叶檀：无需逼问开发成本 小产权房挑明楼市真相

　　叶檀 每经评论员

　　以非法之身在市场热销的小产权房无意间挑开了高房价真相。

　　围绕高房价的无数调控政策与无数争议，似乎只是证明了一点，房价是无法调控的。但这是重重烟雾掩盖下的假相。

　　所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，按现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。许多媒体、部门急人所急，大声呼吁小产权就是没产权，不受法律保护，遭遇纠纷，购房者很可能成为无处声冤的苦主。建设部已提示风险，国土资源部也拆除没收了一些小产权房以儆效尤。

　　难道购买小产权房的人都是不知道保护自己利益的非理性人吗？

　　购买的理由只有一个，便宜。统计显示，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元间，甚至有低至每平米1000元以下的，仅为四环内动辄上万元的

商品房价格的25%至30%，同一地区的小产权房比大产权房价格降低在30%左右。这比政府推出的仅比周边房价下降10%-15%、数量稀少的限价房更具吸引力。对于大多数购房只为自住的中低收入者而言，他们愿意以低价、产权残缺的方式，换回一套体面的住房，过上有尊严的生活。在他们的价值系统中，合适的住房显然比完整的产权更重要。并且，从披露的事实来看，小产权房的交易市场正在形成，合法渠道遭禁，地下交易就会起到替补作用，以双方认可的潜规则贯穿其间。

　　另一方面来看，小产权房价格如此之低，反证了我国的房价不是不能低。

　　据报道，小产权房省去的费用主要是两部分，一是土地出让金，二是各种税费。事实证明，刨去这两块费用，住房价格可以压低70%左右。我们一直争论

房地产商应不应该公布开发成本，没有必要了，小产权房已经让真相大白于天下。

　　对于地价在推高房价中的作用，各利益方从来就没有得出过一致的结论。国土资源部副部长贠小苏去年6月表示，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，结果显示，不论是协议供地方式还是“招拍挂”，地价占房价的比例平均在25%至30%左右。仅隔一月，国研中心宏观部的一份研究报告却显示，2000年到2004年间土地成本上涨50%才是房价上涨的主要动因。

　　税费问题更是如此，房地产税费已成为抑制房价的常用武器，虽然税费大增而房价大涨，但那些信奉房价上涨是因为打压不够的人还在游说税务部门源源不断地出台新的税收政策。我国房地产三级市场上的税收几乎是世界上税负最重的，从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税，税率为3%的契税，税率为5%的营业税(单位和个人转让房屋按“销售不动产”税目计征营业税)，税率为营业税7%的城市维护建设税，税率为3%教育费附加税，税率为0.5‰的印花税。房屋销售所得税：在核定征收方式下的应纳税所得额为房屋转让收入，核定征收率为1%；在查实征收方式下的应纳税所得额为财产转让所得，即转让收入额减除财产原值、合理费用和缴纳相关税费后的余额，税率为20%。现在又按折算计在累进税率为5%-45%的个人所得税中征税。上百项税费的结果必然是房价居高不下。

　　增加土地与房屋供应、少收甚至不收税费，会房价应声急落，这是小产权房告诉我们的事实。

　　对于小产权房应该如何处置？堵不如疏。我们一直在呼吁建造中国的莱维特小镇，满足民众的住房需求，现在，中国的莱维特小镇从民间出现了，政府不如顺势而为，让这些住房尽快合法化。

　　所以好的办法应该是：以更多的楼盘降低房地产的利润空间；以低息畅通的融资渠道尽可能地扩大中低收入购房者的贷款之路；减少低价房的税费，还利于民；阻止国际资本大规模购买房产，缓解供需压力；建立赋权于购房者的质量监管体系，以培育房屋审核质量的独立中介机构，使民众住上安全房；向所有人开放市场，解决小产权房对开发主体的不公平难题。