内地游客“狂购”香港楼盘 风险大且难成趋势

　　因政策影响，此现象不会加剧，地产中介尚无计划指引内地投资者置业香江

　　记者 张伟湘

　　近期，香港已经回落的楼市似乎吸引了大量内地投资者的注意，一个月来，许多内地投资者纷纷借来港旅游、洽谈生意之机，关注香港楼市，有的“豪客”相中楼房、商铺后， 甚至直接“下单落订”，令香港楼市似乎重现曙光。据分析，这股赴香港购楼的浪潮主要由两大利好政策主导：其一是CEPA签定，令更多内地投资者关注香港市场；其二是放宽部分城市居民赴港旅游措施，令不少内地居民有机会更密切接触香港，从中发现投资机会。

　　但是，不少在广州设有子公司的港资地产中介却认为，由于投资和外汇政策并未放开，因此，目前判断内地投资者投资香港楼市可成为一种趋势尚为时过早，并且几乎没有一家港资地产中介打算提供指引内地投资者投资香港楼市的服务项目。

　　内地投资者心态各异

　　近期，投资香港楼市的内地投资者多为两类。

　　据称，CEPA签订后的第一宗内地购买个案是一名以个人游身份来港的北方个体户，他一口气以264万港元购入5套房，其中3套打算转手、2套打算出租以博取长线利益，由于他一次性付清所有房款，同时也成为开放个人游后的最大一宗内地居民来港购买二手楼收租的个案。该投资者表示，他曾于1997年来港旅游，当时觉得香港楼价贵得惊人，但是此次旧地重游，却见到楼价已从高峰回落，跌幅甚至高达50%以上。这一情况，就与数年前投资上海物业无异，由于香港的租金回报率比上海高，因此促使其做出投资香港地产的决定。

　　而日前以1742万港元击败3位香港买家，成功竞得长实集团位于九龙塘毕架山1号二期一个豪宅单位的是一个上海民企老板，其在上海从事成衣贸易，在内地及香港均早有业务。她此次购房的资金主要由其香港业务公司以港元支付，因此并无套汇情况。

　　据分析，这显示了两种投资倾向，一种是在香港设有业务的内地成功人士已愿意此时入市，投资置业，买下的楼房主要供自住。因此投资时往往资金较大，且首选一手楼房。另一种纯粹是短期看中投资香港楼市的可观回报率，以较少的资金买下楼房，只求出租或转手获利，对楼房是否一手并不讲究。

　　但是，这些购买个案几乎都由香港的本地地产中介“操刀”，并没有港资地产中介在内地牵线，指引投资。

　　个案比例仍少

　　为什么会出现这种情况？众所周知，在珠三角一带，许多香港地产中介都设有子公司，且广东的三大城市广州、深圳、珠海等已率先开放了居民以个人身份赴港旅游的政策，香港的地产中介完全有能力指引这股赴港投资潮。况且，许多香港人在内地投资房地产时就可以得到地产中介的指导，记者在香港采访时，就曾在尖沙咀一带路边看到派发内地楼盘资料的人员。

　　广州珠江中原项目部陈锵成认为，四大因素影响了内地投资者去香港投资楼房，一是尽管个人赴港旅游政策逐步放开，但是，旅游者与买楼者定位毕竟有一定偏差，可能在众多旅游者中只有极少数产生投资香港楼市的欲望；二是香港的楼价比国内贵很多，目前香港的一般二手楼价位都在2—3万港币/平方米之间。位置稍好的一般在8、9万港币/平方米之间；三是除非投资者本身在香港有一定业务，否则赴港自由行的政策很难刺激投资者在香港置业的需求；四是受内地的外汇政策影响，一般的居民不可能携带巨款出境。据说，目前个人出境只可携带不多于2000美元的现金，而人民币最多只可以带6000元，这样数额的现钞，在香港进行一般消费都觉得“不够花”，更何况买楼？

　　进入香港楼市有风险

　　据香港媒体披露，保守估计今年以来已售出及洽购中的来港购买住宅物业的内地资金至少已超过5亿港币。部分地产中介认为，在3—5年内成交额应有所上升，但是，是否能刺激香港楼市回升，尚难以判断。因为，目前香港楼价是否还会创新低，目前市场上都有争议。从波浪理论看，1997年前后是香港楼价高昂时期。目前至少已跌落了50%，当年不少创下天价的豪宅纷纷“缩水”，应该到了楼价回升的时候了。但是，香港当前的经济情况能不能给楼市有利的支持，仍值得观察。

　　因此，内地投资者进入香港楼市仍有一定风险。

　　同时，香港楼房的投资回报率会受行业和地域影响。楼房相对股票、外汇而言是长期投资，回报周期较长。目前，香港楼房的出租回报率约为6%—8%之间，但内地发达城市的同类投资回报可达到7%—10%，且前期投资成本较低。

　　尚无计划指引内地人投资

　　记者一连采访了几家港资地产中介人士，得到的答复几乎都是目前没有指引内地投资者去香港投资楼市的具体计划，一位负责人说，在政策环境成熟、赴港投资回报率高的情况下，将考虑上述问题。

　　实际上，投资任何城市的地产，几乎都是以本地人士为主，外来投资只是极少数现象。