地产调控能否走出边调边涨怪圈

　　提高第二套房贷首付比例和利率对于房价的飞涨会不会产生实质性的效果？过去偏重于供给的地产调控有什么问题没有解决？这次调控能解决这些问题吗？

　　正方：不能否定调控

　　顾云昌：边调边涨的根源是“钱松地紧”

　　不能因为房价依然上涨就把之前的调控全盘否定。房价之所以还在上涨，关键原因就是“钱松地紧”。由于社会上的资金和买房人的资金很充裕，但房地产开发的土地供应却相对紧张，这直接决定了房屋的开发量供给不足。今年1到8月份，卖掉的房子是3亿多平米，而竣工面积才是1.4亿多平米，商品房的销售量是当期房屋竣工面积的2倍，供应量明显不足。一方面是需求的持续旺盛，尽管这种需求目前的增长并不过分，和前几年相比也不是最高的，但在供应偏紧的情况下这种需求被加速放大了。另一方面，却是存量房产没有盘活，二手房交易显得不足。现在房地产市场的主要矛盾仍然是供需失衡，供不应求很凸出，加上资金流动性过剩，富人投资的渠道比较单一，致使投资性需求过旺。调控楼市着力点还是应该增加供应量，特别是中小套型房屋的供应量，另外，还应该在调控土地的供应节奏上做文章。

　　易宪容：银行应当承担社会责任

　　国内房地产市场为什么越是

宏观调控

房价则涨得越快，这既与政府房地产政策与发展模式的缺陷有关，与开发商利用房地产市场政策缺陷极力制造市场供求矛盾有关，与房地产市场投资者借助银行金融杠杆涌入市场有关，也与国内商业银行为了其短期利益或单位利益对房价上涨推波助澜有关。可以说，如果不是国内商业银行的金融支持，不是国内商业银行不承担社会责任，国内房地产市场投资炒作是不会这样严重的，不少地方的房价也不会炒得这样高。因此，只要这次房贷紧缩的政策得到有效落实，就能走出“边调控房价边涨”的怪圈。如果央行和银监会下定决心落实政策，把投机清除出市场，房价就能回落，关键在于央行和银监会的决心。-

　　反方：难抑房价上涨

　　李文杰：调控政策已经失去居民的信任

　　决定房价的关键因素供求关系以及购房者的心理预期。房价的过快上涨实际上对购房者产生了一定的心理影响。

　　其实调控政策的出台有其自身的严肃性，但从2004年以来的国八条，国六条等调控政策陆续出台，对市场的影响微乎其微，房价也没有随着调控下跌，反而是不断上涨，实际上这些调控政策已经失去了居民的信任，如今仅仅靠舆论或者政策的宣传，想改变居民的预期恐怕很难达到。

　　黄玺庆：恐慌性需求加剧房价上涨(北京万年花城房地产开发有限公司总经理)

　　新政策抑制需求的目的可能会部分达到，但想通过抑制需求来控制房价，恐怕很难达到。因为即使是个体需求被抑制住了，但众多个体加总的需求，还是大于目前市场上的有效供应量，供需矛盾还是没有解决，房价还是降不了。应该说经过调控，供需失衡关系已经有所缓解，但在这次提高第二套房首付比例和房贷利率抑制需求的强硬措施之前，需求也已经被提前释放了。释放的这种需求实际上带有一种恐慌性，因为好地段的房子越来越少加重了这种恐慌。同时由于调控政策的不断出台，也引起了对将来政策不确定的担忧，因此争抢购买，导致房价上涨，这恐怕也是房价边调控边涨的一个重要原因。要平抑房价，归根结底在于加大土地供应，政府的着力点应该在土地供给，加大保障性住房的土地供应，使得保障性住房成为房地产市场的主流，至于市场上的商品房，则应顺应经济规律自由发展。

　　董藩：调控应该回到正轨

　　调控的正确思路，是要适当的增加供给同时适当地抑制需求。而以往的调控主要是抑制供给，甚至减少了供应，因而促进了市场更紧张的状况。由于有效供应不足，需求又在爆发，因此看到房价不降反升，边调边涨。现在回到了适当增加供应和抑制需求的轨道上来。实际上，地产市场仍然有很多人观望，目前在

股票市场吸引了很多资金的情况下，楼市依然上涨，可想而知，如果在没有观望和没有股市吸引这么多的投资性需求的情况下，房价会上涨得更利害。

　　链接

    提高第二套房首付至4成，将使投资性购房者的财务杠杆从原来的2.33倍降至1.5倍。目前购房者享受八五折的优惠利率，按现行5年期7.83%计，实际执行利率为6.66%。而按新政策，执行利率将提高到8.61%，第二套房的利率提升非常明显，相当于央行按0.27点的力度，加息8.5次，第二套房购买者的年利息支出将提高30%。

　　(本版由本报记者杨纯采写)