高档楼盘集中 富人区雏形渐显(组图)

　　地理描述

　　上东区域是北京目前高端住宅产品云集的区域，此前首创曾宣称要把该区域打造成北京的“富人区”。从地理位置来看，该区域是指西起东三环北路，东至丽都假日饭店，北起机场高速路，南至朝阳公园的一个扇形区域，地产项目主要以高档公寓为主，四周涉外氛围浓厚。

　　当年首创提出要通过阳光上东项目来打造京城“富人区”的计划时，上东板块特别是整个东北四环还是处于一个百废待兴的局面，由于该区域开发项目相对较少，整个区域的概念还没有形成，关于“富人区”的设想仅仅是停留在一个设想和规划图纸上面，因此也引来业内外的质疑。然而随着阳光上东项目的启动，其高档项目滨河花园的推出，以及丽都水岸、东山墅等高档项目的陆续入市，上东板块成为了今年下半年京城楼市的高档项目集中地。

　　中原地产市场总监徐成峰分析认为，该区域目前地产产品直指高端，推出新盘的数量、均价也创了历史同期产品的新高，可以说，高烧不断的上东板块开始告别阳光上东独自行走的局面，从另一个角度来说，阳光上东打造的“富人区”也开始走出概念，随着高档住宅产品的大量入市以及区域内居住氛围的逐渐成熟，富人区的雏形正在形成。

　　放量近200万平方米

　　今年下半年，上东板块的房地产市场出现了持续热销的局面，先是7月份阳光上东的高档住宅项目滨河花园开盘，随后是丽都水岸在8月份入市，与此同时东润枫景的四期项目也浮出水面，而位于东四环边的独栋别墅项目———东山墅也即将启动，再加上上半年就已经热销的瞰都项目和以4800元低价入市的新盘“咱们”，目前上东板块的房地产开发面积已经将近200万平方米。

　　阳光上东销售总监郭玉恒在接受记者采访时表示，从目前的实际开发数量来看，这个区域的地产开发数量已经近200万平方米。其中阳光上东的开发面积为71万平方米，丽都水岸的开发面积为35万平方米，咱们的开发面积为34万平方米，东山墅的开发面积为19万平方米，瞰都的开发面积为12万平方米。

　　从目前的实际情况来看，在这将近200万平方米的开发面积中，处于上东板块核心区域的开发量只有100万平方米，而且在核心区的所有房地产产品中，豪宅的销售进度是一马当先，阳光上东的持续热销以及丽都水岸的内部认购火爆就是明证。据了解，目前阳光上东的一期项目已经基本售罄，而瞰都、丽都水岸等项目也是销售情况良好。

　　高档项目是主流产品

　　从目前上东板块入市的地产项目来看，均不同程度地提出“打造高档项目”的口号，滨河花园的主要建筑形式是4到6层的德式风格高档小楼，销售均价为13600元/平方米；丽都水岸的开盘均价为9300元/平方米，而后两期的规划则为高档的涉外型商务公寓和低密度的TOWNHOUSE与叠拼公寓；东山墅主要以独栋别墅为主，其销售价格更是高达3000美元/平方米。

　　郭玉恒分析认为，上东区域最近推出的新盘都瞄准高端市场，这无疑是看中了该区域独特的地理位置、客户定位以及逐渐形成的高尚居住氛围。从客户角度而言，该区域位于北京两大最著名的涉外区域的中心地段，同时受到第三、第四使馆区的辐射影响，高端人群的社会活动相对较为频繁，所以对交通便利的程度要求较高，该区域向北可快速到达机场高速路，向南到CBD核心区只需要10分钟路程，更是丽都和燕莎两大商圈的中心点，所以高档项目集中出现在这一区域也是情理之中的事情。

　　除了交通便利，区域内的朝阳公园、西坝河还给居民提供了优美的生态环境，再加上开发商在开发的时候做了不同的产品细分，所提供的物业类型满足了不同阶层的需求，所以该区域房地产产品的上涨空间依然存在。

　　来自中原地产的统计数据显示，该板块的房地产项目销售价格每年几乎都有1000元/平方米的增长空间。以东润枫景为例，该项目2000年11月份的销售均价为5100元/平方米。而到2003年年底的销售均价已经达到8000元/平方米。郭玉恒表示，一旦该区域的产品开发形成规模，其市场价值还会进一步放大，并会辐射到周边其他区域。

　　上东区域在售楼盘一览表购房参考

　　以低密度高档住宅为主

　　每平方米销售价格从4800元人民币至3000美元不等

　　中原地产市场总监徐成峰表示，该区域的主流产品是以高档住宅为主，目前在售的高档住宅中，一般均为精装修高档公寓或者是低密度的Townhouse和别墅项目。这些项目一般的销售价格为9000元/平方米以上。

　　阳光上东销售总监郭玉恒认为，这个板块地产产品之间的差别主要表现在品质上边，由于目前该板块形成两个相对集中的区域，这两个区域之间的地产项目的品质和价格也有一定的差别。一个是以东润枫景为中心的较早开发的区域，该区域基本形成一个比较成熟的居住氛围，在售项目为以大户型为主的尾盘，价格一般在6000-8000元/平方米之间，户型相对有些陈旧。另一个则是以阳光上东为中心的上东核心区域，该区域的地产项目均为近两年内开发的项目，销售价格为7800元人民币—3000美元/平方米，新区域居住氛围不是很成熟，配套也比较欠缺。

　　边走边看

　　京城涉外资源的聚集地

　　看房市民可驾车从东四环直到目的地

　　上东区域毗邻CBD，处于四环和五环之间，其地理位置可辐射到亚运村、机场高速、东四环快速路等多条城市干道。有意看房的市民可以驾车从东四环直接到达该区域，也可以经由燕莎通过亮马桥路到达。但最好能够避过上下班的交通繁忙时间，因为这一时段的霄云桥、东风桥出入口比较拥堵。

　　受燕莎商圈和第三使馆区的影响，该区域堪称是京城涉外资源的聚集地。北京第一家中外合资高档涉外购物中心—燕莎购物中心、中国第一家中外合资五星级酒店—长城饭店、中国第一家中德合资五星级酒店—凯宾斯基饭店均在此落户。除了涉外氛围浓厚，区域内的朝阳公园和西坝河成为区内生态环境的两大亮点，使该区域成为环境优美、生活舒适的国际化生态居住区。

　　市政配套楼盘推介

　　阳光上东

　　高档住宅，公寓可俯瞰整个区域

　　简介：目前在售的为东滨河花园项目和圆街一号项目。滨河花园主要是4到6层小楼，销售均价为13600元/平方米；圆街一号则是高层精装修公寓，可以俯瞰上东区，销售均价为9300元/平方米。

　　丽都水岸主力户型是150-180平方米的三居

　　简介：该项目绿化率33%，一期是住宅，二期为商务公寓，三期则是低密度的Townhouse与叠拼公寓。

　　该项目主力户型是150平方米-180平方米的三居，销售均价为9500元/平方米，项目特点为观景面大。

　　ZAMA·咱们销售均价为4600元/平方米

　　简介：该项目包括一梯两户的板楼及高层塔楼，目前，C区已经开始接受客户登记，户型全部为80-90多平方米的两居和三居，销售均价为4600元/平方米。项目周边自然环境优越。