日前，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受采访时，对此前财政部和央行推出的房市新政进行了全面解读。在她看来，任何一次房地产政策的出台，都与宏观经济的走势紧密相关。

　　问：千呼万唤之下，国家层面的房地产救市政策终于出台。

　　秦虹：单纯地把这次政策出台理解为“救市”是有局限的。历来房地产政策都和宏观大局密切相关。过去如此，今天亦如此。

　　问：此次房市新政放宽了金融信贷的限制，减免了部分税费。是否可以理解为，房地产调控已经从过去的“紧”开始向“松”转变？

　　秦虹：应该说是由“从紧”变为“相对宽松”。从政策内容来看，既关注民生，又强调内需，适应了当前宏观形势的变化。

　　另一方面，政策还更多地体现了连续性。第一，强调“首次购房”，这背后的含义是坚持抑制投机行为；第二，政策焦点始终没有脱离“小户型普通商品房”；第三，着重强调“保障房建设”。这些政策导向非常明确，更加关注中低收入家庭和正常、合理的住房消费需求。

　　问：此前多方期望的开发信贷和开发税费并未松动，有观点认为这是“救购房者不救开发商”，您如何理解？

　　秦虹：当前国家保持经济稳定增长的重心是扩大内需，这里包括投资和消费两个部分。在房地产市场层面，中央将重点放在鼓励消费这个环节，政策内容有利于进一步挖掘市场的消费潜力。

　　目前，房企的经营环境和过去不一样，土地、劳动力、原材料等成本都在提高，面对的客户也发生了变化。过去主要是中高收入家庭，但现在市场的购买主体已经是最有消费能力之外的家庭。房企必须面对这个现实，积极调整自身的发展战略才是上策。

　　不能凡事与2007年相比

　　问：但今年的房地产市场形势确实发生了很大的变化，一些城市的房价或成交量下跌幅度远远超出市场预期。

　　秦虹：我认为这里有市场“主动回调”的因素。纵观过去几年房地产市场的发展，2007年是非常态的一年：全国房价普涨，地王现象频出，行业资金异常充裕，供求关系严重失调，人民币升值的预期也导致更多的外资流入，各项指标均达到历史最高水平。过热的市场表现，无论从政策面还是市场本身来看，都是不可持续的。

　　如果将今年的指标和去年相比，自然会得出一个较差的表现，但并不意味市场就真的出现重大危机。今年1至9月，全国商品房成交面积达4万平方米，虽然同比去年下降了15%，但仍比2006年有所增长，这还是建立在一些东部城市成交量下滑30%~50%，个别城市下滑80%的基础上。这充分说明我国房地产市场发展空间依然较大，很多中部地区或中小城市存在更多可挖掘的消费潜力。

　　问：这是否意味着不必对房地产市场未来走势有任何担忧？

　　秦虹：不能简单地这么说，必须注意市场还有一个“被动服从”的因素。可以看到，今年的“金九银十”没有出现，下半年以来的销售走势在持续下滑，这是因为受到更多的外围因素影响。目前国际金融动荡余波未定，资本市场持续低迷，整体经济面临下行的局面，人们的消费信心不足，消费预期不稳定，首当其冲便是压缩住房这一最大的消费。

　　正是在这样“主动调整”加“被动服从”的合力作用下，今年下半年房地产市场萎缩的速度加快，回调的幅度更大，这是必须持续关注的。

　　问：是不是可以这样理解，当前所谓的房地产救市，其实是搭了宏观经济“保增长”的车？

　　秦虹：如果今年我国宏观经济不出现明显下滑的态势，房地产方面需不需要出台短期的刺激政策确实值得商榷。但是长期以来，房地产交易环节的税负过重，无论市场好坏都转嫁到了购房者身上，增加了购房负担，不利于市场流通，必须改革。如今政策减免了部分消费环节的税费，也属于长期制度建设的一个方面。