编者按：

　　3月3日，广东突然公布了十五条房地产发展的意见，这一“粤15条”也被业内誉为“最彻底”的救市方案。此方案会否有效？以往被称赞由市场调节的广东为何又在此阶段出手救市？中央对此的态度又如何？所有这些因素显然都直接关系到其他省市是否会跟进效仿。

　　“卖完了？”看着售楼小姐一副爱理不理的表情，陈仲林觉得有些不可思议。

　　一个月前，当他出现在这个位于深圳市区楼盘的预约登记台时，他记得这位售楼小姐对他的眼神几乎可以用“仰慕”来形容。在享受“上帝”待遇的同时，陈仲林也相中了一套房子。没想到一个月后，他仅仅是因为开盘第二天才到场，这个号称有300套房子的新盘就已经“售罄”。

　　风向变了吗？

　　猛药

　　“可能吗？一定是开发商搞的把戏。”从走出售楼部的大门，陈仲林就满脑子的阴谋论。一周前他看过深圳的一些二手楼，一些原本单价3万元的房子，降到2万元都无人问津。甚至听说一些负资产的业主宁愿放弃三成首期，只要买家肯接手房贷就可以成交。

　　“日光盘”那可是上辈子的事情了，陈仲林不信邪，决定去其他楼盘看看。

　　“当真的是一夜间变了脸。”一些原本谈好折扣的项目取消了优惠；一些两周前还有“很多选择”的楼盘说他们已经卖完；干脆点就直接说暂时“封盘不卖”。中国的楼市不乏光怪陆离、喜怒哀乐，特别是深圳。但这个变化似乎也来得太快些，陈仲林也觉得自己有些跟不上节奏。

　　事情的变化始自于2009年3月3日，当天广东省政府网公布了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》(简称粤15条)。

　　从公积金上浮10万~20万元、年限延长到30年、直系亲属共享公积金，到港澳台居民在广东境内购房，视同内地居民待遇；从去年买下的土地出让金缴纳时间可延长2年，到鼓励银行向房企放贷、支持境外上市房企发行A股、拓宽融资渠道；从重提购房入户，到增值税分期缴纳。粤15条救市彻底。

　　从鼓励消费到支持房地产企业，虽然此前广州、深圳一再强调不救市。但广东省却突然间把可以出台的政策都一股脑地倒出来，也被业界誉为“救市集大成者”。

　　市场对此的反应是出乎意料的好。

　　除了深圳楼市的瞬间变脸，广州的成交量也在剧增。根据官方网络登记数据的统计显示，在政策出台后的一周内，广州卖出了2400多套住宅，成交量比上月同期增加了一倍多。在“粤15条”出台后的第一个双休日，成交量高达660套，这是去年国庆后的新高。

　　“春节旺丁不旺财，清明前后吃谷种，”这句业内俚语说的是房产销售的波动，通常从春节开始，到清明节前都是房地产淡季。选择在这个时候开盘的项目，要么是迫于无奈，要么就是提前为“5月”旺季作准备。“没想到今年情况这么特殊。”中海的一位销售人员表示，他们位于广州市郊的新盘，一天内卖出263套单位，也创下今年广州的成交纪录。

　　“粤15条”的威力如此强大，这让开发商都有些喜出望外。

　　在《中国经营报》记者的采访过程中，有5家大型开发商表示，政策喜人，正在酝酿提价。

　　火上浇油？

　　救市政策一出，开发商就酝酿提价，这似乎与广东省省长黄华华所说的，“救量不救价”的政策初衷有些背道而驰。

　　“这是一剂猛药，如果不适当加以控制，可能会动摇前期积累的基础。”一位不愿透露姓名的业内人士私下表示。

　　与上海、北京等城市不同，经过去年整整一年的价格调整，广州、深圳的房地产市场已经慢慢渡过难关。销售量近几月一直在稳步提升，在“粤15条”出台前的2月份，广州全市一手住宅交易面积比去年二三月翻了一倍；楼价下调更为严重的深圳，成交量也放大得更快。世联地产的统计数据显示，2月深圳成交面积环比上升接近25%，同比更上涨了5.8倍。

　　在万科2008年财报会上，董事长王石就表示，虽然全国楼市调整尚未结束，但经过2008年的调整，珠三角的房价已处于低位运行，价格与购买力已达到匹配。“珠三角楼市基本触底，进一步下调的空间几乎没有。”王石说。

　　也许正是由于这样的基础，才会让救市政策立竿见影。

　　记者从一位上市房企的营销总监口中也了解到，近几月广、深两地看盘的客户也在稳步增加。虽然依然是观望为主，但购房意愿明显高于去年下半年。而不期而至的“粤15条” 的作用更类似于“导火索”。前期积累下来的那一批犹豫观望客户，被这一政策刺激，这也才有前述楼盘一天内销售近300套的纪录。

　　“短期内还能再有这样的销售成绩？”这位营销总监自己也表示不太可能。尽管如此，他们还是在酝酿小幅度涨价。因为“房地产是买涨不买跌的商品。”他这样解析，小幅度的涨价反而能刺激购房者的热情。“而且乘着政策东风，开发商也比较容易形成默契……如果反映不佳，大不了后期再以折扣的形式降回去。”

