徐健

　　近日，“代开发”这个关键词开始在国内房地产市场中迅速蹿红。在依赖土地、资金实力为主要标志的“重资产”开发市场日趋饱和的情况下，国内一些开发商开始另辟蹊径，启动了资金压力较小的“代开发”业务。

　　除了上海中凯、绿城，有消息称，目前国内已有6~7家一线品牌房企正准备进入“代开发”市场，万达或也有意向开辟商业地产“代开发”业务。

　　上海中凯房地产开发管理有限公司执行总裁许仰东在接受《第一财经日报》记者采访时指出，内地房地产开发企业目前大都采用投资、开发合一的“香港模式”，这一模式是以依赖土地资源及资金实力为主要标志的“重资产”开发。以“美国模式”为标志的西方房地产运营大都实施投资、开发分离的模式。

　　据许仰东介绍，目前“代开发”业务的客源主要有三种，一种是在三、四线城市有项目的上海本地中小型房企；第二种是非地产企业转型而来，在三、四线城市有大片地块的实力投资商；另一种则是在三、四线城市有项目，但操盘者水平没能达到投资商要求的企业。“未来的目标客户，还有投资基金。”许仰东认为，“代开发”平台一旦确立，会促进地产基金的快速成长，反过来，地产基金的成长也必将加速“代开发”时代的到来。

　　不过，记者发现，目前“代开发”市场的行业收费标准却不尽相同。据介绍，中凯为投资商提供从前期到交房的整套开发业务，从中收取总投资额约4%~5%的管理费，并斟酌个案进行最多30%的参股；而绿城的收费标准相对较高，根据绿城常务副董事长寿柏年介绍，若是股份合作，利润分配要具体商讨，若是代建开发的，公司收取的管理费用则为销售收入的7%~12%。

　　中房信分析师薛建雄指出，在热点城市房企竞争加剧，以及三、四线城市房地产开发水平提升需求的影响下，“代开发”市场将在未来一段时间形成规模，行业标准也有望系统化。“现在国内的中小城市迫切需要这些品牌企业来提升产品的溢价能力，提高房地产业开发的水平。”他认为，未来，主要有两种类型的企业会加入“代开发”行列，其中一种主要为了与大型房企错位竞争；另一种，则为缓解资金问题。

　　中国房地产测评中心副主任孙斌艺向媒体指出，现阶段来说，开发商之间的合作多以股权协议、合作开发等方式进行，代开发尚不是主流，这主要是因为目前国内相关的法律尚不完善，具体操作上可能会存在一些困难。随着房地产专业化细分程度的提高、相关制度的完善，代开发会成为一种趋势。

　　有业内人士补充，代开发模式若要成功，关键还在于背后需要有基金等资金平台的支持，同时能提供成熟的产品模式、明晰的产品特征。这就意味着“代开发”的模式还需要持续性的升级。

　　无疑，和所有产业一样，未来众多房企蜂拥而入“代开发”市场后，新一轮的优胜劣汰在所难免。薛建雄认为，在“代开发”这条路上，注重产品品质和品牌价值维护的房企将走得更持久。