北京“后8·31”楼市始有方向标(图)

　　市规委等推介广州星河湾建设经验，指导北京房地产开发从速度效益向质量效益转变

　　9月18日，《广州星河湾居住区———解读广州“星河湾”的规划设计建设和管理》（下称《广州星河湾居住区》）一书在北京正式发行。这是北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室和北京城市规划协会共同编撰的，并将其作为房地产开发典范向北京市房地产业推介。

　　与会不少专家对广州星河湾进行了调研，普遍认同其品质在业界有口皆碑确实不无道理。对刚跨过“8·31”土地大限后的北京房地产业来说，受市场大势所趋，房地产开发将从速度效益型向质量效益型转变，因此，“重读”广州星河湾意义深远。　　专家认为广州星河湾精耕细作，对产品的设计、规划、配套、环境、质量、

　　可持续发展等给予足够的重视并付诸实践。本报资料图片

　　北京城市规划学会理事长赵知敬在首发式上称，“看了广州星河湾后，感触颇深，觉得北京也应该学习星河湾的许多方面，于是一鼓作气写了这本书。”北京市规划委员会建筑工程管理二处处长秦铭建认为，看过星河湾之后，才真正明白流行于规划界的一句传言“五岳归来不看山，黄山归来不看岳，星河湾归来不看楼”并非浮夸。

　　对比：粤做“作品”，京仍做产品

　　开发商要面对市场去开发和建设，才能有新的开发理念，才能真正提高产品品质、做好品牌

　　在《广州星河湾居住区》的首发式上，北京市城市建设综合开发办原总工陆孝囊介绍说：“星河湾给我们总的印象是真正建设了一个精品的住宅区。”他认为，现在北京的很多住宅区是产品，不是作品，建筑师仅仅在做产品，要做作品很难。但广州星河湾不仅是一个产品，而且是达到了一定水准的产品，是精品。

　　此前，北京楼市向来以概念包装作为营销教条，而对产品品质的忽视已成楼市通病，结果是各种业主维权行动此起彼伏，房地产投诉居高不下。种种“维权”只因建筑质量低劣、或规划更改、配套缩水，或货不对板、物业服务质量不佳所致。事实上，只有市场竞争才能提高产品品质。

　　建设部住宅产业化促进中心副主任梁小青指出，北京这两年来无论是从楼盘的规划和建筑设计，都有了很大程度的提高。但北京的商品房需求市场旺盛，几乎什么样的房子都能卖出去，于是许多发展商认为没有必要周详规划。梁小青称，当市场从卖方向买方过渡时，便要求开发商面对市场去开发和建设，才能有新的开发理念，才能真正提高产品品质、做好品牌。

　　陆孝襄认为，目前北京很多住宅也同样在挖空心思做环境，但在大量土地上做出的环境却是“只可赏不可用”，甚至影响了其他景观及设施构成，包括消防等基础建设。广州星河湾的环境重在观赏与使用功能融合，值得北京开发商借鉴。

　　北京市城市建设综合开发办主任孙乾表示，北京开发商的思想高度不够，认识上不去，好的效果便体现不出来。同时，市场存在对百姓消费引导的误区，当普通购房没有看到好的作品时，就难以形成一个高要求的市场。孙乾指出，政府应该在引导企业和消费者的同时，引导社会做好服务方面的工作，规委、建委、管委等相关部门有待大力配合。

　　解读：坚持品质至上原则并付诸实践

　　布局因地制宜、建筑与环境融合、景观与功能结合、水景和环保结合、环境建设内外结合、户型多样等

　　将商品住宅产品作为“作品”，即产品非粗制滥造，而是一件精品，重视每一个细节，精耕细作，并充分地提高产品的物质效用和精神价值，对产品的设计、规划、配套、环境、质量、可持续发展等给予足够的重视并付诸实践。

