独家调查：广州“烂尾楼”复活带动周边楼价上涨(组图)

　　新快报记者　申兴　蒋文　实习生　周婷　潘秋萍/文　申兴/图

　　编者按：

　　广州最大“烂尾楼”———中诚广场一传出复工消息，各路炒家开始关注，体育西路和周边商铺、住宅楼价就蠢蠢欲动，刚刚竣工不久的新创举大厦等体育西路写字物业，销售也旺了起来。

　　拥有天河东路、体育东路二手楼的业主，也瞄着刚刚竣工的“烂尾楼”财富广场和正在热建中的南方信托大厦，坐等升值。

　　记者对中诚广场、南方信托大厦和尚未盘活的大鹏国际广场这些建筑面积超过10万平方米的“烂尾楼”进行了调查，发现在广州市“烂尾楼”复苏热潮中，形成了一个“烂尾商机”，周边楼价升值了。　　广东房地产协会秘书长蔡穗声表示，广州“烂尾楼”的春天已经来临。

　　案例1：南方信托大厦周边楼价上涨10

　　%核心影响地段和楼盘：天河南二街、德埔小区、龙口西、德欣小区

　　周边住宅价已涨千元

　　近日,记者调查了离南方信托大厦周边约500米内的住宅物业，天河南、龙口西、德欣小区等地二手楼，自从今年春节过后，这一地段的房价平均每平方米涨价500到1000元不等，上涨幅度超过10%。

　　满堂红地产龙口西分行营业员告诉记者，今年春节前，龙口西这一地段的房物均价在4500元/平方米左右，但是，由于岗顶地铁站的建设和颐高数码华南总店的落址，该地段房物均价已涨到5500/平方米。

　　在天河东，记者调查了解了德欣小区和德埔小区，这两个小区相向而坐，房价也基本维持在4500元/平方米左右。中介公司的业务员介绍，在颐高数码华南总店没有落址和地铁没有开工前，这一带的房价一直维持在3800元/平方米左右。房价一年上涨了10%，但是，有意想在该地段买房子的人并却越来越多，主要大家都看好这一地段房价有升值的可能。

　　另外，在德埔小区，一位肖姓业主在接受记者采访时表示，没有打算要卖掉房子。她认为，德埔小区虽然有20多年楼龄，但地处天河东这样的黄金地段，特别是南方信托大厦即将竣工，小区楼价飙升是必然的，没有比这更好的投资。

　　住宅还有上涨空间

　　记者在走访的过程中了解到，各个房屋中介均普遍看好南方信托大厦周边的房子，认为这一带的房子有继续升值的可能。在天河南，一家房屋中介公司的业务员很肯定的告诉记者，这一带的房子在三五年内肯定还会升值。

　　理由是，颐高数码华南总店还未建成，就对周边的经济效应已经初显出来了，更不用说正式开业后的景象，将会带来许多外来人员到此发展，他们对房屋的需求量也会增加，到时这一带将会比现在还要繁荣得多，所以涨价是必然的。

　　在龙口西一家房屋中介公司的门口，一位业主对记者说，他在龙口西有好几套的房子，现在都不打算卖了，通通都改为出租。房屋价格的上涨不单单表现在卖房上，出租的租金也上涨了。

　　就拿一套60多平米的两房一厅来说吧，里面什么家私都没有，还是楼梯楼，两年前的月租最多1500元，现在可以租到2000元。看来，精明的业主们已经看准这一地段的发展潜力，想要在这一带买一套既便宜又合心水的房子不是件简单的事。
　　左图：体育中心周边“烂尾楼”复活，已经带动天河北荟雅苑升值。

　　写字楼租金已涨10

　　%南方信托大厦的建成，将成为广州IT经济的“地标”，由于集聚效应，周围将会形成一个新兴的IT经济商圈，周边办公用房也会随之上涨。据了解，天河东路这一路段的办公用房，租金上涨了约10%。

　　办公用房从每月30元/平方米到100元/平方米不等。30元/平方米到50元/平方米这一档的写字楼一般上涨3到5元，而50元到100元的这一档的房子上涨幅度为5元到10元不等。

