袁秀明：中国房地产拐点何时来临(2)

　　目前，关于房地产是否出现拐点的讨论不绝于耳。有的说近期不会出现拐点，有的认为拐点已经出现，有的还认为拐点在无限接近。那么情况到底是怎样？

　　笔者认为，不能轻言拐点。所谓拐点，应是房地产市场整体走熊，房地产价格整体呈现下跌之势。但从目前看，中国的房地产市场还不存在整体走熊的特征。近年，一些城市和地区房价上涨太快，远远超出人们的购买力，在调控政策作用下市场自发调整，表现出房价的波动性。同时信贷收紧、禁止外资炒房，提高第二套房首付比例和利率等政策，都一定程度上抑制了炒房现象，销量出现下降以及房价在一定程度上波动，这些都是可以理解的。但这并不意味着拐点已经降临。

　　因为促使房价上涨的动力依然存在，大量的市场需求还没有得到满足，投机炒房机制也没有真正被遏制。近日有报道，中国拥有五套以上住房的“大房主”至少有一两百万人，可见，投资和投机行为并非个别现象。那些前期没有大幅上涨的地方可能还会出现一定幅度上涨。信贷收紧，但投资、投机资金仍大量存在，旺盛的真实性自住需求与投资投机性需求，使供不应求的局面终难缓解，若没有实质性政策出台，房价整体出现下降还很难。

　　当前房地产调控的关键是遏制投机。笔者2007年4月曾公开撰文指出，房地产税收，即物业税对遏制投机炒房、囤房行为至关重要，可以说物业税不出，房价终难下降。更值得关注的是，近日有报道，与成交量下滑相对应，2007年12月北京二手房房源挂牌量在萎缩。2007年12月，北京存量房源发布环比下降了20.5%。可以看出，随着房价波动以及交易量下降，二手房市场不但没有出现抛售现象，上市量反而减少。市场上供不应求或者基本平衡的情况仍未改变，房价近期整体下降还不现实。

　　从理论上解释，房价向下是非常有粘性的。面对需求下降，调整的只能是销量，而不是价格。开发商其实比二手房产拥有者更有积极性去销售房产，因为他们面临较大的资金链压力。而房产拥有者非常不愿意在一个弱势市场卖掉房产。行为经济学告诉我们，人们存在损失规避行为，只要不卖掉房子，就可以充分维持所支付的房子的价值。

　　如今，国家加强了廉租房、经济适用房等保障住房的建设，会增加房地产的供应量，一定程度上会缓解需求压力。这也会使那些囤房、炒房的投资和投机客无较大空间，从而大大减缓投资和投机性需求，缓解供求矛盾。但是，受影响较大的只可能是低端房产，而对高端市场不会产生较大冲击。真正影响市场的恐怕还是物业税的出台。

　　国外对房地产与经济周期关系的研究(美国学者Edward E. Leamer，2007)显示，当房地产价格上涨到一定程度后，交易量达到顶峰，之后交易量呈下降趋势，但此时房价仍会继续上涨，可维持一年时间，这时即使销售量是以前一半的速率，房价仍可转为平稳并维持一年调整期，直至房价整体开始缓慢下降。但总体下降幅度不会非常大，大概每年5%左右，维持5年时间，直至调整到此轮价格的最低位。

　　中国房地产价格调整不一定按此规律。不过，从目前看，北京、上海、深圳等城市2007年10月以来“有价无市”的现象甚为明显。若中国房地产市场销售量一直维持这种下降态势，那么，按上述理论，很可能2008年前三季度，我国房屋销售价格仍会总体维持上升格局，只是上涨速度会减慢，直至2008年第四季度，房价可能走向平稳，并会盘整一段时间，随后开始整体下降。2010年大致是此轮经济周期的转折点，房地产市场调整一般提前经济周期拐点一年时间。与前面理论相符，2008年在有价无市中，房价会继续上涨，其速度会减慢，之后可能盘整，真正的拐点来临或许是2008年以后的事情。

　　(作者单位：中国社科院城市发展与环境研究中心）