　　陆孝襄对广州星河湾的6大特点进行了归纳概括。

　　首先，布局因地制宜。在规划用地的时候根据地块的形状及周围的环境等进行规划。每一期楼盘都有所不同。而均好性则是其最大化准则。90％以上住宅朝向都是好的，仅少量的朝向是用景观来弥补。同时，“星座式自然村落”的布局让人置身其中有一种厚重的归属感。

　　据了解，广州星河湾第四期会比原有产品突出更多改进之处。

　　其次，可能是广州星河湾一个最突出的特点，那就是建筑与环境融合，形成互补。就住宅和配套而言，它的住宅一般是小高层的，配套是低层的。

　　第三，环境与功能的结合。陆孝襄认为，过去的规划往往是用房子把绿地围起来，但广州星河湾的绿化则与建筑互为界面，不可或缺，尤其是大胆采用平坡结合，从道路到水体地被到花草树木，协调很好。陆孝襄坦言，这势必是费了一番人力物力和财力，但成就了最大化的产品品质。

　　第四，水景和环保的结合。星河湾以水景之多取胜，差不多每一个“村落”里都有游泳池。而且这些清水是由珠江的脏水经过处理后回收的，因此十分环保。

　　第五，环境建设内外结合。星河湾临近珠江的地方修建了其标志性建筑———一条8米宽的骑江木道。同时，还把高架路下面的地做成了公园，使社区内外环境有极大改观。

　　最后一个特点是户型取胜。据介绍，星河湾的户型多样，前一、二、三期，共有60多种户型，面积从51平方米至265平方米不等，涵盖了一室一厅到五室三厅。

　　北京城市规划学会理事长赵知敬认为，广州星河湾有很明确的原则，即要建设高品质的住宅，促进住宅可持续发展。因此，只有当楼盘作为作品时才能做到价值永恒，只有“作品”才能促进可持续发展。

　　启示：开发商一定要有负责态度

　　北京开发商要摒弃“老大”心态，要以人为本；媒体也要宣传一些好的作品，引导正确的消费导向

　　用星河湾董事长黄文仔的话来说，是“要打造中国房地产界的劳斯莱斯”。

　　发展商在商品房开发中起决定作用，这既是资本的力量，更是开发商主观能动性的体现。这一观点也在《广州星河湾居住区》首发式上成为专家们的共识。

　　星河湾掌门人黄文仔是一位很内敛很低调也很朴实执着的老板，“只做不说”的广州商业文化在他身上体现得淋漓尽致。广州星河湾第一期建设紧锣密鼓，他每天坚持巡视工地，凡是见到不合乎他的要求的施工，他都会推倒，毁掉重来。黄文仔说：“星河湾要对它所在的城市兑现一种承诺，给自己的业主一种态度，引导一种不断进步的行业标准，倡导一种健康的文化。”黄文仔表示，发展商要肯负责任是一种非常重要的态度。

　　北京市城市建设综合开发办主任孙乾称，不少北京企业习惯带着“老大”的心态，作为开发商来说，就要明白搞开发不仅仅是盖房子，最终要以人为本，最终要为老百姓办事。孙乾同时强调，媒体的导向作用很重要。媒体宣传一些好的作品就是在引导良好的消费导向。

　　本版采写/本报记者陆锐

　　京城热论

　　借鉴重视细节但不盲目照搬

　　面对外地开发商被引入京城列为典范的事实，金典投资集团董事长张宝全对记者表示，市规委等单位通过这种方式积极地将外地开发商的成功案例作为样本推出，无疑意味着一种观念上的进步。但南北方的日照等自然条件不尽相同，因而无论是楼宇的间距、阳台设计还是景观最大化等着眼点上都不能盲目照搬。

　　张宝全认为，广州星河湾的制作十分注重细微之处，在细节的雕琢方面是同行业中的佼佼者，这种细致的设计堪称星河湾取胜的法宝。但北方的自然条件决定了北京楼盘建筑风格会比较呆板，例如阳台不够灵动，变化不多等。对于北京的开发商而言，广州星河湾最值得借鉴的宝贵之处在于观念，包括细节设计的理念并部分引入生活。基于地域的限制，自然景观是北方建筑中的弱势，因此不能机械地模仿，重点在于观念上的吸收。

