秋风：中国楼市没有市场 何谈市场原教旨主义

　　秋风

　　政府用行政手段调控房价，引来许多赞歌。有作者说，政府就该努力把房价赶进笼子。不过，总是有些学者怀疑政府有没有这种能力，或者是否该这样。于是，这位作者就接着说，楼市急需破除“市场原教旨主义”。

　　听起来大义凛然。但不幸，今日中国的楼市根本就没有市场，扯什么市场原教旨主义。

　　不是说政府卖地、开发商卖房子、消费者买房子，就有了房地产“市场”。如果是这样的话，那上世纪60年代也就有市场了，毕竟，你进了商店，也不可能拿起东西就走，你跟商店也是买卖关系。

　　作为一种制度的市场，是有其一些基本构成要素的，如果不具备，就不能叫做市场。这些基本构成要素就是，平等的交易主体，要素的自由流动，企业的进入自由。

　　如果用这几个标准来衡量，

房地产领域根本就没有市场。首先，作为房地产最基本要素的土地，根本不能自由流动。法律禁止农民盖房子向城市居民出售，也禁止城市居民到农村去买房子。民众要成立个住宅合作社，集资合作建房，政府同样禁止，或者根本不理睬。

　　可以说，在房地产领域，要素不能自由流动，消费者没有最基本的选择自由，对消费者来说，不存在市场。甚至连

开发商也没有选择自由———他们不能向农民直接买地建造房子，因此，开发商也不是生活在市场环境中。

　　想象一下，一个地方的所有开发商只能到政府那里去买地，这跟市场相去不止十万八千里。不论从哪个方面看，房地产行业都没有市场制度。如果非要说这样有市场，那也至少存在双重垄断：第一是政府对房屋建设用地的独家垄断；第二是政府授予房地产开发商垄断城市房屋供应的特权。在这么一个双重垄断格局下，不管是土地与房屋的供需，还是其价格，都必然高度扭曲。

　　所以，房屋价格高，不要怪市场。相反，解决房屋价格高企的唯一出路是把房地产领域还给市场。为此，需要政府放弃对房地产行业的控制，尤其是放弃对土地的垄断。一旦政府做到了这一点，市场机制自然运转起来，必会让房屋价格与人们的支付能力大体相称。

　　实际上，这样一个真正的房地产市场之形成、发育，也根本不需要政府来扶持，因为人们追求收益最大化的天性，自然地就会创造出市场来。近些天来大家议论纷纷的小产权房，就是这样一个市场。城市居民有一定的消费需求，农民们知道了城市居民的这一消费需求。于是，农民就开发出满足城市居民需求的房屋。亚当·斯密所说的“自然的自由”的市场就此出现。

　　如果说房地产领域存在市场，这个小产权房市场才是真正的市场。就好比在计划经济时代，自留地才是真正的市场一样。在这个市场上，买卖双方，农民和市民之间的交易是自愿进行的，这里不存在垄断者，一方不可能把不合理的交易条款强加于另一方。同样，民众自发地成立住宅合作社，

集资建房，也代表了一种市场的力量。

　　那些呐喊着楼市急需破除市场原教旨主义的人士，想来十分关心民众疾苦，所以绝不会反对这个真正的、原教旨的市场的发育。但是，假如这才是真正的房地产市场，那他们所反对的对象，就不可能是市场。你不能说黑板和粉笔是同一个颜色，或者猫跟老鼠是同一种动物。

　　明白这一点，这些关心民众疾苦的人士才能知道自己究竟需要什么。可以设想，如果这些自发的市场力量聚集、扩展，必会发展出相对完整的房地产市场制度。但是，今天，个人组建合作社自愿合作建房的努力，似乎没有得到政府的良性回应，小产权房市场似乎也免不了当年自留地被政府“割尾巴”的命运。真正的市场的发育已经触碰到政府管制的硬壳。这个时候，鼓吹在楼市中破除市场原教旨主义，想说什么？是不是告诉政府把手伸得更长一些，让政府去查禁小产权房，从而全面控制房地产领域？

　　(作者秋风系北京学者)

　　【学者视线之秋风专栏】