依照《物权法》进行公司并购

　　在公司并购中，被并购公司的不动产往往是其资产中的重要部分，而且可能是并购方的并购目的所在。在并购完成前向不动产登记机关申请预告登记，在预告登记后，被并购公司转让不动产必须经过并购方同意，否则其转让行为即不发生物权效力。防止和降低并购活动中的隐性风险。

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　　□中咨律师事务所合伙人　张晓森

　　《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的施行必将对我国的经济活动特别是公司并购产生重大的影响。律师作为并购活动中的重要参与者，应该更密切的关注《物权法》，并以此为依据展开并购活动。

　　为查实并购目标的财产范围提供了依据

　　律师为并购提供法律服务中常常会因为物的归属、转移及权属凭证等产生困惑，理论研究与实践操作均有不同甚至相反的见解、主张与做法，《物权法》中的相关规定为解决此类问题提供了法律依据。

　　首先，《物权法》对不动产物权效力作出了明确规定。根据《物权法》的规定：除非法律另有特别规定，一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；

　　其次，《物权法》对不动产物权归属证明作出了明确规定。根据《物权法》的规定：由登记机构管理的不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　再次，《物权法》对动产物权效力也作出了明确规定。根据《物权法》的规定：除非法律另有特别规定，一般情况下，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力；船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　据此，在尽职调查阶段，律师需要对于被并购公司的不动产核查其权属证书及登记簿。而对于被并购公司的动产不仅需要关注是否在被并购公司控制范围内，而且就其中的重要资产，应当要求提供相关登记资料，以防止被并购公司出现“一物多卖”。

　　另外，《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产将实行统一登记制度。”第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”这表明，我国实行多年的不动产分散登记的制度将趋于统一，而且，有关人员有权进行查询复制，这在客观上有利于律师进行不动产登记的查询工作。根据《物权法》的规定，“登记”是不动产物权设立、变更、转让及消灭的生效要件，因此，律师在公司并购中查验公司不动产物权时需要确定不动产物权是否已经过登记。另外，由于不动产权属证书与不动产登记簿不一致时是以不动产登记簿为准的，故不仅要查看不动产权属证书，而且还应尽可能查看不动产登记簿，以防出现两者内容不一致的情形。至于不动产登记，过去一直处于分散状态，这在客观上也给不动产登记的查询工作造成了障碍。此次颁布的《物权法》中明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产将实行统一登记制度。”“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”这必然将为公司并购前的不动产登记查询验证工作提供便利。

　　至于动产物权的设立和转让，根据《物权法》的规定，除法律另有规定外，以交付为生效要件。因此，在查验被并购公司动产物权时，首先应关注是否已交付至被并购公司方，在查看了有关书面资料(例如库存明细表、买卖合同等)后，有条件的最好能进行现场核对。另外，由于动产中的船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。故而就上述特殊的动产物权之审核，还应进行登记事项的查询。

　　设计并购协议条款并关注履约情况

　　首先，在公司并购特别是资产并购的签约阶段，律师应依据《物权法》中的相关规定设计并购协议中的条款。例如，可以要求被并购方在声明、保证及承诺条款中承诺其对并购所涉及的所有资产享有所有权或使用权，并已进行了真实有效的登记，承诺其资产上未对外设定并购方知晓范围外的用益物权或担保物权；可以按照《物权法》的规定约定资产转让完成的判断标准，并将重大资产的转移或登记事项之完成时间与并购价款的支付时间及违约责任相衔接。

　　其次，律师亦应依据《物权法》中的相关规定关注并购协议的执行情况。以资产并购为例，律师应主要关注不动产及船舶、航空器和机动车等动产何时进行注销登记、变更登记及重新登记等，一般动产何时进行交付，从而帮助并购方最终完成并购。

　　再次，律师可以利用《物权法》中的预告登记制度保护并购方的利益。在公司并购中，被并购公司的不动产(例如房屋、土地等)往往是其资产中的重要部分，而且可能是并购方的并购目的所在。为了确定这些不动产的权属关系，律师常常需要进行产权证书及不动产登记的查验工作，但是，这些工作却无法有效防止被并购公司在查验后进行不动产转让。为了防止被并购公司进行“一物多卖”，并购方可以根据《物权法》第二十条有关 “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 的规定，在并购完成前向不动产登记机关申请预告登记，在预告登记后，被并购公司转让不动产都必须经过并购方同意，否则其转让行为即不发生物权效力。通过上述安排，可以防止和降低并购活动中的隐性风险。但需要注意的是，如果在预告登记后三个月内未完成并购的，预告登记是会失效的。

　　作为律师操作公司并购的重要法律依据，《物权法》即将在我国日益升温的并购活动中发挥出指导性的作用。