8·31大限，地产热降温？(图)

　　今年上半年北京楼盘销售的平均房价比去年同期上涨了3％供图／Photocome

　　在今年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权

　　从2003年下半年以来，中央政府开始对房地产业实施宏观调控，土地政策、金融政策等都进行了重大改革。我国房地产业在多年来的发展中普遍存在着一些过分依赖银行和非金融机构投资的共性。因此，此次宏观调控各项政策的相继出台，给各地的房地产开发商都造成了很多压力。国土资源部第71号令规定，在今年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。这道政令对房地产业界和市场都产生了很大影响。

　　业内人士指出，近些年来虽然为国民生产总值的增长做出了不少贡献，但作为资金高密集型行业的房地产业一旦发生“过热”的情况，则可能会给整个社会经济造成明显的不利影响。中央政府通过收紧信贷和土地两条“线”进行调控，是为了重新调整产业结构，改变资金流向，目的就是要挤掉泡沫、打击投机。因此，这次宏观调控不仅给我国房地产带来了巨大的挑战，同时也带来了前所未有的发展机遇。

　　在宏观调控的背景下，国内一些重点城市的房地产现状和走势引起人们的广泛关注。业内人士认为，作为国内房地产开发热点地区，北京、上海、深圳等大中城市的房地产市场虽然会受到一些影响，但不会出现较大波动，商品房市场更是呈现缓缓降温、理性回收的态势。

　　“全国范围的商品房价格还会呈现稳中微升的状况，不会出现大的起落。”建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾认为，目前房地产发展情况与上世纪90年代初靠投资拉动的房地产热有着本质不同，宏观调控不会伤害房地产业健康发展。去年部分地区房地产有些过热，投机性购房造成房价上涨过快，目前的宏观调控只是让过快增长的势头得到遏制。投机炒作等虚假的购房需求退出后，总体供求得到回归。

　　根据目前统计的2004年上半年北京房价走势可以看出，2004年北京楼市房价非但没有降，反而出现“涨声一片”的局面，上半年北京楼盘销售的平均房价比去年同期上涨了3％。

　　和北京房地产市场发展的情况相似，上海房地产市场在宏观调控之后也将稳步发展。有关统计资料表明，今年以来上海楼市的基本供求关系仍然是求略大于供。这一供求关系下半年基本不会发生大的转变。上海房地局局长蔡育天认为，一个稳定发展的城市，其房价和地价应该是逐步上升的，而不应是下降。

　　香港丽丰控股业务发展部高级副总裁庄征星先生表示，近期出台的一系列政策，影响最大的是纯粹用极少部分资金进行短线炒作的投机客。在挤掉水分之后，真正中长线的投资者还是会进入，宏观调控更应该是一个机会。

　　业内人士指出，我国的房地产业在宏观调控政策的影响下虽然产生不小的波澜，但总体上不会受到损害。目前的局面有可能会在楼市中产生四方面影响：一些小企业支撑不住倒闭，银行、开发商、购房者的利益也不同程度地受损；企业被洗牌，有实力的大企业获得更多的资源和发展空间；在一段时间内，开发商、炒房者会降低对利润空间的期望值，购房者可能得到一些实惠；在中国经济社会继续发展和土地资源紧缺这两个前提下，尤其在中国最具成长性的长三角地区，房地产业将出现一定程度上的振荡，但总体上还将持续飘红。

　　文／新华社记者

　　新闻追踪一：北京平均房价涨了

　　地产8·31悬念

　　昨天，记者从北京市国土资源局了解到，本市最后一批38个“过关项目”清单已公布，加上此前已经公布的250个“过关项目”，北京市共有288个房地产项目最后过关。有关负责人和业内人士认为，这288个项目未必全部能真正“过关”，下半年北京楼市的新盘供应不会因此激增，也正因如此，房价是涨是跌，很大程度得看买房人会不会出现上半年的“购房恐慌”。

　　有关统计数字显示，目前北京登记的经营性用地历史遗留项目共1091宗，涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷，规划建筑面积约2.2亿平方米。上半年北京楼市一直处在一种扑朔迷离的状态，越来越多担心房价上涨或供应减少、买不到房的购房人走进了北京大大小小的售楼处。开发商明显感到房子好卖了，很多区域和楼盘出现了房价上涨的势头。有人用“楼市出现了购房恐慌症”形容了上半年的北京楼市。