　　另外，位于地铁三号线石牌桥站的工地四周，停工已近9年的新国际广场也已复工。该广场于上世纪90年代中停工，但复工后，现在其东西翼及中间的广场建设都已显露雏形。

　　实际上，目前以地铁三号线石牌桥站为核心的周边地段物业价值已在飞升。作为广州的新城市中轴线，这里不仅交通便利，商业氛围浓郁，而且还将建设为以零售、金融、IT等为引导的消费核心圈。

　　南方信托大厦档案

　　南方信托大厦位于中山大道南，天河东路口，建设用地面积达到6.37万平方米，总建筑面积超过10万平方米，大约可供上万人办公或经商。

　　该楼规划为38层的商用物业，1997年“烂尾”，作为对原债权人之一的民生银行的补偿，这座38层大厦建好后，将更名为“中国民生银行大厦”（另外一说是更名为“壬丰大厦”，两个说法均未最后确定）。现在，该大厦的工程已全面复工，并已进入封顶状态。

　　尽管大厦何时推出至今仍是未知数，但其裙楼商铺却早已风生水起，来自杭州的颐高集团一掷3亿元买下其1－4层商铺，经营面积达1.1万平方米，成为广州目前为止最大的自有主权单体电脑卖场。

　　案例2：中诚广场带旺体育中心以西

　　核心影响地段和楼盘：光华大厦、体育西路、祥龙花园、天誉花园、荟雅苑

　　提升体育西写字楼形象

　　合富置业有关负责人认为，总建筑面积23万多平方米的中诚广场是广州写字楼中的庞然大物。其超前的设计在广州甲级写字楼中也首屈一指，它的盘活将进一步提升整个天河写字楼商圈的形象。

　　中立地产项目部总监招国泉称，以目前中诚10万平方米的甲级写字楼供应量，它的落成将大大填补现时缺货的大面积甲级写字楼供应量。基于天河北地理位置的优越和写字楼供不应求的因素，多家中介物业公司都继续看好天河北写字楼。

　　中原地产天河北路侨怡分行营业经理李嘉善小姐就认为，中诚广场的投入将进一步增强天河北写字楼在广州写字楼市场的竞争力，形成“洼地效应”，吸引更多的买家聚集天河北写字楼。

　　中诚广场的盘活，对体育西路小型的写字楼带来最大好处，中诚的盘活会让体育西路上的建和中心、高盛大厦、新创举大厦的档次立即提升。

　　中原地产李嘉善小姐预计，在中诚竣工初期，由于写字楼供应量突然增大，会令其他的写字楼价格走低，但客源会更好，中诚租满后必然分流客源到周边的高盛大厦、建和中心等写字楼，整体价格的回升将成为必然。

　　对东面的住宅最有利

　　中原地产和满堂红的物业顾问都告诉记者，在天河北有一个普遍规律，感觉客户在购房、租屋时都往中信广场以东找，一方面东面人流量较大，举个简单的例子，东边有超过10家地产中介。而中信往西的时代广场周边少有人问津，也只有一间地产中介。

　　中原地产李嘉善经理认为，人们都愿意买新房子，而新房恰好都聚集在中诚周围，所以中诚广场的盘活对新的住宅小区，如荟雅苑、中颐城市花园、都市华庭、天誉花园最有利。

　　她分析，随着中诚广场的竣工，大量涌入天河北的外资公司外籍雇员、国内大公司的中高层白领人士都要求较高的居住素质，而上述物业多数是现在流行的小户型，35-50平方米左右，无论是自住还是购买作为投资出租都比较合适，正好迎合中诚入驻的白领一族的需求。右图：中诚广场的复活，开始带旺体育中心西部地带的房地产。

　　带旺天河北西段二手楼

　　行家提醒，天河北路中信广场以西的住宅，一直没有中信广场东边的旺，体育西路写字楼也没有体育东路旺，“烂尾”的中诚广场“压住了西边的地气”是一个很大的原因。

　　随着中诚广场的盘活，沿体育西路的地铁三号线的竣工，体育西路、时代广场周围、光华大厦等二手楼将大有升值空间。

　　中原地产李嘉善经理认为，如果把离写字楼步行10到15分钟的路程为半径的范围看作核心范围的话，那么越在中诚广场核心范围内，二手房的租赁越活跃。中诚广场核心范围内的房子有光华大厦、祥龙花园、体育花园、体育西苑、天文苑、中怡城市花园等。

