细分市场和集中差异化战略

　　房地产企业应当意识到细分的消费市场、拥有固定的客户群、稳健的财务管理与精良的专业素质，才是渡过严冬的不二法门。不同的开发商或以高端住宅、或以不同品级的写字楼、或以中高收入的白领、或以普通工薪层为目标消费群体制定战略，才能有效避免企业之间的恶性竞争。

　　迎合市场与降价自救

　　当前房地产企业要更多地靠销售回笼资金，提供企业现金流，但现阶段销售困难重重。房地产企业应通过对历史客户情况具体分析，结合目前市场行情有针对性地销售。

　　降价自救对部分房地产企业来说是一个非常有效的出路。但要明确何时降价，在何地降价，即使是降价自救也要用得恰当。

　　开拓融资渠道

　　房地产企业目前的融资渠道狭窄，主渠道就是银行，房地产企业要靠新的金融创新来解决现存问题，如发行一些房地产基金。另外，随着银行贷款利率进一步降低，房地产企业可以采取借新还旧的方式优化企业资本结构。但对于高息融资理应保持足够的谨慎态度。

　　政府应充当何种角色

　　地方政府在房地产市场上始终扮演着举足轻重的角色。在当今的形势下，要保持房地产市场稳定健康发展，政府需从以下几方面着手：

　　首先，应着力缓和由房地产行业所激发的社会矛盾。必须采取一切可采取的措施，具体包括：政府的减税力度尚需进一步增强，一些可能的退税措施应尽可能落实；增加低价商品房、保障房的供应；鼓励房产开发企业投入低价商品房、保障房建设；严格规范商品房上市、交易、流通等环节行为；加大打击囤地、囤房的力度，着力减少商品房空置率；严格规范经济适用房、廉租房的投放等。

　　其次，促进房地产行业进行深层次变革。具体可采取的措施包括：鼓励和促进房地产行业整合，对兼并或重组的房地产企业提供可能的政策和金融支持；改革商品房开发许可制度；尽快出台房地产行业标准；变革土地供应策略；减少二级市场交易费用，活跃房地产二级市场。

　　第三,引导媒体做出理性、正确的新闻导向。如对住宅产品进行明确定位,引导民众进行理性房产消费;引导房产商理性经营,积极应对市场变化,合理定价等。

　　事实上，纵观到目前为止各地政府出台的救市政策，均是以维护房地产市场平稳运行为名，行维护当地房价之实。现在仅凭地方政府的力量想彻底挽救房价，实属不易。政府应该何时出台何种宏观调控政策以及宏观政策的调整范围，值得仔细考量。

　　需要关注的是，目前中国正值经济增长模式转换的关键时刻——从依靠出口转向依靠内需，应当充分警惕过去数年一味依赖房地产拉动内需的积弊，从而对房地产市场实施保压适度的政策。

　　地产行业是一个多个利益相关者充分博弈的场所，当前惟一可以确认的是，一些房地产企业的资金链紧张将是行业资源并购整合的天赐良机。2007年的行业竞争集中表现为土地竞争，2008年以及随后的年度，行业竞争将集中表现为资金竞争。当下市场已进入角力期，在僵持后的后期回落调整不可避免，但对中长期而言，房地产市场仍然可保持谨慎乐观。中国楼市的出路是让国内房地产真正成为一个居民消费为主导的市场，一个居民能够买得起房的市场。

　　作者单位：中磊会计师事务所

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