沈晓杰：小产权房政策的选择标准是什么

　　是有利于解决百姓住房难题，还是不“破坏”现有市场“秩序”？—

　　《中国经济周刊》特约撰稿人 沈晓杰

　　自从《中国经济周刊》6月中旬披露了北京“小产权房”热销、房价仅相当于现有房地产市场房价的25%~30%消息后，社会各界对此热论纷纷。一方面，它挑起了长期以来深受高房价压迫而买不起房或改善不了住房条件的普通市民的“驿动的心”；另一方面，它又招来了现有开发商模式下房地产商的竭力反对，建设部也明示“小产权房”违法，并叫停。那么，究竟应该如何看待这种“小产权房”的出现，尤其在提倡“以民为本”的大政策环境下，“小产权房”究竟该给予引导，还是被扼杀，已成为公众关心的热点。

　　“小产权房”的尴尬处境—市民欢迎，政府部门叫停

　　“小产权房”的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，也是高

房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。一个无法否认的事实是，房价这几年是越“调”越高， “房改”九年来，城镇居民通过“房改”所获取的平均住房面积是越来越少，城市中拥有自己住房的家庭也越来越少，住房已成为“新三座大山”之一。

　　住房是人的生存需要，是一种基本的权利；而对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年传承下来的文化传统，有居则安、有产则宁。所以当他们最基本的权益之一—居住福利得不到保障时，各种各样的“创新”就成为必然—很多人甘冒被没收和拆除的“楼财两空”的极大风险，“铤而走险”去买“小产权房”。

　　问题是，面对公众的这种“穷则思变”，政府主管部门究竟应该怎么办？采取“封杀”措施，是不是合适，是不是一个利于百姓住房难题解决和房地产业规范发展的正确选择。

　　政府部门的封杀理由是，“小产权房”破坏了现有的房地产市场“秩序”。但房地产的“现有秩序”是什么?是否合理？谁是“现有秩序”的最大受益者？显然不是广大百姓，而是开发商。而房价仅有周边商品房市场1/3左右的“小产权房”的出现，直接威胁和动摇的就是某些开发商的垄断暴利。而这样的垄断暴利，又成为某些相关政府部门和某些官员进行权力资本寻租的“黑色土壤”。前不久有媒体报道称，华南某地开发商“爆料”：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到另外约40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”而纪检部门公布的一些大案要案也反映，某些官员贪污腐败上百万上千万的，大多都与房地产和土地出让有关。

　　与此相反，“集资建房”、“合资建房”以及“小产权房”，这些百姓在住房上的“穷则思变”的“创新”之举，都有一个最基本的特点，就是它们几乎没有什么权力资本寻租的土壤和条件，它们的开发模式不允许权利寻租，即使有行贿受贿行为也会暴露在大庭广众之下。所以从权力资本寻租的得失上看，那些习惯于“权为‘商’所用、情为’钱’所系、利为‘己’所谋”的某些政府部门的某些官员，在对待开发商的暴利和老百姓的“住房创新”上难免表现出 “爱憎分明”的鲜明立场。

　　“小产权房”去留的最基本选择

　　标准是什么

　　—是对普通百姓有利，还是不 “破坏”“现有秩序”？

　　衡量和判断一项政策正确与否的标准是什么？是它对普通百姓是否有利，还是它是否“破坏”了“现有秩序”？

　　温家宝总理说过，“要把人民群众满意不满意、高兴不高兴作为衡量政绩的根本标准”。这一标准体现的是维护人民群众的最根本的利益。

　　具体到“小产权房”上，封杀还是引导的政策比较和选择中，究竟是让老百姓“买得起房、住得上好房”重要，还是维持一个已经被公认为“新三座大山”的高房价的暴利垄断的房地产市场更为重要？这是在住房政治上执政导向的一个基本的大是大非的问题。

　　胡锦涛主席在中央党校的6.25重要讲话中强调：“党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”。按照这样的政策导向来分析和选择当前的中国房地产市场和住房政策发展方向，是非就再简单不过了。

　　建设部门和各级地方政府，是解决居民住房问题的直接责任人。但 “房改”九年来，一个基本的事实是，买不起或改善不了住房条件的居民已高达七八成左右，中国的房地产市场已经成为仅仅为少数人服务的“官商富市场”，成为百姓的“新三座大山”之一。面对如此结果，某些责任官员应该对公众说一声“对不起”，表达一点问责或自责之心，而不是 “理直气壮”地对高房价逼迫下的民间“思变之举”采取简单粗暴的封杀和打压，也不能只强调这些民间创举的自身缺陷而不帮助其逐步完善规范。

　　在今年的全国“两会”上，建设部有关领导曾提醒个人合资建房的集资“金融风险”问题；此次面对“小产权房”，建设部也以“风险提示”的形式劝阻市民购买。这些举措当然是善意的。但除此之外，人们更希望，政府主管部门能拿出一个“可以取得实效的调控措施”来，出台一个可化解当前中国住房矛盾的解决之道，或是提供一个新的住房模式。

　　政府部门应在

　　“小产权房”等市场创新上有所作为

　　— 如何引导“小产权房”从“合情合理”到“合法合规”

　　“个人合作建房”、“单位集资建房”，以及“小产权房”，都是人们面对现有房地产市场中高房价的一次次无奈选择，或者说是人们的自发“创新”。而且，在明知这些选择或“创新”存在诸多政策风险和市场风险的前提下，如此多的人依然“铤而走险”，这不能不令政府主管部门深思—如何让普通市民买得起与其工资收入水平比价合理的真正的“普通商品房”。

　　政府在住房政策上的“第一要务”，应该是使人民买得起、住得好房。在一些国家，政府不能为公众提供应有的住房福利，是一种行政的不作为，要被诉讼到法院当被告。如在法国就有“可抗辩居住权”，韩国官员也因为高房价引咎辞职。

　　一个“执政为民”的政府部门和官员，对任何一次市场和民间的“新的创举”，都应该从正面进行深深的反思和问责，多进行理性分析，多从普通大众的角度想想“为什么”。

　　市场的“创新”和“变通”并非都是“洪水猛兽”，更不要想方设法“赶尽杀绝”。对执政者来说，“民富则易治、民有产则畏法”，这也是中华历史久远的一种执政文化。新加坡政府之所以能从一个千疮百孔的落后岛国发展成为全球最具竞争力的国家，一个重要的方面就是它把“居者有其屋”视为一项基本的国策，建国伊始就大力建造组屋(相当于中国的

经济适用房)，并使85%的国民以极低的价格就可以享有，使得国民在“乐业”上无后顾之忧。这也从另一个方面提示我们，政府住房政策的核心，就是要“居者有其屋”。对来自民间的住房上的“创举”，政府部门要做的应该是引导而不是“扼杀”；要为其从“合情合理”到“合法合规”、走上制度化的合法渠道提供政府部门应有的作为。

　　比如说，为了使“小产权房”尽早合法化，可以在土地出让和税费上做一些后补性的工作，使其规范合法，而不是一味的没收或拆除。也许，“小产权房”，带给我们的是打破一个被证明是不健康的市场秩序，一个让百姓满意的新的住房市场化模式。

　　讨论“小产权房”的意义和价值就在于，当开发商主导的房地产市场“大产权房”已经成为老百姓望而生畏的“

奢侈品”的时候，当高房价已成为当前城市社会中不和谐因素的时候，“小产权房”的出现，为我们打破旧有的老模式，创造一个符合中国国情和居民生活水平的新模式，提供了一个难得的“参照”。

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