| 房贷新规挤压开发商资金链(图) | |||||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月04日 09:15 南方都市报 | |||||||||||
银监会下发地产贷款风险管理指引，提高房产开发商自有资金比例 房贷新规挤压开发商资金链 高烧的房地产业遭遇连环严控。继去年央行121号文件严令对房地产业慎贷及今年国家有关部门三令五申将房地产列入宏观调控的主要行业之后，银监会本周四下午再对房地产业开出全面慎贷令——《商业银行房地产贷款风险管理指引》(下称《指引》)。 记者仔细对比《指引》和今年2月下发的《征求意见稿》发现，《指引〉不仅首次将房产商自有资金比例从30％升至35％，还明令商业银行对成立不满3年且开发项目较小的专业性公司和集团性公司慎贷。与此同时，《指引》首次明确商业银行仅能对已封顶的住房发放个人贷款。 房地产开发商贷款受严控 在记者昨天的采访中，银行界和房产界几乎一致地将《指引》戏称为“对房地产业全面慎贷的总指令”。 《指引》首先重点指向开发性房贷，因为不良开发商“空手套白狼”的惊人后遗症已令商业银行“很受伤”。《指引》明确规定，商业银行对申请贷款的房地产企业应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35％。而此前《意见稿》则将这一比例限为30％。与此同时，《指引》还要求商业银行对“成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性开发商慎贷”，并严格限制向不具备相应资金实力或有不良经营记录的开发商贷款。 一家国有银行广东省分行房贷部负责人表示，《指引》较央行121号文件更严格。此举意味着有关部门认为房地产业仍然存在泡沫，必须加强调控。而提高开发商自有资金比例则是较为有效的风险控制手段。此人士还称，顺应国家对房地产业的宏观调控政策，该行今年以来已加强对房地产商的筛选。 粤海房地产公司一位资深人士称，《指引》在打击不良开发商“空手套白狼”的伎俩的同时，亦将加大资金链本已紧张的开发商“圈地”的难度。但对于自有资金较为充裕的房地产公司则是一个利好消息。粤海房地产因自有资金较为充裕而将充分利用此机会加紧储备土地。 除了对土地储备贷款和开发性贷款严格控制外，《指引》还首次明确规定：“确保商业银行对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。”一位不愿透露姓名的开发商销售人士称，此条款意味着开发商必须在主体结构封顶后方可对外发售楼盘，而银行将根据开发商施工进展和销售状况决定放贷进度和额度。开发商此前将售楼款挪作它用的情况将减少，因为银行将严格监控销楼款。 个人房贷规定尚难操作 但对于《指引》中“借款人住房贷款的月房产支出不得超过月收入50％”条款，银行界人士均认为“无操作性”，而房产界则认为“不对房地产业产生影响”。 民生银行一位人士称，在对申请房贷的个人客户进行资信调查时，往往难以得到相关部门的配合。例如一位幼儿园老师曾向该行申请住房贷款，其自行填写的月收入为逾万元。在该行有关人员向其聘用单位核实时，该单位不愿配合。一家国有银行广东省分行房贷部人士称，若遵照《指引》规定，银行应向税务机关、借款人聘用单位和工商管理部门等进行调查，但银行根本不太可能获得税务部门的协助。更何况，目前个人收入构成复杂，对灰色收入等难以掌握确凿证据。 但在《指引》中订立的“借款人声明”条款颇有新意。《指引》规定，借款人应对其提供的经济来源及构成、个人资产和负债及其他各类个人资信状况发表声明，保证其提供的资料和信息切实可信，并对失实和虚假资料承担相应的民事和法律责任。而此前，借款人只需提供个人收入证明、户口本及身份证。工商银行一位人士认为，此条款与国际惯例接轨。个人须为其提供虚假信息承担责任。 按揭贷款利率将提高？ 正当银监会颁布实施《指引》全面调控房地产贷款之际，银行界和房地产界盛传央行将提高房屋按揭贷款利率的消息。 多位商业银行资深人士向记者透露，央行近期将提升住房按揭贷款利率。更有商业银行界人士言之凿凿地称，央行正酝酿将5年期以上个人住房按揭贷款利率由目前的5.04％提高至5.76％。一家大型房地产公司高层亦向记者透露了同一消息。 但央行一位人士称，在十六届四中全会于本月中旬召开之前，央行不太可能出台如此重大的政策。 银行界人士认为，提高住房按揭利率才是调控房地产业真正有效的手段，因为此举将压制炒楼冲动，挤压楼市泡沫。事实上，一段时间以来，商业银行对开发性贷款已整体实施利率上浮政策，最高浮动比例为基准利率的30％。但个人住房贷款因带有政策因素，其利率低于普通商业银行贷款。 房产界更认为提高按揭利率将真正影响房地产业的需求，因为供楼者每个月将支付更多利息。 大批房产中介将出局 银监会还将大力整改房产中介机构。《指引》规定，商业银行对于中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，并签订责任条款。中介机构造成银行损失应有明确的赔偿措施。 一位不愿透露姓名的股份制商业银行广州分行行长提醒记者，在与银行的合作中，一些不良房地产中介在代理一些手续时玩猫腻，骗取贷款和手续费。此人士预测，随着《指引》实施，一大批房产中介机构将出局。 银监会有关负责人则称，银监会一旦发现介入房地产贷款的中介机构有违背其行业规定和职业德道的行为，将及时通报，并列入银行黑名单。 本报记者 谢艳霞 实习生 冯秀文 责任编辑：杨拂玄 何洁（来源：南方都市报）
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