叶檀：双轨制造就病态的房地产市场

　　经济人 之叶檀专栏

　　房价的再次飙升让调控政策陷入尴尬境地，最近有关部门再次发出一系列信号，比如强调扩大土地供应，确保各地的保障性住房建设，以及国土资源部斥责地方政府违法违规用地等等，希望这是对房地产病因了解之后的有的放矢之举。

　　政府下调房价有两个方法，增加供给或是抑制需求，由于增加供给不仅需要增加土地供给，尤其是经济适用房与廉租房，可能打乱政府的供地步骤，影响地租收益，并且政府还需要扩大公共交通等配套措施，所以，地方政府更倾向于抑制需求，类似于增加税收、抑制二手房交易，常能收到一呼百应的效果。抑制的效果究竟如何无需多说，今年的房价普涨说明了一切。限制的最大坏处逐渐显形，中国房地产市场逐渐被大型企业独占，房地产降价更难了。

　　由于

房价政治性太强，以至于我们对房地产领域的双轨制熟视无睹，忘记经济规律如同魔咒，必定会让一个远离正常状态的伪市场现出原形。有人愤怒抨击房地产市场弥漫的双轨制文化得到无数人的支持。上世纪80年代的双轨制造成大面积的寻租，造成官员的“批文经济”泛滥，商人的利益得失均在官员笔尖。解决彩电倒卖、批文倒卖的根本方法是让双轨制消失，难道房地产市场有什么不同吗？

　　我们很多时候被愤怒冲昏了头脑，将房地产领域当成一个特殊的领域，强调该行业的特殊性，赋予行政插足市场的特权，固化利益同盟。当然，不同的地区、不同的官员，对于政府与市场的关系理解不同，对于兰州市政府某些官员而言，牛肉面就必须限价，如果他们能够对全国经济发言，他们很有可能把与牛肉面有关的油盐酱醋、牛肉、面粉、煤炭之类价格一路限下去，若非如此，牛肉面限价令就不能起到釜底抽薪的作用。

　　房地产市场同样如此，我们支持政府出台限价房，至于这限价房到底是保障性住房还是商品房则不予深究，但如果是后者，限价实际上成为对于买卖双方产权中的流通交易权的部分剥夺。同时，福利分房时代赤裸裸的寻租被美化，更荒唐的单位集体建房都获得了一片叫好之声，笔者怀揣“恶意”，希望那些提倡单位建房者担任某单位的分房委员会主任，让事实来教训以民意为帜实则损民利以自益的口头革命者。

　　终于有清醒者提出，“公务员住房腐败是最大的腐败”，一些城市借行政新区搬迁之机，大规模配建党政机关人员住房，名义上借用了经济适用房政策。而事实上，不少党政机关人员已享受过“房改”优惠政策。目前单位集资房的内部销售价往往比市场价低1/3。近年来，机关单位集资建房占经济适用房的比例越来越高，有的城市甚至达50%以上。单位集资建房可充当经济适用房，能提高当地经济适用房比例，“改善住房供应结构”，这既符合地方政府加快新城开发的政绩需要，也迎合了地方应对国家楼市调控的需求。另一方面，集资建房者多为垄断型、权力型单位，因为变相延续福利分房，相关单位积极性很高。

　　在一个充分竞争的市场，这种典型以弱势群体为名的双轨式寻租必无容身之地。保障性住房与商品住宅之间的界限不清，给这些寻租者提供了肥沃的生存土壤，这些寻租者与二十几年前手握批文权力的人没有任何区别。如果单位集资建房大面积推广，谁会成为最大的受益群体？

　　另一个例子则是以90平方米小房型来平抑房价。小房型或可收调整房地产市场结构之效，不过，所谓平抑房价则是个假象。从2007年1月至2007年6月期间，北京市共上市纯小

户型居住社区21个，占总体放量的71.4%，

小户型房逐渐成为主流。但这些二代小户型房精心设计，瞄准的是商务、外交、奥运出租等高端人群，提供品牌物业服务，许多楼盘价格在每平方米1万元以上。以小房型抑制价格不过是个账面游戏。

　　所谓双轨制包括以下几个层面：一是房地产产业链条的双轨制，从土地到开发分别隶属于不同的机构；二是住宅供应的双轨制，单位自建房、限价房、经济适用房的界限被混淆，人们以为这是保障房，结果却作为商品房流通，谁获益谁受损一目了然；三是价格双轨制，政府的限价政策把商品房当做了公共产品。

　　如果真正想治疗病态的房地产市场，回过头来彻底杜绝双轨体制，才能找到解决之方，将土地收益全部用于保障型住房的建设。否则，中国的房地产市场将陷入无休无止的寻租—市场—行政—寻租的怪圈。

　　(作者系每日经济新闻首席评论员)