陈则明：盘活存量土地还要盘活存量房

　　目前有一些居民拥有二套以上住房，目前需要有政策促使这些多余的住房推向市场。而当下的情况是，契税、营业税、印花税、转让所得税等调控政策纷纷出台，制约了这些住房出售。

　　近来，万科、保利、北辰等房地产企业大量买地，与此同时，买地的房地产上市公司的股票都扶摇直上，地产商又一次处于风口浪尖。(据《东方早报》)其实，说这些开发商囤地可能并不确切，买地之后，若干年不建不卖才算囤积。用一个时髦的词，开发商在加紧“土地储备”。

　　开发商大量买地，给出了两个信息。一是政府部门近期大量推出招投标土地，二是开发商看好后期

房价上涨。近年来的调控政策基本可以分为三种类型，紧缩银根，紧缩地根，增加交易税收。在上世纪90年代初，这“三板斧”是相当有效的，当时房地产市场还刚刚起步，任何紧缩政策都会造成巨大的心理效应。但如今这“三板斧”效果正在减弱，房地产市场经过了长足的发展，价格已经主要受供求关系影响。今年初，政府提出增加供给，稳定房价，应该说是遵循市场经济规律的调控措施。

　　政府扩大土地供应是必要的，否则今后几年会出现更严重的供不应求。一级市场受开发商经营策略的影响，并不能直接形成当前的供给，现在要解决的问题是增加当前的供应。许多建议都认为应该促进存量土地形成供给，因为某些城市的存量土地可建面积甚至和目前的所有住房面积相当。

　　但是，存量土地短期内形成商品房供给同样比较困难。

　　一是开发商刻意长期闲置囤积的土地并不多。2004年之前土地出让的成本比较低，闲置项目具有相当大的获利空间，坚持捂地的项目可能有一些。但是，经过2005年以来的调控，有资金和风险承受能力的闲置项目就大量减少。二是烂尾楼也大量减少。在一线城市市中心一般是“钱找项目”，各种基金、投资银行在社会经济和房地产发展的长期利好条件下，热购楼宇，开发商被“套牢”的可能性非常小。三是开发环节的延迟。一般来说，已经出让的存量土地要形成竣工商品房要经过约180个图章审批。正常情况下这个过程要2到3年时间，但开发过程难免有某个环节遇到阻碍。四是动迁的延迟，近年来动迁成本逐年提高，政府为缓解动迁矛盾而控制动迁节奏，使动迁的周期越来越长。五是政府的土地储备，生地出让促使开发商追求经济利益，造成动迁矛盾。把生地开发成熟地出让，这个过程比较漫长。六是根据“双增双减”调整规划，提升城市环境，使原来的可建面积重新规划减少。可见存量土地转入住房供应也不是一件易事。

　　增加住房供给最直接的办法就是盘活存量住房。美国的房地产市场有80%是

二手房交易，新建住房非常少。中国的开发商开发的住房，要满足大部分需求，而在美国只需要满足20%的需求。一个成熟的房地产市场，最重要的标志就是二手房交易的比例占多数。中国目前有一些居民拥有二套以上住房，并且一些投资者是投资房价增值，而不是投资出租。

　　目前需要有政策促使这些多余的住房推向市场。而当下的情况是，

契税、营业税、印花税、转让所得税等等调控政策纷纷出台，制约了这些住房出售。杭州市开征20%转让所得税之时，就是房价涨20%之时。上海市在春节房地产销售价格处于低潮的时候，上家不愿承担这些税赋，市场根本没有二手房供应，房价反弹必然。北京公房还没有完全放开，市场有效的供给只能来自于新建房。而盘活存量，前提就是减税。

　　□陈则明(上海学者)