任志强：不是谁都可以自称是房地产行业的专家

　　

华远集团总裁任志强(新浪资料图片)

    任志强

　　昨天部里的一位关心房地产业健康发展的领导专门和几个发展商共同讨论与分析了当前市场舆论对房地产业发展的各种评论，并告诫我们，发展商不应过多的评论政策与发展趋势，尤其是房价与贫富的问题，减少可能引起社会和谐的争论，避免成为新闻的焦点和被扭曲意愿的攻击对象。我们从心里感谢这位长辈的教诲，也非常愿意尊听这些意见，但没有我 们的声音，就会消除这些误解吗？我们不说就成了一边倒的错误声音，那么社会的舆论不更被误导吗？

　　果不其然，会后应

中央电视台《新闻会客厅》栏目的邀请，在我办公室做一个电话联线的采访节目。我并不清楚这台节目的本意或导演的安排，但通知我了这期《新闻会客厅》中的主角是国家发改委宏观研究所的研究员王小广。一个几年前曾以研究报告主笔人身份，提出房地产市场投资过热和已出现泡沫并在近期将破裂的结论的人。大约是因为我曾专门批评过这份报告中的许多错误，所以被央视选中我作为对话的一方。但很遗憾因为双方的认知差距太大，并未形成对话。虽然录像之后，央视让我在确认书上签字，认可这段录像央视有权播出，但我却认为这台节目并未实现导演的意图，也许会不幸流产。

　　小广同志不愿意以官员的身份进入会客厅，而愿意以一个对中国房地产业有十年研究历史的专家身份自居，并明确的表示房地产商们不是专家而是与消费者利益对立的利益群体。

　　谁称得上是专家并不是自封的，也不等于凡是进行专业研究工作的研究员就能称得上是专家。专家一是用专业的技术知识、专业的研究办法、独立的能提出研究结果(或预测)的人；二是这个研究的结论与结果能被实践或已发生的事件证明是正确的人；三是这个被证明的结论(或预测)能经得起更长一个时间周期的考验，并被社会认可的人；四是这个结论(或预测)能科学的让更多或所有相信这个结论、按照这个结论(或预测)指导自己的行为并从中获益的人。

　　但很不巧我恰恰是不认为王小广可以是自称为专家的人，他也许是个很认真的研究人员，但却不是个很专业的人员，也不是一个说话负责的研究人员。

　　主持人问我，我是否是个专家，我回答说：“我只能算个很认真并‘善于学习的房地产商’”。尽管我也有并不算低的学历和比王小广多一倍以上年限的研究时间，也兼任了多个名牌大学的客座或兼职教授，同时也作为访问学者在美、英国的多所大学讲过课，但却不敢自认是专家了。但好在企业可以出钱去请社会上的专家们组织起来帮我们做专题的研究，起码我们对不懂的东西和看不清楚的东西可以请国内外的专门研究机构共同完成研究报告，也包括利用我在美国上学、讲学时的一些研究机构。并且我们与国内的各大研究机构、院校、团体、投行都有密切的联系，相互交换信息、资料与研究成果，当然也做专门的独立研究。正因为如此，我自认虽不是专家，却也不是傻瓜，不会被所谓的“专家”所吓倒或误导。

　　主持人问了我理由是什么。我与王小广虽在建设部的座谈会上见过面，但并不熟识，只能用其的报告与网上、媒体上公布的信息来分析。

　　其一、王小广的报告中错误的将中国的商品化房地产投资作为全国的整个房地产业的建设投资是一种误解。中国整个的房地产业的投资中有商品化的投资与非商品化的投资两个部分组成，其中1998—2003年非商品化的竣工面积远远大于商品化的竣工面积。国外机构与普通百姓可以不了解中国的情况，但国家发改委的研究机构和研究人员却不应犯这种严重的错误。

　　其二、王小广的报告中计算

房价收入比时用平均收入，一手房交易平均价格和100平方米的套户面积计算，并以此与国际对比。却不知道收入、房价与套面积在国际计算中都用的是中位数。房价要包括一手房、二手房、自建房、合建房的中位房价，户型面积要按所有存量房屋的面积中位数计算。只有当你的计算取值、计算方式与国际统一时，你才能拿出你的计算结果与国际对比。如果连国际上计算的方式、方法都没有搞清楚，还算是专家吗？

　　其三、王小广几年前就认为中国的房地产泡沫已出现，并要近期破裂，但市场并没有出现这种所谓的泡沫破裂和崩盘。不断出台的宏观调控措施也没有让楼市崩盘。新的“国六条”再次肯定了房地产业的重要支柱产业地位和三个有利于，对房地产的形势给以了肯定。

　　其四、王小广多次认为房价会大跌，但持币待购的消费者却为对“专家”的信任付出了更高的代价。如果一个专家对未来的预测都被事实证明是错误的，却仍坚持自己的错误观点，还拿不出任何可以支持其观点的可靠论据，还能称为是专家吗？

　　今天王小广仍坚持房价应大跌，我不知道政府与消费者有谁信。

　　其五、网上有董藩教授要与其赌房价的说法，原因在于这种误导是对消费者的一种不负责任，也当然是对政府决策机构的不负责任了，毕竟王小广是国家发改委机关的一个研究机构的研究人员。

