⊙本报记者 吴芳兰

　　2008年8月底，万科大规模推出低至7.3折的降价活动，不少先期购房者感觉“很受伤”。“这仅仅是一个开始，经过连续十年的上涨，房价回调的空间还很大。”上海房地产专家顾海波说。

　　在过去的很长一段时间内，中国房地产市场经历了一个单边上扬、“狂飙突进”、无量空涨的历程。万科降价带来的鲶鱼效应似乎有可能意味着一个转折的开始。在这个转折开始之际，回过头看中国的房地产市场，是什么造就了中国房地产“牛市”呢？毫无疑问，高速推进的城市化运动是一个重要原因，但除此之外，一些“遗留问题”似乎也应该成为不可忽视的因素。

　　对这个问题的反思应该成为中国房地产市场如何对抗、消除“泡沫”的重大参考。一些专家认为，20年来，虽然我国居民的居住环境普遍得到了改善，也拉动了经济，但是因为政策不完善等原因，也造成了房地产市场的混乱。

　　政策规范逐步完善

　　“中国的房地产政策，是先放开再规范，相关税收等配套措施没有及时跟进，让炒家获利丰厚。”顾海波说。

　　1998年，国务院宣布停止住房实物分配的决定。这一年，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划，倡导贷款买房。

　　1999年，中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。至此，住房被真正全面推向市场。2002年2月，住房实物分配在全国停止。各地纷纷出台鼓励购房政策。上海一度出台购房者可获得上海蓝印户口的政策，这一政策直到2002年春天才取消。

　　嗅觉敏锐的民间资本开始行动，2001年媒体上首次出现了温州炒房团的身影。28名房产开发商登上2001年福布斯中国富豪榜。今日的众多富豪正是在这一阶段收获颇丰。

　　进入2002年，房地产市场规范政策才开始出台，其中土地出让制度，以及限外令。

　　2002年7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。此前的土地出让制度成为孳生腐败的温床，上海房地产局主管土地出让10年的副局长殷国元于2006年在退休后“出事”。

　　外资开始在各地扫楼，上海盛捷公寓2006年2月以1亿美元价格被收购，经过改造于一年后出售，外商获得的毛利率高达297%。

　　2007年12月1日，《外商投资产业指导目录》正式实施，明确规定限制外商进入房地产的多个领域，包括：土地连片开发，高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。

　　基本住房保障有待完善

　　“由于没有建立起真正的基本住房保障制度，经济适用房和廉租房难以满足中低收入人群的需求，因此所有人都只能进入房地产市场。”顾海波说。

　　他表示，根据其他国家经验，高收入人群的住房需求主要由市场机制来调节，而中低收入人群却无法完全通过市场来满足基本居住权。因此，从保障中低收入人群基本居住权的角度出发，世界各国政府主要通过干预住房市场和建立住房保障制度予以满足。

　　事实上，1998年出台的《国务院关于深化住房制度的决定》(即23号文)明确规定：在我国推行住房分类供应制度，即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。