张巍柏：有效供应不足是房价畸高死结

　　房价依然在调控中“飞得更高”。国家统计局19日公布的5月份“国房景气指数”为103.32，比4月份上升0.67点，同比上升1.45点，这已经是“国房景气指数”连续两个月同比环比双双上升。

　　(见本报昨日B03版)此前，国家发改委和国家统计局的最新数据也显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，创下18个月来的新高。新建商品房价格同比涨幅也创出了6个月来的新高，达到6.6%。其中深圳、北京等城市的新房价格涨幅超过10%。

　　房地产市场在调控中继续走热似乎并不太出人意料，在笔者看来，有效供应增长不上去，

　　事实上，有效供需决定房价这一规律，在房地产市场与电视机市场上，没有什么区别。但这两个市场最大的区别就在于，有效供给是天壤之别。2006年，北京住宅用地供应了1318公顷，增长49.7%，可在2006年北京的商品住宅销售价格仍旧上涨了9.6%，高于上年2.5个百分点。

　　显然，北京房地产市场有效供应不足，那么盖好的房子都跑到哪里去了？据媒体报道，今年1-2月北京商品住宅竣工面积172.2万平米，同期销售127.4万平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，说明未销售的商品住宅增加了44.8万平米。但按统计局公布数据，这两个月商品住宅空置面积却减少了68.2万平米。这一进一出就有113万平米已竣工商品住宅既没有售出又没有空置，就此“消失”了。

　　按照官方对空置房的定义，这些“消失”的住宅包括用于“拆迁还建，统建代建，公共配套建筑，房地产公司自用及周转房”。但据有关人士的分析，这些“消失”的住宅实际上大部分都成为定向内部销售的“特殊商品房”。

　　问题似乎很明朗了，在北京大量存在的国家部委机关、央企、地方国企、学校、事业单位等等，都要在1998年的货币化分房机制改革之后盖“商品房”或者买商品房，房子就是这么“消失”的。

　　那北京有多少这样的住房？这可以根据北京市统计局的数字做些很简单的估算。

　　2005年北京的常住人口就业人数，有753.7万，如果我们把垄断企业和事业单位的人数加起来，保守估计，300万-400万的就业群体是有的。只要北京的政府、国企和事业单位们要给这其中的一半人解决住房问题，这就是一个150万-200万的群体。如果我们再算上离退休人员，这个数字是异常庞大的。保守估计，这些群体要占用北京50%以上的土地，算上超标占用的，达到60%-70%也是可能的。

　　如果我们把北京的军产、央产、乡产、校产、院产等各类住房统称为“国产房”，那么这些住房的上市流通才能真正解决北京住房市场供应不足的问题。北京这一问题，实际上也可以类比到中国几乎每个省会城市和大城市。

　　另外，通常这些“国产房”的产权都极不清晰，有集体产权，有个人产权；有所有权，有未交土地出让金的所有权，还有的仅有使用权；还有因为种种审批原因而没有

　　从总体上看，有效供应不足已成为当前住房保障体系的突出问题。而解决“国产房”的产权问题，为二手房市场创造条件，才是解决有效供应不足的根本所在。

　　□张巍柏(安邦集团研究总部分析师)