　　其六、最近在清华大学一场以“宏观经济是否过热”为主题的研讨会上，王小广的发言被多家媒体以发改委机构冠名“认为统计局房价涨幅数据严重低估”。王小广认为“上海、浙江的房价每年至少涨了30%，北京一季度二手房价上涨了30%，一手房价格也上涨了20%。房地产价格不是每年增长8%、9%二是20%”。

　　作为研究人员可以有自己对数据的估计与分析，也可以对统计局的数据提出疑问，但必须拿出调查、统计、计算、推理的可靠依据，而不是当自己的研究与统计局公布的数据相差巨大时不去检查自己的问题，而是凭感觉空说统计局的数据被严重低估了。

　　请问不信国家统计局的数据，难道你另外有一套调查机构的统计数据吗？请问此前王小广做的各种研究报告都用的不是统计局的数据吗？请问现有的研究人员与机构不是用的统计局的数据吗？其它非房价的研究不是用的统计局数据吗？……都不用统计局的数据，各位岂不是没有了讨论与研究的平台与数据基础了吗？

　　2004年之前，曾有经济学家怀疑中国的GDP增长水平被低估了，但这些经济学家会用用电、用料、收入、生产能力、消费、储蓄等等各种其它的相关数据来支撑这种怀疑被低估的理由，并且被普查证明被低估了。但房价的涨幅被低估的理由是什么，仅仅靠感觉是不够的。全国的房价中有涨也有落，供求关系在影响着价格的波动，房价总体处于因压缩供给，需求旺盛和质量普遍大幅度提高情况下的上升之中，但却决没有每年增长20%的情况。国六条也再次对此给以了明确。

　　当然我还能举出许许多多的理由来证明王小广不够专家资格与水平的地方。我认为当今社会每个人都有权利发表自己对问题的看法，我也并不想与王小广去争论研究结论的对与错，对错要让明天的事实来证明，而不是仅靠自己去说。

　　但我却完全不能同意王小广认为房地产商是个利益群体就必然不能代表消费者的利益一说，更不能说因为开发商与消费者有利益的冲突就不了解消费者的需求，这个问题可以说并不是专家们应有的“研究成果”。

　　开发商是一个利益群体是无可争论的，但哪一个行业、服务业不是一个利益群体呢？出租司机能形成利益群体，消费者同样会结成利益群体。但利益群体内部与单个企业之间没有竞争吗？在商业竞争时利益群体之间恰恰因为竞争就打破了群体的利益联系，而逐步将利益向消费者靠拢或一致了。面对行政的政策、金融的政策时，开发商会形成利益群体，但面对竞拍土地、商品销售时就不再是一个铁桶般的利益群体了。他们会为竞拍土地而争个你死我活，也会在商品房销售时你争我夺。前者靠的是价格提高，而后者则是相反要把价格降低。发展商会有价格的攀比现象，比如好的楼盘提升了区域的价值、但更多的是客户的争夺。

　　主持人问我，是否同意专家们说开发商能形成联盟而推高房价。请问，美国的“工人阶级”会首先用反倾销来对抗中国的廉价劳动力的情况下，全国5.9万家开发企业，每家的生产量平均不到市场的0.15%，最大企业的销售不到1%，又分散于不同地区、不同城市，有可能把房价统一炒高吗？中国的钢铁企业联合起来抵制铁矿石涨价如今都没有结果，又怎么可能在房地产业中出现这种联合呢？

　　开发商更清楚客户是上帝，是与开发商的利益密切相关的。尽管有不同的利益诉求，但开发商一定会从客户(消费者)的需求去设计自己的产品，提供优质的服务。如果因为利益上有不同就不顾消费者的需求、不顾消费者的利益去生产产品，那么房子能卖出去吗？请问哪个交易不是在两个不同利益主体之间达成利益追求的一致性后才能达成的？飞机生产商如果不满足消费者的利益需求，能卖出自己的飞机吗？汽车生产商如果不满足消费者的利益与需求能卖出汽车吗？除了垄断性资源和产品之外，有选择与竞争的商品哪个不是供需双方的利益找到了一个共同的平衡点时才能形成交易。商品房是一个有充分竞争与选择权的交易。

　　不排除市场中有不成熟或更私利的开发商，就如同任何行业都有侵害消费者利益的生产商、服务商，但不能因此而否定整个行业。如果华远不是在努力的保护消费者的利益，我们就不会推出担保制度与业权制度了，今年的3月9日全国消费者协会也就不会给华远保护消费者利益的行为发奖了。其码在第一线天天与消费者打交道的开发商更知道应该为这个群体提供什么样的产品与服务，就像菜农最知道自己会种什么菜，自己的地里应种什么菜，市场中需要什么菜。

　　本来还想写些什么，有人来电话告诉我此时中央新闻台“新闻会客厅”节目正在播出有关的内容，看来我也可以停笔了，更多的问题可以从电视中了解到双方各自的观点。

　　正巧今天同时播出了国务院的六条措施，重要的不是这六条措施，而是六条措施前面对市场与行业的判断。细读国务院的文件会发现与王小广的言论是完全不同的。

　　这场争论也许并不会因电视的播出而停止 ，但最终任何争论都会被事实所检验。 （来源：任志强的blog）