冯海宁：中国楼市被上市公司绑架

　　冯海宁

　　房地产上市公司纷纷大量囤积土地，北辰实业、金地、保利地产等都有几百上千万平方米土地储备。去年以来，万科地产也改变策略开始囤积土地。建行报告显示：2001年年初至今年5月份，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60％。这成为房价上涨的重要原因。（8月1日《东方早报》）

　　中国楼市正被某种力量悄然“绑架”，至少有三个信号可以证明：一是天价地王屡被刷新，而屡次创纪录的多是这些拥有雄厚资金的上市公司；二是

房价上涨已经把大部分买房人挡在门外，房产市场变成极少数人的“盛宴”；三是很多调控政策被异化成房价的“助推器”，一些地方政府继续从地价、房价快涨中“浑水摸鱼”。

　　值得注意的是，地产上市公司、高收入的买房人和炒房者、一些地方政府，这三种力量已经成为当前调控房价的最大障碍。笔者想重点探讨一下地产上市公司的举动对楼市对房价的影响。

　　从拿地层面来说，现在中小

开发商受到的冲击要远远大于上市公司。中小开发商几乎在所有的土地竞拍现场中消失，所谓的土地竞拍实际变成了少数上市公司的“独角戏”。譬如，去年年底拍卖的北京广渠路36号地块，拼抢的13家地产商都是巨头，上市公司华润置地报出30.5亿元的最高价，是招标底价的1．78倍。

　　地产上市公司为何拿地不含糊？一方面，对于地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量，上市公司拿地给投资者看；另一方面，股市利好和房价持续高涨，为上市公司天价拿地储备了充沛的资金。还有一点是，土地紧缺的现实给了这些上市公司很好的市场预期。

　　但是，地产上市公司在天价拿地后，并没有立即投入开发，而是囤积起来等待增值以实现利益最大化。万科2006年年报显示的土地储备量，保守估计至少可以维持4年以上的开发。其他如金地、保利地产等上市公司手里的土地也相当之多。

　　上市公司囤地对房价的影响不可小视。很显然，上市公司天价拿地决定了其只能开发高档楼盘，而高档楼盘对房屋均价的拉动是显而易见的。同时，包括万科、富力等在内的京沪深穗知名开发商频频接到一些中小开发商抛来的“橄榄枝”，要求转让地块或者合作开发。这充分说明，中小开发商的“速亡”加快了这些上市地产公司的垄断步伐。

　　虽说中国楼市进入寡头时代的迹象越来越明显，政府需要充分利用调节职能让市场多元化，平衡各方利益关系，切忌“把鸡蛋放在一个篮子”。而民众希望看到的是，未来的楼市，是重信誉、有社会责任意识的开发商之间的竞争，而不是演绎成从占有资源发展到垄断资源的地产寡头间哄抬市场的局面。如果没有中小开发商的参与，那是一个失衡的市场，寡头之外的政府和买房人将更加被动与无奈。

　　因此，对于上市公司天价拿地、疯狂囤地等现象，有关部门不能等闲视之，而是要一方面调整土地拍卖价高者竞拍方式，一方面整理存量土地，加强对闲置土地的回收力度，严厉打击囤地、倒地现象。而且，要多出台“配建房”这样的政策，加快保障房、限价房建设速度，以平抑房价来影响囤地者的市场预期，以避免楼市继续被上市公司“绑架”。