贾图：住房保障嫁接于市场必然走向畸形

　　住房保障是政府不可推卸的责任，任何向市场的转嫁行为，都必然以利益交换为基础，由于政府与开发商都有逐利倾向，住房保障向市场嫁接必然使民生付出更沉重的成本。因此，对于政府在住房保障中的责任必须予以明确和规范，防止住房保障制度因嫁接于市场而扭曲变形。

　　⊙贾图

　　被建设部和许多地方政府力推的双限房，已经开始变味并走向畸形。《上海证券报》对广州双限房相关问题的追踪报道，读后令人触目惊心。根据受益对象划分，广州市限价房出现的问题主要包括两个方面：

　　一是惠及开发商自身的功利性极强的“自留地”项目。记者抽样调查的7个双限房项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓、甚至别墅。二是惠及单位的功利性同样强的豪华自建房项目。广州花都区新华街风神大道北项目，是目前国内最大的一个限价房项目。然而，这个限价房项目竟然是优先甚至定向销售给广州风神汽车公司内部员工的单位自建房：2700多套房源中，70%以上为三房、四房、复式和别墅房型，算得上是“史上最豪华”单位自建房。

　　双限房因为过多的功利化因素而走向畸形，乃是住房保障嫁接于市场的必然结果。

　　住房保障是谁的责任？毫无疑问，是政府——这是全世界公认的对于住房保障的定位，许多国家直接在法律上确立了这一点。比如，早在1901年，荷兰通过的《住房法》就规定：政府在住房市场中扮演决定性的角色，为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范。荷兰宪法中也强调，“提供充足住房”是政府的责任。宪法和法律所确立的责任是政府必须认真履行的。在法律的强制力量下，荷兰政府共建造了239.36万套公共住房，而荷兰全国的总人口才1600万人！

　　我国法律同样间接规定了政府在住房保障方面的责任。比如，《经济适用住房管理办法》第二条规定：“经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”

　　在我国，法律所承认的社会保障性住房大致有两种：一是经济适用房，二是廉租房。这两种住房又有区别，后者是完全由财政承担建设责任的，政府只象征性地收取一点租金。而前者则需要通过划拨土地、免收相关费用和基础设施建设费用（由政府承担）来为中低收入者提供优惠。

　　但是，现在的地方政府不愿意在社会保障性住房方面加大投入。一方面，土地价格越来越高，土地出让收益已经成为地方财政中最重要的一部分（在一些地方占到了60%以上）。另一方面，房价越来越高，建造保障性住房的成本与机会成本大大提高。但保障性住房又不能不建。在这种两难的情况下，有关部门和地方政府推出了一种变通的住房保障措施：双限房与经济租用房。

　　双限房与经济适用房的最大区别在于，地方政府不需划拨土地，仍然可以通过出让土地获利，只是压缩了一部分开发商的利润。因此，双限房不过是打了折扣的商品房。但是，开发商愿意主动让出一部分本属于自己的利润吗？倘若开发商不能得到对等的回报，地方政府试图通过完全压缩开发商的利润以使限价房与商品房价格拉开距离的设想，肯定会因遭到开发商的抵触而落空。限价房无疑将走向绝路。在这种情况下，地方政府就可能通过给开发商“自留地”，允许其建设利润率更高的别墅来弥补建造限价房的“损失”——这里所指的损失只不过是开发商少赚的利润而非真正意义上的损失。

　　在双限房政策下，虽然它被冠以保障性住房的名号，但实际上地方政府不仅不需要投入，不需要减少收入，还能继续收取土地出让金及城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。开发商也获得了同样丰厚的回报。我们知道，2004年，国发28号文等国家政策要求停止别墅建设，在国家政策严厉禁止的情况下，别墅的身价无疑也大大提高，在这种情况下，一些房地产商却通过开发限价房换来别墅建设的资格，这自然是开发商求之不得的。

　　不难看出，无论是开发商还是地方政府都能从中获利，这与经济适用房中政府不获利、开发商利润被压缩在3%以内的状况相比，已经发生了实质性的变化。因此，双限房受到建设部和不少地方政府的推崇，一些地方甚至直接用双限房来替代经济适用房，停止了经济适用房的建设。