投资烂尾楼要三思而行（热点追踪）(图)

　　徐文　　“烂尾楼”曾被人形象地比喻为“城市的盲肠”，它一度曾成为投资失败的代名词，也是一个让投资商望而却步的“黑洞”。

　　中国很多城市的“烂尾楼”大多形成于20世纪90年代，这些半途而废的楼盘，主要是由于市场定位失误、开发商后续资金不足以及涉及经济纠纷或经济案件等原因造成的。

　　强大的营销能力和雄厚的资金实力，是激活“烂尾楼”的前提条件。在开发商争抢“烂尾楼”的同时，专家也提醒投资者要量力而行，慎重对待，不可盲目接手“烂尾楼”。

　　“烂尾楼”成香饽饽

　　从33号令到4号令，政府对土地供应控制越来越紧，同时，城市的不断扩建，使得旧城区内有效土地供应渐趋为零，位于黄金地段的“烂尾楼”，便重新出现在开发商的视线里。

　　据记者调查，上海“烂尾楼”最多时曾达到200余处，由于近两年房地产市场强劲增长的带动，已消化了不少，现已经复工的“烂尾楼”面积超过200万平方米。广州的“烂尾楼”有120多宗、共计900余万平方米。目前，天津全市共有停缓建项目37个，规划建筑面积180万平方米，这些项目多数位于市中心区，当属较好地段。北京“烂尾楼”较少。广州、武汉、北京等房产高温城市的“烂尾楼”一时间成了抢手的“香饽饽”。

　　风险不小谨慎投资

　　“烂尾楼”为何一下子成为抢手货？业内人士认为，房价更多的取决于地价。目前的“烂尾楼”项目开发时间多在3年以上，这些项目最初开发时地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。另外，通过拍卖程序出让“烂尾楼”时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的1/2甚至1/3就可拍得，只要后期营销得当，投资“烂尾楼”比投资新楼盘更有利可图。业内人士认为，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手“烂尾楼”不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。

　　面对各地“烂尾楼”复活的“春天”，房地产专家指出，当前投资“烂尾楼”仍需谨慎规避风险，“烂尾楼”投资商机涌现，但存在问题也会接踵而至。

　　首先是信心问题。业内人士认为，“烂尾楼”其实楼不一定“烂”，但“心”肯定“烂”了。因此，如何增强或重树消费者的信心，是投资“烂尾楼”首先要考虑的问题；其次，“烂尾楼”往往债权债务关系相当庞杂，甚至官司缠身。如果处理得不好，投资“烂尾楼”不但谈不上高回报，反而还可能带来一连串的麻烦。

　　另外，“烂尾楼”质量问题关系甚大。广州不少“烂尾楼”烂尾时间已不短，个别甚至达到8—10年之久。日晒、雨淋、风吹、雷打，这些楼宇的质量不管怎样说都已受到了不同程度的损坏。无论是推倒重建还是添料加固，对后继发展商而言相信都是很头痛的事情。

　　除此，心理落差也不可小视。购房者知道了楼盘是“烂尾楼”改造的，会不会有所顾虑。一位“烂尾楼”的开发者表示，自己在宣传时将尽量避免让购房者联系起其“出身”。然而，只要是“烂尾楼”就多少名声在外，想完全否定它的“前世”，恐怕不那么容易。

　　投资专家指出，投资“烂尾楼”首先要从市场角度看这个“烂尾楼”是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流动的商品。

　　其次，投资者还要对这些“烂尾楼”进行考察分析，了解这些项目的历史和现状，根据烂尾的不同原因而区别对待。如果出现烂尾的原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些条件已经发生了好转，这样的“烂尾楼”自然具有很好的投资价值；如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建以及成本，做到量力而行才能有利可图；如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。

　　专家同时强调，在此基础上，投资者还要考虑能否理顺与银行等债权人的关系，同时要全面了解当地政府出台的一系列相关政策，在符合政策的前提下得到当地政府的支持，并设法拿到实际的优惠条件。

　　“烂尾楼”商机无限但风险也大，有意投资“烂尾楼”者应该作周详的考虑，做到三思而后行！

　　《市场报》 (2004年06月22日 第十六版)