【导读】国有4大行宣布支持百姓合理购房需求，执行房贷新政。但一位国有银行支行负责人坦言，如果按7折发放房贷，肯定做一单赔一单。

　　央广网财经北京10月10日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，刚过去的十一假期不仅是旅游佳节，也是购物旺季，不少商店都亮出“打折”口号吸引顾客。与此同时，买房贷款打折的消息也让人眼前一亮。

　　在央行[微博]、银监会的通知发布之后，由建行带头，工行、农行等国有4大行都已宣布，支持百姓合理购房需求，执行房贷新政。工行提出，对贷款购买首套自住房的家庭，实行贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　7折利率听上去很诱人，但一位国有银行支行负责人的话也值得注意。他坦言，房贷6.55%的基准利率打7折后是4.585%，现在银行的理财产品大多都在5%以上了，如果银行按7折发放房贷，那肯定做一单赔一单。

　　在外人看来，说这话难免是在为自己所在的行业喊冤叫屈，但客观地观察，他的话是不是也有几分道理呢？对此问题，我们的观点是，房贷新政要量力而行，谨防“既为难了银行，又救不了房企”。

　　七折的利率如果执行，银行果真是在赔本做买卖，银行的盈利果真会受到很大影响吗？中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇[微博]说，银行可能只给一些核心客户打7折。

　　郭田勇：央行明确可以打7折以后，至少给银行更大利率定价空间，因为以前央行没有说打7折的话，商业银行即便想打7折也不能打，而现在可以打7折了。各家商业银行的确可以用这种很优惠的利率贷款，它有定价空间，但这并不意味着所有的客户在银行贷款之后都会享受到七折利率，银行对客户也是区别对待的，因为本身每个客户的风险是有大有小的，按照利率覆盖风险的原则，肯定不能说所有的客户都打七折，比如说它对于核心客户、重点客户，或者说对它的银行理财产品、信用卡贡献比较大的一些客户，可能可以打7折。

　　自从9月30日央行和银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，也就是“央四条”以来，房贷大放水的节奏在逐渐加快。但郭田勇认为，房贷放宽救不了房企。

　　郭田勇：尽管央行也出台了一些被很多观点认为是在救房市政策，但决定房地产市场本身的内因还应当是市场本身。相对于群众的收入水平来说，如果房价偏高的话，简便依靠什么杠杆给一些政策的话，要想彻底把房地产刺激起来，恐怕也是比较难的。央行这个政策对于稳增长，在一定程度内恢复一些居民的购房需求，肯定是有帮助的，但是也不能认为说，有了央行政策以后，未来房价还是会继续增长，房产业还是会呈现井喷态势，如果这么理解的话，恐怕也是有偏颇的。

　　对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，可享受首套房贷款政策，这是这次新政最吸引人的一点。首付最低3成，还可享受最低7折基准利率的优惠。这会实现吗？中国农业银行首席经济学家向松祚[微博]认为，未来房贷利率普遍打7折是不可能实现的。

　　经济之声：目前各家银行迟迟没有公布具体实施细则，未来房贷利率普遍打7折的可能性究竟有多大？

　　向松祚：不可能实现。市场人士特别是房地产市场人士对这个政策的理解其实是有问题的。央行出台这个意见以后，好像大家都觉得银行必须要执行，其实并没有“必须”这两个字，它只是央行对于房地产政策的一个指导意见，或者说一个政策的指引。

　　商业银行对于结清了一套房贷款的二套房是否是30%的首付款，是否利率打7折？这个指导意见里面其实也讲的非常清楚，商业银行要结合自身的风险管理架构、风险管理的政策，必须要结合当地房地产市场的情况，来自主决定这个政策怎么实施。也就是说，可以首付3成，房贷利率可以打7折，但是也可以不这么做。如果银行认为这个房地产项目风险很大，认为未来房价可能下降的幅度比较大，那为什么要打7折？商业银行并没有必须要这么做。

　　有些房地产开发商好像把房地产市场的萎靡，房地产价格放缓都归罪于银行，这其实完全错误。银行本身也是一个企业，它必须要考虑它的风险。而且现在商业银行普遍已经走向风险定价的策略，什么叫风险定价的策略？就是如果银行觉得风险越高，要的利率可能就越高；如果风险很低，那就愿意给很低的利率。

　　房贷利率是否打7折，还是8折还是8.5折，我认为各个地方的情况会不同，一线城市、二线城市、三四线城市会有很大的差别。所以普遍打7折是没有可能性的。

　　经济之声：从银行的角度来看，目前房地产的贷款到底风险有多大？

　　向松祚：客观来讲，现在房地产贷款风险、按揭贷款风险还是非常小的，不过对于一些开发商来说，风险是存在的，特别是中小开发商，应该说信贷风险非常大。原因很简单，过去中小开发商扩张的太多，他们银行贷款的量也非常大，除了银行贷款之外，他们还通过委托贷款、信托贷款，甚至一些第三方融资，吸收了很多债务，这些开发商杠杆率太高，而现在的房地产市场已经很难像前几年那么高速飙涨了，在大势已经开始逆转的条件下，有些中小房地产肯定不可避免地要破产。这些开发商现在希望中央政府出政策，希望央行出政策，帮他们重新救活，但不能把这种政策理解为一个简单的救市，因为最终决定房地产的是整体的供需。如果现在供给已经相对过剩，甚至有些地方严重过剩，需求已经开始放缓，甚至有的当地已经完全释放，靠信贷怎么能救活这个房地产市场呢？

　　央行出台这个通知，我希望开发商，希望我们购房者对于这个政策要有一个非常客观的理解，不要把它简单理解为银行就要大规模开始放水了，现在任何房地产公司都可以生存下去，甚至都可以兴旺发达，这种理解本身是非常错误的。

　　经济之声：银行在开发贷方面可能会更加谨慎一些，那在按揭贷款方面、购房贷款方面，在出了七折这样的底线之后，可能的折扣会是多少？

　　向松祚：结合整个全国市场情况来看，8.5折左右可能是比较合适的，这是第一个判断。第二个判断是，适合这个新政策的贷款户不是特别多，因为很多贷款户的首套房并没有结清。当然这里面也会出现一些变通办法，比如有的人想买二套房，他可以提前把首套房还了，但实际上银行不太愿意买房人把首套房一次性还清，因为这样它就会损失利息的收入，而且在合同上也是不合适的。结合这个情况来看，我认为这个政策对于改善性住房会有一定的帮助，但楼市不会出现井喷式的情况。

　　我觉得房地产的整体行业，特别是开发商，应该更加深刻认识房地产基本面的变化，同时商业银行也要稳定的分析我们房地产基本面的变化，因为任何人都很难改变这种供需的基本面，如果我们现在简单地把这个政策理解为放水，只会使我们已经存在的问题变得更加严重。

　　经济之声：这项政策出台之后，房地产的销量有没有可能会出现一个小幅上涨？

　　向松祚：从全国平均来看，我认为很难出现大幅度的上升，但对于个别地方、个别城市，情况是不同的，因为我们全国的房地产确实差别很大。我认为这个政策出来之后，对于一线城市是比较利好的，但是对于三四线城市，或者对于大多数的二线城市，应该帮助不是很大。为什么一线城市帮助大一点？因为一线城市基础比较好一点，而且大家的购买能力比较强。