叶檀：走过大段弯路 房地产业终于重回正轨

　　叶檀 每经评论员

　　国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的24号文，表示房地产市场大局初定。中国房地产市场将以廉租房与经济适用房满足低收入阶层的住房需求，以商品房满足另一部分人的需求。

　　走了一大段弯路之后，中国房地产业终于重新回到正轨：以抑制交易这样的反投机倒把式的房地产调控手段，终于在代价极大的试错之后，重归保障与市场双格局。

　　今后房地产市场将出现以下局面：低收入者通过政府的廉租房或者廉租房补贴解决住房问题；中低收入人群通过有限产权的经济适用房购买有限产权住房；其他收入人群则通过市场解决住房问题。为避免利益群体的贪婪，24号文对于廉租房与经济适用房的土地资金来源做了交待，尝试用有限产权与资格认定堵住经济适用房的寻租之路，同时第一次明确表示，除了两类企业外，停止非驴非马、大开行政寻租之门的单位集资建房。

　　与以往口惠而实不至地满足住房保障需求不一样，此次政府下决心完成目标，大规模的配套措施即将出台，房地产市场

　　但是，应该清醒地认识到，商品房市场上涨的形势不会变。首先，铁打的土地供给制度没有改变，从土地招拍挂的屡创“地王”，到严厉禁止小产权房，都说明了中国房地产市场的土地核心变得日渐坚硬。土地价格的提高，意味着维护目前商品房市场的整个运作模式不会改变，否则就会产生崩塌现象。事实上，随着保障性住房体制的完善，反而会减小商品房市场涨价的社会压力，放开商品房市场的价格自然在情理之中，预计今后伴随着物业税等政策的出台，房地产市场价格仍然会上涨。

　　贫富各归其位，中产阶层努力上进成为富裕一族，房地产市场面临的高速不过是中国宏观经济的缩影。

　　但贫富是否能够各安其位恐怕还在未定之天。

　　首先，廉租房与经济适用房供应量过小，相对于庞大的低收入人群而言不过是杯水车薪，“十一五”期间拟建廉租住房144.7万套，平均每年28.9万套，年度建设资金需求285亿元；其他低收入家庭的年度租赁补贴资金212亿元，全国廉租住房保障年度资金需求为497亿元。回到现实，我国的低收入家庭估计有1000万户，2006年全年财政收入接近4万亿，区区495亿并不算多，但即便如此，也必须动用中央政府的强制性力量才能保证。

　　其次，我国通货膨胀有恶化趋势，只要通胀预期不变，房地产市场的投资品价值就会凸显，两者成正相关关系，越通胀

　　更严重的是，目前对低收入阶层与廉租房与经济适用房面积的界定过于苛刻———新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内与经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平、建筑面积控制在60平方米左右———有可能使大部分中低收入阶层排除出保障住房之外。

　　如果以为建立了社会保障住房，就可以放任房价上涨，会犯大错。从上面的分析来看，“十一五”期间仅提供144.7万套住房，加上等量的经济适用房，无法马上缓解庞大的需求，而这些需求是无法在五年、十年的长周期内缓慢释放的。北京万人求购经济适用房的场景至今令人触目惊心。除非将廉租房与经济适用房的应用人群大规模扩大至现有购房者的四分之一至三分之一，否则，以目前的供应量无法缓解房价压力。

　　24号文让我们看到了房地产市场矫正的希望。从23号文、18号文到24号文，房地产以市场为名走过了一条超额垄断利润之路，对保障性住房的重视，让我们看到垄断利润反哺社会的一丝光亮。