二手房源 放量在即（行业动态）(图)

　　本报记者 李忠峰二手房放量，将缓解目前市场的供求矛盾。

　　本报记者 方云伟摄

　　“由于今年下半年整体市场因素向好，今年全年北京市二手房交易量有望达到5万套，整体二手房价会进一步下降，达到2800元/平方米以下”，我爱我家市场研究中心的有关负责人近日接受记者采访时如是说。

　　二手房源大量释放

　　该中心的胡景晖认为：有三种因素将会促使下半年的二手房源放量，从而极大地缓解目前市场的供求矛盾。

　　今年上半年二手房交易量增加，房价回落，包括商品房市场在内的“房价上涨”言论事实上已不攻自破。随着价格的稳步下降，大批处在观望中的二手房业主，其“持房待售”和“高估房价”的心理大堤将“多米诺骨牌”式的崩溃，大量的二手房源将流入市场。

　　随着下半年“金九（月）银十（月）”的传统商品房销售旺季的到来，大批需要“以旧换新”、“置业升级”的业主将会适时出售手中的二手房套现购买新房，从而进一步增加房源的市场供给，极大地缓解市场供不应求的局面。

　　央产房将会在下半年扮演重要角色。今年上半年，由于上市流通前面临的各种问题而使得央产房源没有如期放量，但是随着绝大多数中央单位对央产房上市前的程序及操作层面问题的解决，特别是前期持观望态度，抱着“央产房不愁卖”心态的央产房业主更趋于理性，央产房将会在下半年大量地进入二级市场。

　　胡景晖说，随着近来国家经济稳定增长，一部分早期购置商品房的业主经济收入有了较大的提高，消费实力较以前大大增强。同时，北京市商品房市场空前活跃，新住宅无论是在房型户型设计、配套设施、物业管理以及社区环境上都较前几年住宅有了较大的改善，这些因素都将导致老商品房业主“卖旧买新”、“以小换大”，从而释放出二手商品房房源。

　　早期以商品房，特别是二手公寓作为投资的人群，随着近年高档物业租金下降、投资收益的降低，以及其他投资形式的日益丰富而“见好就收”将房屋出手套现。

　　北京目前处在按揭还款阶段的商品房大约有60多万套，而转按揭业务的不断成熟和发展，将会促使这部分仍处于按揭还款阶段的商品房源进入二手房市场中。

　　金融贷款 支持力度加大

　　胡景晖认为：随着今年上半年宏观调控的逐渐成效，银行对风险控制的认识逐步加深，特别是随着银行对二手房信贷市场越来越熟悉，二手房购房按揭贷款、转按揭贷款业务较上半年将会适度放宽，银行对二手房信贷的支持力度在今年下半年应该会有所加大。

　　随着一些重点关注的投资过热行业降温效应开始显现，意味着此轮以抑制一些行业投资过度增长为重点的宏观调控政策基本到位，有关出台“加息”等总量调控措施的消息面影响也将会逐渐减弱，那些对二手房信贷市场处于观望或不稳定阶段的需求会逐步得到释放。

　　空置房成为市场亮点

　　今年受宏观调控的影响，很多开发商都面临着资金紧缺的压力。今年下半年特别是到了年底，随着资金压力加剧及套现意愿的加强，那些手中持有大量空置房的机构企业以及开发商为了缓解现金压力，必定会主动采取各种措施将空置房快速变现以期解决现金周转困难的问题，空置房的大量进入市场也必定会在一定程度上满足广大购房者的需求。同时，在销售渠道方面，越来越多的开发商和空置房业主会选择规模较大、销售网络成熟的二手房经纪机构销售空置房。

　　周边二手房交易量持续上升

　　随着“两轴———两带———多中心”城市规划的提出及进一步的明晰，以及与此相对应的市政道路交通建设步伐不断的加快（如正在修建的六环及地铁5号、4号线等），北京周边地区的卫星城正逐步由简单的住宅型卫星城向集产业、商业、休闲、住宅于一体的复合型卫星城转变，如：被誉为CBD后花园的———通州区，新兴的经济技术开发区———亦庄，正在建设的空港物流城、汽车生产基地、奥运新城等三座“新城”，3年后将建成为北京最大卫星城的———顺义区等。随着这些周边区域的产业特色越来越明显，以及卫星城建设规模的不断扩大，交通的便利、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，必定会使该地区的二手房成为那些从老城区迁出的老北京居民和北京新移民的购房新选择。

　　《市场报》 (2004年08月03日 第十六版)