。

　　如果业委会随意中断合同，老物管公司则完全可以通过法律手段来维护自己的合法权益。

　　同时解聘旧物管公司和选聘新物管公司，必须通过业主大会2/3以上的业主同意，如果2/3以上的业主同意并授权业委会选聘新物管公司，那么其余的业主就算都反对也属无效。如果有2/3以上业主对于业委会选聘新物管公司的行为不知情，则可以重新组织召开业主大会，由全体业主来决定对物管公司的取舍。

　　去年正式施行的《物业管理条例》第39条规定，物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

　　第59条更规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　事件回放

　　2003年10月，聚龙花园业主召开小区业主大会，选举产生了聚龙花园业主委员会。

　　2004年2月，东城区小区办给予聚龙花园业主委员会备案，同时宣布聚龙花园物业管理委员会至该日起自行终止。

　　2004年2月，聚龙花园开发商发函聚龙花园业主委员会称因其成立过程没有遵循合法程序，将不承认业主委员会的任何决定。

　　2004年4月，东城区小区办下文要求原物业管理委员会与新业主委员会进行交接工作，但双方并没有交接。

　　2004年9月初，聚龙花园业主委员会通过公开招标选聘新纪家园物业管理有限责任公司为该小区新物管公司。

　　2004年9月6日，东城区小区办对重新招聘物管公司给予备案，并提出支持业主依法维权，支持业主委员会依法开展工作，在新老物管公司平稳交接无效的情况下，通过法律途径解决问题，不要采取强行接管。

　　2004年9月7日，业委会向全体业主和中天公司（原物业公司）发出通知，新聘物管公司将于9月10日接管小区，并要求中天公司在7日内向新公司交接完毕。

　　2004年9月13日，东城区小区办通知中天公司向业委会和新物管公司办理交接事宜，中天公司拒绝移交，并表示要维护自己的合法权益。

　　2004年9月17日，新纪家园物公司未能按照合同约定接管聚龙花园小区物业管理工作，目前该公司尚未进驻聚龙花园小区。

　　记者观察

　　业主大会要发挥应有作用

　　小区是全体业主的小区，因此决定小区物管服务对象应该由全体小区业主说了算。根据建设部颁布的《业主大会规程》所规定，由全体业主组成的业主大会是小区事宜的决定机构，而由业主选举产生的业委会则是业主大会的执行机构，也就是说，业委会应在业主大会授权下，代表全体业主来进行小区具体事宜的处理和执行，包括对所选聘的物管公司物管服务质量进行监督。

　　小区的主人应该是全体业主，小区内一些事情处理和选择也应由全体业主共同决定。聚龙花园新旧物管公司无法进行交接，而且双方都认为自己是正确的，在这里我们无权对该事件双方所持观点正确与否进行评判，真正能对小区物管公司选聘做出决定的应该是小区全体业主。说白了，开发商、老物管公司、业主委员会和部分业主都没有这个权利。

　　本版采写/本报记者张学冬