叶国靖

　　每一个地王的出现，将会给周边的住宅带来多大的升值空间？地王带来的，是短期的兴奋还是长期的利好？

　　据CBN记者了解，在上海长风地王诞生后，周边二手房业主普遍开始跳价，幅度一般在500~1000元/平方米。21世纪不动产上海锐丰普陀南区域经理胡明锋介绍，周边的二手房交投主要以公房房源为主，其均价水平已由地王诞生之前的1.68万元/平方米左右上涨至1.75万元/平方米左右。

　　不过，胡明锋也感到有些担忧：长风区域内买家并未流露出过高兴致，购房预算多以前期市价为准，投资客目前也未大规模借机入市。“金九”前两周，区域二手房成交量较8月下滑约三成。随着地王的开工建设、住宅预售，预计区域二手房价将有所上扬，但这是一个持续、慢热的过程。

　　短期兴奋的地王“邻居”

　　上海中原地产研究咨询部经理龚敏通过研究案例得出的结论亦显示：地价并不能最终决定房价高低，房价主要由市场需求决定。2007年，新加坡仁恒置地以13.01亿拿下上海新江湾城地块，楼面地价高达20000元/平方米，而目前其周边一、二手房的价格仅为25000元/平方米左右，高价拿地遭遇尴尬境地。中长期而言，地王对周边房价的推动并不如想象的那么巨大。

　　日前，中海地产以70.06亿元拿下上海普陀长风地块，22409元/平方米的楼板地价已高于周边绝大多数一、二手楼盘的在售价格。中介易居臣信金沙江路店反馈的信息显示：距离该地块较近的二手楼盘，绿州湖畔花园均价在22000元/平米左右，象源丽都均价在18000~19000元/平方米，而周边老公房均价则在16000元/平方米左右。与该板块一河之隔的长宁区天山路一带，和风丽景、天山河畔花园等二手次新房均价也普遍位于30000元/平方米以下。

　　上个月，华润置地(01109.HK)以35.22亿元将嘉定南翔地块纳入囊中，折合楼板价7000~8000元/平方米，创下嘉定当地区域土地最高单价纪录。粗略估算，开发住宅的盈亏保本点基本需要保持在15000元/平方米。受此利好推动，板块内一手楼盘金地格林世界当月新推公寓均价上涨至16000元/平方米，而同类型公寓之前成交均价仅在13000~14000元/平方米，涨幅接近20%。同时，带动该盘二手房成交的活跃度。市场普遍认为，板块内商品房未来房价还将有上升余地。

　　地王高地价透支未来上涨空间

　　“长风地王的利好因素尚处于概念阶段，因此一、二手房价再次上涨的动力仍显不足。”21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔告诉CBN记者，长风地王过高的土地成本将给后续开发带来压力。目前地王周边并无在建的新房项目、次新房也少，周边次新房楼盘尚不及地王2.24万元/平方米的楼板地价，区域楼市是否能够支撑地王项目预期达4万~5万元/平方米的价格尚存悬疑。

　　他认为，地王周边配套多为待建空地、公房楼群，与成熟高档的居住和商业氛围存在不小差距，整体环境改善尚需时日。在此期间，地王项目可能受到市场调整、周边环境欠佳等因素的制约。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏则表示，近几个月，上海的成交量井喷虽然是刚性需求、改善型置业和投资者追涨的衔接，但是市场确实存在过热迹象。值得警惕的是，上海一些顶级地王地块、在售豪宅的高定价直接透支了未来几年的上涨空间，未来的二手房要想获得较大盈利空间值得怀疑。

　　易居臣信市场研究中心认为，天价地块成交将区域楼市的估值水平整体拉高。由于比较大的价格落差，周边各楼盘将不可避免产生强烈的涨价意愿；但同时，高企的预期报价也将为开发商未来的销售带来困难。开发商必须在产品品质和内涵上花足工夫，毕竟从历年来看，地王楼盘由于成本过高造成滞销以及难以造福周边楼盘的例子并不少见。