　　对于地方政府的救市行为，开发商无疑是举双手赞同，但救市时机的选择他们也是大为不解。为何选择在楼市“回暖”阶段再出手，纯粹为市场而考虑吗？

　　GDP的压力

　　“尽管受到金融危机的冲击，但广东仍然把今年的增长目标定在8.5%。”省长黄华华在全国两会中的这番言论，多少有些中气不足。

　　与浙江的9%~10%、江苏的10%相比，广东今年显得比较保守。实际上在2008年前，广东一直是老大，其GDP平均增幅保持在14%以上，总量连续19年居全国之冠。

　　一场金融海啸让广东感到深深的寒意。“2009年的困难，广东首当其冲。”黄华华也不讳言这场危机。从数据上看，广东的外贸依存度是155%，与全国平均的60%相比高出一大截。而其中美国市场又占据了广东出口总额的40%，所以“美国一感冒，广东就打喷嚏”。从去年11月广东进出口总额10年来首次负增长开始，已经连续下降了4个月，今年1月的数据更是负31%。而且情况在今年内都不可能有所改善，在一份广东省人大的内部资料中，记者看到，政府预计2009年广东进出口总额以及实际利用外资数将双双零增长。

　　三架马车少了一辆，在这种情况下，广东GDP增长的任务必须更依赖于国内消费以及固定投资。而房地产就是当中最重要的一环。在黄华华眼中：房地产业具有很强的先导性、基础性和带动性。

　　“广东去年的GDP中，房地产贡献了10.8%。”一位政府官员私下向记者表示，在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资占据了1/3。“而且房地产投资可以解决大量就业问题。”该官员告诉记者，广东还有46万外来务工人员有待解决就业问题，如果今年房地产投资再缩量，就有近十万建筑工人面临失业。

　　而在政府的内部研究报告中显示，2008年，广东房地产开发投资增幅比上年回落19.4个百分点。而且是从2008年1~7月累计增长29.2%开始，逐月下滑到全年只增长16.8%。平均每个月下降幅度达2.5个百分点，而这种下跌一直延续到今年。按照该内部研究报告的预计，2009年广东房地产企业困难将可能进一步加剧，与之配套的诸如建筑陶瓷、家具、服装、小五金等产业也将受到较大影响。

　　诚如广东省房地产协会会长蔡穗声所说，“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”

　　正因为如此，今年房地产市场成为黄华华口中“全力狠抓”的重点。

　　时机

　　“现在是最好的时机。”一位曾参与拟定“粤15条”救市方案的政府官员向记者表示，他认为，在市场刚开始进行调整时救市，只能是事倍功半。而且在过高的房价下，供需双方会形成观望态势。而在楼市下行一段时间后，在合适价格上救市，供需双方都更容易接受。

　　“而且关键是现在中央对房地产的态度有所转变。”上述人士表示，在业内人士眼中，这一句才是关键。

　　早在2008年8月，富力、星河湾等广东地产企业就成立了一个广东地产商会，并且向省府递交了一份建议。其中很多内容与“粤15条”救市方案非常接近，包括取消二套住房贷款限制、取消限外令以及放松房企银行贷款等等。

　　“当时，我们已经制订了一套救市方案。”上文提到的政府官员向记者表示，但由于中央各部委争议较多，政府的态度难以明确，最后这套方案胎死腹中。虽然后来经济形势继续恶化，但中央的态度依旧模糊，加上其他省市救市方案一再无功而返，省府也就只能采取观望的态度。

　　情况到2008年年底发生了180度的变化，特别是12月国务院发布了《促进房地产市场健康发展措施》，中央明确将救市权力下放地方。不久之后，广东省房协向政府提交了8点建议，其中就有拉动住房消费、延长地价的支付期限等内容。

　　2009年元旦之后，省政府的相关部门召集开发商，对一些可能推出的政策措施征询意见，进行可行性评估。当时广州市国土房管局局长谢晓丹表态：广州市国土房管局将会同相关部门抓紧制定中央房产新政实施细则。“我们当时还以为这只是一次例行公事。”据一位曾参与咨询会的房企负责人回忆，当时并没有讨论购房入户等比较激进的措施。

　　没想到，2月13日广东省十一届人大二次会议上，广东省建设厅提交的《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》中就提出了各种建议，其中有放宽购房入户等政策。

　　三天之后，省建设厅正式向省人大提交了一份房地产救市方案，该救市方案包括多项实质内容。包括购房入户、让港澳台同胞购房享受和内地居民同等的待遇，此外还包括采取措施缓解开发商的资金紧张问题。有关官员向《中国经营报》记者透露，当时建设厅还准备了一份相对温和的救市方案。但在各层次的通气会议后，最后还是使用了这一“最为彻底”的方案。

　　3月3日，广东省人民政府在政府网站上发布了针对房地产市场的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，广东省政府的首次系统救市正式面世。

　　对于广东这次的救市方案，据相关官员透露，中央的回应一直比较正面。

　　在全国人大二次会议上，住房和城乡建设部副部长齐骥一再表示，中央没有新的房地产救市计划，今年的主要任务是落实去年制订的措施。但在问及“粤15条”方案中“全家共享公积金”的内容时，齐骥说：“我们对此的态度是积极的”，并表示，住房和城乡建设部也正在进行类似“公积金使用”的研究。

　　在业界人士看来，此次广东的救市方案获得中央的认同，随后将会有其他省市争相效仿，甚至可能出现更为激进的救市措施。

　　陈仲林决定，他要好好消化一下现在的市场信息。

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