沈晓杰：靠开发商难以实现住房小康

　　□沈晓杰

　　众所周知，在今天的中国“房改”中，开发商不仅是市场供应的主体，而且也成为房地产和住房产业真正的垄断者和操控者。那么，中国这种以开发商住房供应模式为主体的“房改”，究竟是否能真正地满足了城镇居民提高住房水平和全面小康发展的需要、促进了住房产业及房地产市场的发展、从而真正成为支撑中国经济发展的生力军和健康力量呢？

　　这里首先应该算清的一笔“大账”，就是要不折不扣地实现作为全面小康历史任务中最重要一环的住房小康，中国的房地产市场每年实现“有效销售”的商品住房究竟应该有多少。

　　根据国家的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测，到2010年和2020年，我国的城镇人口将分别达到6.8亿和8.7亿。要达到建设部制定的住房小康标准（在2010年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，2020年提高到35平方米，同时最低收入家庭人均住房建筑面积不得低于20平方米），届时全国城镇存有的总的住房面积，就必须分别达到204亿平方米（2010年）和304.5亿平方米（2020年）。

　　我们已经知道，到2006年底全国城镇居民住房总面积为100.65亿平方米，那么要实现中国城镇居民住房小康的两步走的目标，必须使全国城镇居民住房的总面积在2010年和2020年分别净增103.35亿平方米和203.85亿平方米。

　　从目前情况来看，我们到2010年实现城镇人均住房30平方米建筑面积的小康第一步目标已成为不可能完全的“历史任务”。因为要实现这一目标，算上今年，我们每年平均需建造并销售25亿平方米以上的住房，这相当于一年就要完成“房改”这九年开发商一共销售出去的商品住房。而这对开发商来说无论如何是不可能做到的。

　　所以，为了“全面小康”的目标，我们只能把到2020年中国城镇的《全面建设小康社会居住目标》，由“两步走”并为“一步走”。即把到2020年城镇住房净增203.85亿平方米、实现人均住房建筑面积35平方米住房小康的“终极目标”，分解到今后14年的住房建设和供应中。

　　而要实现城镇居民住房净增203.85亿平方米的目标，还要除去每年在城市大规模改造中所拆迁的住房（拆迁率定为2%）以及由于城乡规划的发展及城区的扩大而由农民转变为市民的“农改非”人口的住房。据估算，这些每年“带房进城”的“新市民”，不超过500万人。在今后14年里，以他们人均“带房”40平方米来计算（这是国家小康标准2020年的农村人均住房目标），每年这500万“带房新市民”会给城市新增加住房面积2亿平方米。由于有很多划入新城区的农民住房立即就会遇到拆迁改造（初步估算为四分之一），所以实际这500万人实际“带入”新城区的住房为1.5亿平方米。全国城镇每年因拆迁改造“损耗”的4亿平方米，减去这增加的1.5亿平方米，每年“非新建住房因素”而实际增减的住房，就应该为负的2.5亿平方米。14年总共减少35亿平方米。只有加上这35亿平方米，到2020年全国城镇的住房才能实现净增203.85亿平方米的目标。

　　因此，在未来的14年中，中国城镇只有总共增加238.85亿建筑平方米的居民住房面积（相当于平均每年需新建17.06亿平方米的居民住房，约为17亿）。但要叫现今主导和操控中国房地产市场的开发商，每年提供并销售出去如此海量的新建城镇居民住房几乎可以肯定是不可能的。

　　根据国家统计局的统计年鉴，在过去5年里，中国房地产市场每年销售的商品住房分别为2.37、2.98、3.38、4.96和5.5（估算）亿平方米建筑面积。这和住房小康建设所必需的每年17亿平方米的任务相比，完成最好的年份也仅达32%。从全国来说，这并不是因为开发商供应不够，而是老百姓买不起，开发商卖不掉。每年数次的从国家发改委和统计局传出来的统计数据都表明，全国商品房的空置面积都在1亿平方米以上。

　　这就充分说明，在开发商操控的房地产市场下，住房问题的主要矛盾不是出在供应上，因为开发商在仅仅提供社会正常需求三分之一还不到的情况下，就出现了大量的新建商品房的空置。中国住房问题的矛盾的主要方面，恰恰出在中国“房改”和房地产市场的实际“主宰者”——开发商特殊利益集团及开发商模式的自身上。

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