　　288个“过关项目”仍要面临三道“门槛”的“过关”大考：从目前的情况看，288个项目加上上半年北京已经审批过的项目，目前北京市已经审批的土地供应达5000多公顷，年内还看不出土地供应趋紧的趋势，因此年内房价不会出现较大波动。

　　文/本报记者

　　新闻追踪二：杭州地产投资增幅落了

　　地产8·31悬念

　　上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。上半年商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已被抑制。

　　一些中小房产开发商以高额利息将土地使用权抵押给典当行，以获得资金实施开发；一些人开始拿着项目四处找有实力的企业接盘；一些原本开始进入扩张期的企业不得不收缩战线。在个人购房市场，现在成交的基本都是自住的。

　　政府的新政策正在不断出台。浙江省财政厅发出《关于契税征管若干政策的通知》，要求各市县契税征收机关按照市场价格分地段、分类型确定二手房计税基准价。杭州市房地产预警预报系统也将在年底前运行。杭州市相关部门将定期向社会披露房地产投资、施工面积等房地产开发信息，及时反映市场销售的成交面积和金额等数据。

　　文/新华社记者

　　新闻追踪三：

　　广东圈地造城神话没了

　　地产8·31悬念

　　广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺20世纪90年代开发祈福新村时就已初现端倪。此后，位于广州番禺的“华南板块”越做越大。21世纪初，这股“大盘”风刮到了广东的二、三级城市，并通过广东地产商的北上、西征刮向了全国各地。

　　“在以招投标方式为主的‘阳光地政’的照耀下，将很难出现一个大开发商囤积大量土地的状况，以往席卷全国各地的大盘开发热将逐渐消退。在这种意义上，‘大盘时代’已经终结。”广东佛山一位房地产开发商这样说道。但这一观点遭到了广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀健的质疑。他说，在经营性土地使用权彻底实行招标拍卖挂牌出让以后，中小地产商将被淘汰出局，余下的都是一些“地产大鳄”。这时，如果政府“有形之手”能够有效控制单幅土地的出让规模，大盘时代可以宣告终结。否则，下此结论为时尚早。

　　文/新华社记者

　　新闻追踪四：上海楼盘销售速度慢了

　　地产8·31悬念

　　一手房市场低端物业放量，中高档二手房交易量逐月缩水，不少开发商已将别墅用地改建公寓，面对高位盘整的房市，人们的购房标准普遍降低。种种迹象表明，上海楼市已走出“激情燃烧的岁月”，开发商的激情回归常态，购房人的选择日趋理性。

　　从市场看，目前上海楼盘案场的销售速度普遍放缓，尽管每次房源放量较小，但销售周期还是逐渐拉长。人们在房地局网站上看到预售备案的房源很多，但是到了案场却往往没有开盘，究其原因，今年客户比去年明显减少，开发商短时期内难以攒到足够的客户，自然要多捂一段时间。至于个别售楼处出现购房者连夜排队等购的市场传闻，一位专业房地产分析师一语道破：“那基本是营销的需要。”

　　从供求关系看，低端物业开始放量上市。据荒岛工作室提供的数据，7月份上海上市的新楼盘达44个，居今年以来新盘月供应量之首。其中5000元/平方米以下的低端物业占新盘总量的1／4，7000元/平方米以下的中低价位物业几乎占新盘总量的一半，比去年同期提高了8个百分点。7月份成为今年以来上海低价位楼盘上市最多的一个月。低端物业大幅上升将带动上海一手房均价整体下滑，与高价盘主打市场的已往相比，这是顺应市场的理性调整。

　　从购房者看，“看菜吃饭”的多了，跟风追涨的少了，购房标准普遍降低。2003年上半年,总价40万元到70万元的二手房成交量比重达50.9％，经过上一轮暴涨行情，70万元到100万元已成为当今的中端区间，但其成交量已跌至35．54％。原来市场以三居需求为主，但目前市场上两居的需求量已骤升至60．58％。这表明，时下贷款门槛提高，大多数购房人不得不务实，将需求从舒适型退回到基本功能型。

　　文/新华社记者

　　作者：王英诚