很长一段时期，天津地产市场成为被人遗忘的城市。“和很多城市不一样，外埠企业到天津来的比较少，有一些企业在天津没有好的效益，投资、回报都不理想就回去了，很长时间都是这样。总体上是因为天津的购买力不行。”天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫回忆起几年前的情景还历历在目。“但2002年下半年开始出现了外地企业集中进入期，因为当时天津有一些大的城市改造项目，比如危改工程，还有2002年底开始的海河综合开发，这两个项目对外招商的力度比较大，因此许多企业感到天津市场很大潜

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力。”

    

    2001年，奥林匹克花园决定进军天津。而2000年的天津房地产市场销售情况是：600多万平方米的总销售量中，大多是经济适用房、廉租房和安居房；只有三分之一(大概200多万平方米)是商品房。“当时的市场是很差的。”天津奥林匹克花园总经理姚国麟如此评价。

    而当时天津的人口数量超过1000万，按照业界通俗的说法，成熟的房地产市场，其商品房销售量和人口数之间的比例应该是1：1，即1000万平方米：1000万人。“这种比例说明天津市场肯定大有发展前途。”姚国麟说。

    卢卫向本报记者提供的数据更具说服力：“天津市人均居住面积为15-16平米，尚低于全国平均水平21平米，这说明天津市的平均现住房还比较紧张，房地产市场空间很大。另外城市的经济增长也带来了购买力的整体提升，居民们的购房意识随之不断增强，因此天津市场潜力很大。”

    同时，由于2002年后天津市旧城改造力度较大，市内有大量的土地被拆除以后长期得不到开发，正苦于投资不足。“所以政府对于外地开发商进入天津持非常欢迎的态度。”

    “当时是通过天津市建委、安居办等部门招商引资把奥园引进天津的。”姚国麟证实了卢卫的说法：“天津市有关领导参观了广州奥园后觉得不错，刚好中体产业(资讯 行情 论坛)也考虑到自己的注册地及主营业务都在北京，离天津很近，同时感觉天津很有活力，相信天津这个地块日后的发展潜力。”

    政府的欢迎态度带来了政策上的优惠，于是就有了当时天津市比较低廉的土地价格，由此吸引了一批企业进军天津。“所以企业从某种意义上来讲也获得了好处。”姚国麟说。

    外埠地产商抬升天津市场

    除了早期的万科，近年来，阳光100、奥林匹克花园等广东、北京、上海等地的知名房地产企业逐渐在天津开花结果，甚至还有来自浙江、山西的中小型民营企业也想从天津市场分一杯羹。

    一直在潜心研究天津区域市场的卢卫认为，这些企业在天津基本上都是做中高档的住宅项目，总体上经营情况都还不错。

    天津奥园原定于2002年10月1日的开放参观，2002年10月5日开始正式发售，但由于购房的人群早已在2002年9月30日就开始冒着秋风通宵排队认购，于是公开发售被迫提前到2002年10月2日，并采取派筹认购方式，开盘当天即售出302套。2002年11月中旬，首批推出600套全部售罄，不到两个月销售7万平米，回款近2.5亿元。

    “这一年多以来市场价格在整体上涨，人们的购买力也相应增加。投资刺激了市场，商品房年销售量几年间从600万平方米增加到1000多万平方米。天津市场通过资源的整合、吸收新的外来力量上了一个台阶。”卢卫认为外地企业进津带来的好处显而易见，“新的建筑理念、居住的文化理念随之而来。例如奥园把短板小高层以及精装修的概念带进天津；阳光100则以建筑的独特造型使天津人眼前一亮。”另外，相互竞争对于市场本身也有好处，外地企业的进入对天津的本土企业有全面的冲击，双方都能够在竞争中得以发展。

    尽管如此，但外埠企业眉宇之间还是流露出隐隐的痛楚。

    “我们从进入天津到现在一直在做这一个1200亩的项目，目前销售了13万平米。”姚国麟介绍说。“我们的项目位于天津的西北板块，但由于天津市重点发展的区域是东、南方，因此我们的地段不太好，是逆城市发展方向而行，由此造成了我们很大的负担，所以开发量不是很大。但销售状况还是非常令人满意的。”

    卢卫也坦承天津的市场并不太规范。“在此之前虽然土地的招拍挂政策取得了一定成效，但大多土地还都是协议出让，存在暗箱问题比较多。同时由于政府还有地方保护的想法，天津的好地段外地开发商即使重金购买都不一定能拿到。”

    “另外，进入的初期阶段他们对天津的房地产市场经营，特别是对天津的城市文化、城市居民的消费理念、城市的生活方式还不是特别了解。同时天津的本土企业经过多年的磨练，已经发展得比较成熟了，他们拥有自己的资源优势、人际关系优势和长期以来的品牌优势。”卢卫称。“强龙难压地头蛇”，恐怕这也是许多城市本地企业与外埠企业的写照。

    尽管吃了很多苦头，姚国麟对此还是表示理解：“这两年政府也意识到这一方面的问题。因此到目前为止天津市场变化得很快。”

    “值得期待的市场”

    姚国麟说，现在的天津让他想起了1990年代初期的广州，“广州用了10年时间建设，又用了10年时间美化城市，20年创造了一个很好的羊城。天津现在则刚好起步，但天津绝对不需要20年时间那么长，也许5年8年就可以走完广州20年走的路。”

    并不是所有地产商都像姚国麟这么乐观。有地产商认为，天津地产市场虽然空间巨大，但水平不高。卢卫从专家的角度给外地企业提出了建议：在天津发展，关键要有规模、树品牌，同时要加强本土化，但最主要的还是产品的水平。

    “宏观调控并不是要压制正规的房地产开发，只是要压制那些过分追求高回报的、滥占土地的、开而不发的、投机炒作的现象。凡是进军外地的企业，要想在一个地方扎下根来，都要实行全国的品牌战略。在资金上，天津本土的银行对有诚信的企业的支持力度很大。另外天津市民买房虽然挑剔，但好的产品才是绝对的优势。所以在一直比较稳定的天津市场，如果能真正做起来，企业应该会大有发展。”

    在政府的层面上，卢卫提出要抓大放小，真正想做下去的大企业，政府应重点扶持。最重要的是政府应该以公平、平等竞争的原则对待外埠企业。“8.31之后的政策环境已经搭建了这样的平台，因此公平的局面从理论上是成立的。”接下来的关键就是看政府如何摆正心态，努力缩短实现公平竞争的时间和过程。

    姚国麟显然认为奥园已经摸到了天津的脉象，他甚至大胆地预测：今后外地企业进入天津最佳时间将是2005年底，如果8.31大限之后土地真正实行了挂牌出让，那时天津还将迎来下一波外地企业进军的浪潮。

    据本报记者了解，最近已有多家外地企业在天津，或做市场调查，或做正式进入的准备，或考察地块，或与合作方进行谈判，未来几年将会有相当一批外埠包括上市公司在内的投资商和地产商相继进入天津市场。北京一位知名开发商说，这是一个值得期待的市场。