三洲田高尔夫项目停建 华侨城之痛(图)

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　　见习记者　邬双舟　深圳报道

　　“高尔夫项目被叫停，对三洲田房地产开发，乃至对华侨城的打击无疑是巨大的。”一位曾在三洲田附近的做过地产项目的房地产策划师告诉记者。

　　“华侨城顶风建设高尔夫。”这个传言日前开始在网络上蔓延，沉寂多时的高尔夫建设问题又被重新提起，一时间华侨城再次因为高尔夫被推到了风口浪尖，成为焦点。而此前数月，华侨城就曾因其三洲田高尔夫项目遭到人大代表的质疑而备受关注。

　　7月19日，华侨城集团总裁办姚秘书向记者声明，华侨城没有顶风违建，三洲田高尔夫球项目一直处于暂停状态。

　　看来，对于身处舆论旋涡的华侨城来说，目前不仅要忍受传言的拖累，更为现实的是要忍受三洲田高尔夫项目被叫停的痛苦。

　　30亿“东部华侨城”

　　去年年底，华侨城斥资30亿打造“东部华侨城”项目浮出水面，并进入实质性操作阶段。

　　“东部华侨城”项目位于深圳盐田区的三洲田，以生态旅游、休闲度假、体育、娱乐为主题，建成包括世界茶艺博览园、公众高尔夫体育公园（18洞）、商业高尔夫运动中心（18洞）和综合生态旅游区，以及部分度假酒店、公寓、山地观光缆车等配套设施。

　　项目共占地6.9平方公里，总投资30亿元，预计5年～8年全部建成。其中，世界茶艺博览园，占地面积为0.95平方公里，两个高尔夫球场占地2.33平方公里，其他为3.62平方公里。

　　华侨城三洲田项目共分三期投入，其中，一期的入口景观和茶园项目预计投资11.8亿元，将于2005年建成开放。

　　“东部华侨城”项目为深圳市2003年重点建设项目，也是深圳目前面积最大、投资额最大的综合旅游项目。

　　19年来，华侨城在国内的主题公园建设和运营方面，做得非常成功。在没有任何旅游资源的情况下，华侨城相继成功开发建设了锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷等四大主题公园，昔日深圳南山区的一片荒滩，今日已经变成为一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区，也使华侨城集团发展成为一个以家电电子、旅游和房地产业为主导业务的大型投资控股企业集团，总资产上200亿元、净资产近100亿元、年销售收入过100亿元。

　　就在今年3月份，“东部华侨城”项目在山清水秀的三洲田举行隆重的开工典礼，深圳市委副书记白天，市委常委、常务副市长许宗衡等领导出席了开工典礼，至此，华侨城三洲田旅游项目正式进入实质建设阶段。

　　高尔夫被叫停

　　华侨城建设三洲田高尔夫项目可以说用心良苦，经历了长达9年的漫长审批之路。

　　1994年，深圳市计划局以计投94－456号文件批准三洲田高尔夫球场项目立项。

　　1995年8月，深圳市国土管理领导小组第71次用地审定会议正式批准三洲田高尔夫球场项目用地。

　　2003年1月15日，市国土管理领导小组第86次用地审定会议同意将三洲田旅游项目用地出让给华侨城集团公司。同时决定高尔夫球场用地约2平方公里，按一个公众高尔夫球场，一个商业高尔夫球场进行规划设计和建设。

　　2003年6月18日，深圳市规划与国土资源局同华侨城集团公司签订了华侨城三洲田旅游项目用地开发协议书，同年11月11日正式签订了土地合同出让书。

　　就在华侨城三洲田高尔夫项目尘埃落定，一步步推进其“东部华侨城”计划时，今年年初的深圳市人大会上，人大代表对三洲田高尔夫项目进行了公开质疑。

　　吴立民等11位市人大代表提交了《关于为什么要在三洲田龙潭山及跃进水库周围兴建两个高尔夫球场的询问案》；曾子达等6名深圳市人大代表提交了题为《在三洲田水库周围建高尔夫球场对周边自然生态的影响，特别是对饮用水源污染的环保评估》的询问案，均对华侨城盐田生态旅游项目中的两个高尔夫球场项目提出质疑。

　　代表们认为，高尔夫球场的面积大、高强度开发，必然要破坏现在的自然植被，大片林地将被改造为草地、建筑用地，同时，高尔夫球场是高耗水项目，需要大量灌溉水维持球场草皮和绿化带正常生长，水源的高消耗，将致使汇水区不复存在，水库干涸。此外，高尔夫球场在建成后经常需要使用农药、化肥，高尔夫球场使用农药是农田的6倍。一般情况下，农药和化肥的流失率分别为30％、35％，下雨流失率更是高达50％以上。必然会对龙潭瀑布周围的自然资源和生态环境造成破坏，也将严重地污染跃进水库及下游碧岭村地区的水域。而两座高尔夫球场选址大部分位于水库集雨区内，威胁到龙岗区超百万居民饮用水的质量。