　　记者以自己计划在中诚广场附近购房的名义，在中原地产天河北路侨怡分行高级物业顾问李益生的陪同下，一一看过了上述楼盘。离中诚最近的是光华大厦，李先生介绍道：光华大厦是旧楼，中诚的盘活预计带来的涨幅只会在5％－10％，因为自身的条件约束了价格的上涨。

　　而另据介绍，离中诚广场最近的光华大厦，1997年卖到10000元/平方米，而目前的销售价格仅4500元/平方米，85平方米左右的房子租2000元/月，是天河北跌价最厉害的一个楼盘，这与中诚广场多年“烂尾”不无关系，待中诚广场竣工后，该盘自有一个价值回升的动力。

　　此外，分析人士提出，天河北西段的商铺缺少饮食、名牌高档服饰店，中诚广场的1－4楼一定是商铺，中诚广场建起后会带旺时代广场附近和体育西路的商铺，临街铺面会催生大批物业中介、发廊、餐厅等商铺。

　　中诚广场档案

　　中诚广场最初规划是两幢43层的楼宇，但后来建成51层，分A、B两塔楼，总建筑面积超过23万平方米，大约可以容纳2万人办公或经商。

　　该楼开工仅一年，就开始卖楼花，价格一度高达每平方米3万多港元。即使到后来，均价也达到了1.6万港元，吸引了不少港澳买家。1997年，东南亚爆发金融危机，中诚广场显出后劲不足，银行贷款跟不上，一直建建停停，但终于摆脱不了烂尾的命运。

　　2003年7月，经过多番曲折，北京金贸国际投资有限公司和广州骏鹏置业有限公司在广州中院的监管下以9.24亿元收购了中诚广场，成为中诚广场的新主家。

　　至此，这座烂尾达5年之久、曾一度险遭拍卖命运的广州烂尾第一楼终于以“体面”的形式重获新生。中立地产董事副总经理文志坚预计，该楼将于明年开始招商，后年有望交楼。

　　案例3：大鹏国际广场可维持周边人气

　　核心影响地段和楼盘：环市东路、世贸广场

　　重启需两亿资金

　　全权代理大鹏国际广场的中立地产项目部策划总监罗朱远向记者表示，大鹏国际广场去年已经封顶，现在处于完全停工的状态，要再次启动至少需要两亿资金。

　　中立地产和大鹏集团双方都在积极地寻找能够全盘接手大鹏国际的买家。罗朱远透露，现在中立正在和两家有意向的公司谈判，其中包括一家国内民营性质的上市公司。

　　罗表示，大鹏国际依然是环市东最先进、配套最完整的写字楼。该楼的惟一性很强，结构、造型独特，它的外墙是用钢筋而不是很多的玻璃幕墙，而且直通地铁5号线。

　　环市东处于老城区的商业圈，绿化、交通、工作氛围很不错，在酒店业、餐饮业、娱乐业等方面是天河地区无法相比的。特别是这里的人文环境很有优势，有的企业喜欢这种氛围，可能他们就会选择这里。

　　周边楼市需大鹏维持人气

　　在采访调查过程中，一家在环市东路某写字楼办公的公司负责人孙先生告诉记者，如果对面的大鹏国际能重建并租售，公司很有可能会搬到大鹏国际。

　　孙先生表示，在环市东路一带，包括世贸广场在内的高档写字楼，出租率高，物业也比较老，出现一些管理问题，尤为突出的一个问题是电梯不能满足客户的要求，每天上班时间都要排队，而像好世界等物业的电梯供应不足的情况比较严重。

　　中立地产项目部策划总监罗朱远也认为，如果大鹏国际能复活，将分流其他写字楼的一些客户。按大鹏国际现在的设计，它可以同时容纳420个单位，上万人同时办公，还不包括10层的商场。

　　这对周围的商铺、住宅物业会有很大刺激，对维持环市东路的人气，将发挥极大的作用。而且，大鹏国际周边住宅小区较少，如果大鹏国际广场竣工，这些住宅更显珍贵，其楼价必有较大升值空间。