　　引入外地特色活跃京城楼市

　　“8·31”对于外地发展商来说是一个利好的时机。长久以来，北京的开发商们普遍感觉项目不难拿，而是资金相对缺乏或者人力资源短缺。

　　北京大学城市规划设计中心吕斌教授认为，房地产市场首先应该公平，符合市场原则，土地拍卖的时候也应该一样。“8·31”之后，外地发展商进京更有优势了，这样便有利于把全国各地好的产品带进来，包括产业文化、设计理念等，有望进一步活跃北京商品房市场。但外地发展商也应周全地考虑到北京的地域文化、自然条件以及交通等因素，因地制宜。

　　吕斌强调，一个产品，外地也好本地也好，必须提炼出精髓，然后再借鉴。北京现在缺少的是一种多样性、包容性的东西。在经营手法和设计观念上，外地发展商的特色必将促进京城房地产业发展。从某种意义上讲，部分已进京的外地开发商在产品的品质和创新方面也做出了不错的成绩。

　　细节借鉴

　　跨社区开发

　　广州星河湾位于珠江南岸，但开发商将目光投射至珠江北岸，原本破烂不堪的环境现在是郁郁葱葱的园林，晚上灯火璀璨，不仅是改善了星河湾的环境，更从整体上改善了这一地段的环境。

　　另外，星河湾的大边界不设防。除了在南边跟原来的村落之间有围墙，其他均以绿化分隔。陆孝襄指出，现在很多小区被铁栅栏包围，渐渐变成一个个分离体。广州星河湾的做法是一种超越。

　　装修完全遵照样板房

　　广州星河湾所用的恭桶都是智能化的，所有房屋的装修都是遵照样板房的交楼标准来完成的。目前北京市市场上可媲美者实在寥寥。

　　此外，陆孝襄指出，北京很多住宅区每个单元门口都有市政管井井盖，而广州星河湾的每一个井盖都被设置于绿化之下，非常隐蔽，这充分体现了开发商的细致。

　　环保及社区文化促进可持续发展

　　广州星河湾的园林等用水都是取自珠江，通过特意修建的水厂处理，达到卫生要求以后再分化为景观水和游泳池用水，并且可循环利用。

　　据了解，广州星河湾最初开盘时为4000余元/平方米，而现在的第四期已超过10000元/平方米。另一方面，社区也形成了良好的文化圈，买家以新兴的中坚阶层人士为主，这又进一步促进了楼盘的升值潜力。

　　记者手记

　　“8·31大限”推动南北融合

　　“8·31大限”对楼市最大的震动将是房地产开发方式的革命。土地通过招标、拍卖、挂牌出让，外地发展商便和本土发展商站在同一起跑线上，价高者得。这才是真正的市场化，才能促进竞争，才能强迫产品的品质提高。

　　对产品品质的重视，将会是今后商品房开发的主题，而概念包装只能是市场营销的配角。所以，北京市规委将广州星河湾作为一个案例，向北京市房地产界推出，并非空穴来风，而是一种尊重市场客观现实的结果。

　　虽然房地产开发的地域性很明显，也常成为各种“水土不服”的理由，甚至成为本土势力固步自封、排斥外来者的遮羞布。实际上，真正的水土不服是土地市场不透明而导致的开发成本的差距。

　　“8·31大限”将更有效地加速全国房地产市场的一体化进程。广州星河湾作为北京楼市的借鉴标本，既是市场需求的需要，也是商品房开发的需要。据了解，位于朝阳北路占地达520亩的北京星河湾正在有条不紊地建设中，预计明年初推向市场。北京星河湾能否重现广州星河湾的传奇？我们将拭目以待。