　　深圳市副市长卓钦锐听完代表们的发言后表示，在政府没有作最后决定之前，这项高尔夫工程暂时停工。

　　就在深圳人大会闭幕不久，国务院办公厅于今年3月24日发布了暂停新建高尔夫球场的通知，按照政策规定华侨城三洲田高尔夫必须停建。

　　旧伤未愈，又添新痛。随着国务院一纸禁令，停建华侨城三洲田高尔夫项目便成为毫无悬念的铁定事实，三洲田高尔夫项目也慢慢从公众的视野中淡出，直到如今被重新提起。

　　叫停之痛

　　“旅游＋房地产”可以说是华侨城的传家宝，这一点在华侨城所在地的深圳南山区已得到验证。因为华侨城景区周围的物业售价远远高于南山其他地方，所以由华侨城地产在华侨城景区周围开发建设的房地产项目，已为华侨城带来了丰厚回报。

　　因此，在去年华侨城三洲田项目尘埃落定后，就有房地产机构把此项目列为2003年深圳地产十大新闻，可见业界对此事的重视。业界分析，打造“东部华侨城”将会沿用华侨城“旅游＋房地产”的成功模式，因为单靠发展旅游是行不通的，从市场回报角度推测，华侨城的最终目的是发展旅游房地产。

　　那么，三洲田高尔夫项目被叫停会不会影响房地产开发呢？

　　“高尔夫项目被叫停，对三洲田房地产开发，乃至对华侨城的打击无疑是巨大的。”一位曾在三洲田附近做过地产项目的房地产策划师告诉记者。

　　该策划师向记者分析，三洲田是深圳最后一块“处女地”，是难得的一块自然景观之地，不仅山清水秀，而且与处在黄金海岸的大梅沙、小梅沙近在咫尺，享有得天独厚的地理优势。若是在三洲田建成高尔夫球场，无疑将极大提升周边地产物业的价值。

　　有房地产人士进一步分析：与高尔夫球场形影不离的是高档别墅。一些开发商热衷的并不是修建高尔夫球场，而是将高尔夫球场建设与房地产开发联姻，以建球场为名圈占土地，并以此来带动实质意义上的房地产开发。

　　深圳市人大代表吴江影在接受媒体采访时曾说，某高尔夫球场的总教练曾告诉她，球场已经亏损得一塌糊涂，但还在苦苦支撑，主要原因就是球场后面跟进的是房地产项目。

　　其实，高尔夫球场卖别墅已不是什么秘密，记者调查发现，几乎深圳的全部高尔夫球场，都建有别墅外卖，比如，观澜豪园、沙河及名商高尔夫别墅等。这些别墅是别墅中的顶级，价钱高得惊人。

　　对此，资深地产开发人士指出，体育用地的成本比经营性用地低得多，体育用地由政府协议转让，而经营性用地的出让需经过挂牌拍卖，价格往往要上翻几倍甚至几十倍。这是不少开发商趋之若鹜的原因。很多地方，高尔夫球场审批时往往是体育用地，开发商以低价购得土地，然而建造球场的同时却进行变相的房地产开发，攫取高额利润，高尔夫球场只不过是开发商用来“借鸡生蛋”罢了。

　　除开房地产方面的损失，三洲田高尔夫项目被叫停，还势必影响到华侨城三洲田整个旅游项目的开发。

　　华侨城三洲田旅游项目规划为6.9平方公里，其中两个高尔夫球场占地面积就达2.33平方公里，约为总规划面积的1／3。引用华侨城相关负责人的说法是“三洲田高尔夫项目目前处于暂停状态”，若是该项目处于永久停顿状态，那么华侨城势必要重新规划，如此一来将打乱整个三洲田项目规划，华侨城必将为此付出沉重代价。

　　较早前，华侨城内部人士向外界透露，建设三洲田项目是华侨城基于目前香港及内地竞争激烈的市场态势，被迫采取的战略性转变。可见，三洲田项目在华侨城整个战略规划中，所占的地位之重。

　　有分析人士指出，华侨城表面上看风光无限，其实压力很大，首先应面对的是即将于2005年开业，毗邻深圳、投资总额为141亿港元的香港迪斯尼乐园。

　　目前，华侨城四大主题公园的客流量已经趋于下降趋势，华侨城要在深圳发展旅游，必须寻找新的经济增长点，而深圳风景最漂亮的东部海域，风光秀美的三洲田无疑是首选之地，也是华侨城发展旅游战略和应对迪斯尼公园冲击最为关键的一步。

　　华侨城（000069.SZ）近年业绩一览表（图表略，详见报）