王柏东 裴礼镜/文

　　在过去的近一年时间里，上海房地产业乃至整个中国的房地产行业出现了多空两种截然不同的态度，行业前景扑朔迷离。

　　近一段时间以来，政府刺激房地产市场的政策频繁出台，力度和频率不断加大，其对房地产市场的影响究竟有多大，尚需一番考量。盘点2008年，展望2009年，房地产市场的不确定性不断增强，如何正确认识房地产政策，房地产企业又该如何过冬以及各级政府在其中应当扮演何种角色，值得深思。

　　已出台的房地产相关政策

　　从2008年9月份开始，政府部门的政策方向从以前的踩刹车改为猛加油门，从多方面采取一系列防紧缩的宏观调控政策，相关政策连续出台：

　　——2008年9月16日-12月22日，在短短百日内，中国人民银行连续5次调低人民币贷款基准利率，其中一年期人民币贷款基准利率从7.47%降到5.31%。

　　——2008年10月22日，财政部宣布从2008年11月1日起，调低普通住房的契税，免征印花税，同时降低贷款利率的下限和最低首付款的额度。

　　——2008年10月23日，上海出台14条楼市新政，从契税、营业税、首付款额度等方面降低购房成本和费用。

　　——2008年12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。其主要内容包括:加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。

　　——2008年12月27日，上海市住房保障和房屋管理局等5部门联合发出通知，提出要拓宽保障性住房建设资金筹措渠道、鼓励购买第二套住房并且符合条件的可以办理公积金贷款、确保保障性住房和普通商品住房的土地供应、鼓励金融机构对开发商信贷支持等。

　　政府宏观政策影响几何

　　政府宏观调控政策频繁出台，如何正确把握其对房地产市场的影响呢？应当综合考虑宏观经济发展的趋势、政策出台的目的和实际功能，以及房地产市场本身的状况和基本趋势，从长期和短期两个角度来分析。

　　长期趋势判断

　　从一个较长的时期看,上海房地产市场仍然呈现乐观的发展趋势，原因是:上海经济持续快速发展是最重要的支撑，经济增长会形成持续购买能力;上海的对外开放不断深化为房地产市场带来了强大的外来需求;上海居住条件改善需求有利于房地产业进一步增长;房地产作为一种投资产品，长期而言，相对于股票和其他投资产品能够较好地抵抗通货膨胀。

　　短期影响

　　当前因宏观经济下行趋势明显，欲购房者在房价大幅回调的期待中持币观望；另一方面，房产投资、投机性购房需求受到强烈遏制。当自住和投资需求都被压抑时，就表现为需求大幅下降。

　　因此就短期而言,当政府的宏观政策刺激力度足够时,市场回暖定可预期。而且,目前的减税政策包括增值税的改革以及金融政策适度放宽有利于减轻房地产企业生存压力，但企业间优胜劣汰加速态势并未改变。

　　政府政策调整作用的显现需要实体经济的支撑和市场理性的回归,实体经济的支撑需要能力,市场理性的回归需要信心，而这两者目前来看均为房地产市场所缺少。

　　房地产企业的应对之道

　　一个行业只有在出现动荡之后才会有所调整。正处于漩涡中心的房地产企业该如何应对这次寒冬呢？主要应从以下几个方面着手:

　　资金和成本管控

　　现金流对房地产这个特殊行业更为重要。房地产企业应当加强直接了解和控制企业现金流走势的力度，从而很好地提前预警和调控资金和成本状况。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。