大公司时代的价格垄断征兆

　　本报记者 周亚玲 北京报道

　　诸多的 “地王事件”成为今夏业内注目的焦点。万科和金地的东莞土地之争，再次强烈地吸引了诸多媒体的口舌。金地代表愤怒的瞬间可以载入行业发展的图册。让很多局外人兴奋的是强者的对垒和 “春晚”一样，都是老面孔：万科、金地、保利。

　　而在又一起地王事件中，大鳄出现在原本不太具备戏剧元素的城市长沙。三家开发商——北辰和城开组成的联合体、金融街、世纪金源集团的疯狂角逐，足以让本金不充足的中小开发商落寞一段时日。“如果没有强大的资金后盾做支持，你就没有资格坐进土地竞拍的现场。”这样的形容已经适用于现在的每一次土地拍卖。

　　2010年巨人猜想

　　虎杰投资顾问公司首席分析师张寅对参与土地拍卖的几家公司进行了一番统计： “内地企业不过28-32家，港资的也不过6-8家，外资就2-4家了。”

　　张寅认为，2008，2009年集中度会得到更大的提高，2010年更加明显，行业的巨人就会诞生。

　　对于行业的集中化趋势，一家著名证券公司的分析师说： “我日常关注的就四五家公司。当然了，最长线的还是万科。”出于对万科的看好，他还萌生过买万科星园的想法，尽管这是个2000年前的项目，那时的万科还不够强壮。

　　价格风向标

　　国家发改委2007上半年中国房价分析及后期走势预测中特别提及了上市公司，在 “从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米。按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发六七年”。

　　大公司接受采访最喜欢谈的就是攻城掠地。有报道称： “公司(保利)上市一年来最多的公告就是关于竞得土地。截至今年7月30日，公司在短短一年的时间里就公告了15次拿地行动，共斥资113.4亿元，获得土地储备289.8万平米。”“2006年年报 (万科)显示，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中去年新获取项目47个，总占地面积约910万平方米。”

　　而据北京市土地整理储备中心网站数据显示，北京上半年出让土地共33块，供应面积为326万平方米。

　　有意思的是，潘石屹近日在博客里有这么一段话： “中国的法律规定， ‘两年不开发的土地要无偿收回’；而国家宏观调控的政策就说得更严格了， ‘一年不开发的土地要收土地滞纳金’，这是明确的法律和政策。可是从另一方面看，许多房地产公司却标榜他们拥有十年、二十年开发不完的土地，他们拥有的土地储备量高达四五千万平方米。北京市所有的区县，每年的销售量加起来也只有两千万平方米。”

　　土地竞拍成了业内的焦点。在长沙的那次拍卖上，竞价过程只用了近一个小时，地价却翻了近一番。“我认为这块地拍到这个价，发展商已经有一些不理性的成分在里面了。我觉得两地集团都是在争炒深圳的这个盆地效应。”东莞市国土局新闻发言人刘杰在接受媒体采访时说。

　　从市场层面看，在局部，大企业动辄百万平方米大盘的出现，通常都在引领着该区域的价格。北京海淀清河，华润的橡树湾有80万平方米，整个清河预计完成的规划开发面积也不过是300万平方米。在北京石景山，离地铁最近，配套较好的就是中远的大盘远洋山水了。价格已经从最初的4000多元每平米到了16000元的价格。显然成了该区域的价格标杆。

　　有分析人士认为： “在某个区域，如果只有一两家开发商，显然，个体对开发商的议价能力会减弱。”

　　张寅认为： “拿地的企业越来越多都是大牌，开发商对价格的控制能力也越强。市场越好，上涨越快，利润越高，但市场不好，通常有能力降价的也是这些大公司。”

　　反垄断条例

　　行业集中对房价的助涨助跌会更明显，但张寅认为： “大公司大多会比较注重自身品牌，所以会有更多高价优质的产品出现。”深圳英联国际不动产有限公司董事长郭建波认为：“房地产行业产品的创新和质量的门槛并不高。重要的是如何看待行业集中化带来的发展的不平衡。”

　　他认为，在保障性住房建设不完善的情况下，垄断加大了调控的难度。

　　对于保利、华润这样国资背景的地产大鳄，郭建波有自己的看法他说： “央企，地方大企业，上市融资之后，优势日益扩大。央企凭借自身优势，更是加剧了资源分配上的不公。这类公司成了一些地方政府的座上客了。到哪里都成为当地的地价风向标了。”他说， “我的态度是很明确的。” “我认为必须分化这种垄断优势。应该制定反垄断条例了。”应该引导央企，国有地产公司去做保障性住房的开发。”

　　来源：经济观察报网