　　大鹏国际广场档案

　　广州市著名“烂尾楼”大鹏国际广场（原名“合银广场”），连接环市东路和淘金路，地理位置优越。大鹏国际广场建筑面积12.3万平方米，写字楼面积8.6万平方米，高192.2米，带地下部分共56层，其中包括10层商场、39层写字楼，曾经是广州第三大“烂尾楼”，也是环市商圈最后一座综合性物业。

　　按大鹏国际现在的设计，它可以同时容纳420个单位，上万人同时办公，还不包括10层的商场。

　　现在说它是未来环市东商圈的“新地标”可能还为时过早。因为这是在1992年就动工兴建，工程进度十分缓慢，到2002年底完全停工的一座大厦，2003年曾有短暂的复工为大厦封顶。假使如政府所言，2005年广州57座烂尾楼全部盘活，大鹏国际广场将迎来十多年来的首次灿烂，环市东附近的好世界、宜安广场、世贸广场都可能受其影响。

　　：广州“烂尾楼”迎来春天

　　据广州市国土房管局市场处统计，截至2004年2月底，57个“烂尾楼”中已有22个项目进入盘活阶段。其中，南方信托华普广场、名晋大厦、京光广场等14个项目已重新开工；润粤大厦、丰兴广场等7个项目已基本竣工，还有1个楼盘———东银广场已通过规划验收。

　　市国土房管局市场处有关负责人指出，尽管目前还有大半“烂尾楼”未盘活，但这是个渐进的过程，那些债务负担较重的“烂尾楼”正是下一阶段推进整治工作的难点所在。根据目前的工作进展，政府既定的2005年全部盘活57宗“烂尾楼”的目标应该可以实现。

　　政府和市场双管齐下

　　有专家认为，广州“烂尾楼”复活的魔力来自于政府看得见的手和市场看不见的这两只手：一只手是政府采取了“一楼一策”的灵活政策，另一只手是市场前景看好，“烂尾楼”的复活已鼓舞了越来越多的投资者的信心。

　　就目前已盘活的22宗“烂尾楼”来看，通过市场途径复活的较多。国土局的相关报告显示，在盘活的“烂尾楼”中，有多个项目是原开发公司无力开发，后来通过市场转让给实力发展商而“翻生”的。

　　例如，明达大厦(富宏大厦)由广州市北秀实业总公司转让给广州市越建房地产发展有限公司；宝华大厦由广州宝华房地产开发有限公司转让给天誉房地产开发有限公司；花地湾翠竹苑由广东省信托房产开发公司转让给广州市恒利房地产开发有限公司；花地湾红棉苑由广东省信托房产开发公司转让给华隆置业公司；广东华粤房地产股份有限公司把位于湛塘路60－70号的“烂尾楼”转让给其股东世煌公司。目前，这5个项目已开工或基本竣工，出让金也已缴清，基本解决了“烂尾”问题。

　　广州写字楼复苏

　　多家地产中介都提到，像国土大厦、银丰大厦、中诚广场、解放大厦等高档“烂尾”物业的起死回生，主要原因都是广州写字楼市场已悄然回升，市场前景和投资价值被普遍看好。

　　广东省房地产业协会副会长兼秘书长蔡穗声表示，这两年由于广州市政府努力加大了解决力度，整治“烂尾楼”确实取得了比较好的效果。同时也是由于广州现在土地供应紧张，土地控制和管理走向规范，开发商拿地难，批地成本也提高了，烂尾楼相对具有一定的吸引力，这是市场的推动作用。

　　中立地产董事副总经理文志坚同样认为，近三年来广州市政府控制用地更为严格，效果立竿见影。同时由于CEPA、泛珠三角等政策利好因素，广州作为珠三角核心，其地位会推高，吸引投资的能力也得到增强。

　　他表示，目前涌入广州房地产市场的海外资本、民营资本和社会闲置资本等都为数不少，看中了烂尾楼投资价值者大有人在。他表示，随着宏观调控初见成效后，广州市对“烂尾楼”的投资可望迎来新的高潮。

　　（晓健／编制）