“百日剧变”三阶段

　　最近进一步从紧的货币政策，是否意味着房地产行业的资金形势更加严峻？是否会加速房地产行业的“百日剧变”？

　　对这个问题，潘石屹给《当代金融家》记者打了一个形象的比喻：金属材料的拉伸试验“。金属材料在拉伸的过程中，随着拉力的增加，分3个阶段：弹性变性阶段、塑性变性阶段和断裂”，潘石屹解释道。

　　在潘石屹看来，眼下，“百日剧变”正处在“弹性变性”阶段，只要房地产企业能够很理性地主动进行调整，房地产行业就不会受到很大伤害。但如果国内继续实行更严格的货币从紧政策，国际资本市场的次贷危机阴影迟迟不能过去，房地产市场的成交额又不能很快恢复，加之2007年房地产开发商过度花钱购买土地等造成房地产企业资金紧张，那么，“弹性”调整可能就会转变为“塑性变性”，这种调整的标志就是房地产行业受到破坏，企业有些被银行查封，房地产行业失业率提高。这种情况颇具破坏性，如果发生就不能完全恢复。“我们不愿看到这种局面的出现”，潘石屹表示。

　　潘石屹进一步表示：“对于上面的比喻，最糟糕的情况是塑性变性阶段后发生断裂。这就是经济危机。目前的情况还在可以恢复的弹性变性的范围内。”

　　此次剧变的程度有多深？潘石屹认为会“比较深”。至于到底会影响到哪些企业，他觉得是那些在2006年下半年和2007年过分扩张的房地产开发公司。

　　潘石屹认为，房地产业的剧变会对中国的整体经济产生一定影响。如果这次房地产行业不能够及时调整，导致行业规模大幅度萎缩，会带来三方面的影响：第一，房地产行业两极分化。这种分化不在于这些企业规模的大小，而在于其健康与否。第二，地方政府的收入会相应减少。第三，其他与房地产相关行业的就业压力会增加。

　　掀“速动比率”舌战

　　除了百日剧变，潘石屹还在不断的抛出令业界争论的话题。

　　最近，潘石屹的公司同事在认真研究了部分上市房地产公司的财务数据后，列出了万科、首创、保利等一批上市公司的财务指标。研究结果显示，目前世茂的速动比率为0.7，万通为0.6，中粮为0.5，万科0.4，保利则低至0.3。对这些数字，潘石屹指出，目前绝大部分房产公司存在速动比率低于正常值、负债率过高、现金和银行存款少的问题，“速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩的风险考验，”潘石屹如是说。

　　那么房地产企业该如何应对？“冬天到来时，如果你身上没有厚厚的皮毛，皮下没有储存大量脂肪，那么只有两个选择：一是像大雁一样飞到暖和的南方，或者像蛇和青蛙一样在地上挖一个洞钻进去，等待春天来临。”潘石屹的回答颇有禅宗高僧的意味。

　　这是潘石屹在抛出“百日剧变”论才一个多星期后，再度“炮轰”同行。

　　可为什么会想起用“速动比率”这么一个“炮弹”？速动比率及其他指标在当前的大环境下有什么特殊性？难道说以前房地产市场形势好时，开发商的速动比率也一定好吗？速动比率与目前的环境与政策有什么样的关系和相互作用？

　　对这些疑问，潘石屹表示，在经济和金融环境较好时，考察一家房地产公司主要看其净资产值、营业额、土地储备等；但在经济和金融环境不好时，如当前国际上有次贷危机，国内有从紧的货币政策，这时衡量一个房地产公司健康与否的主要指标就是其负债率，以及立即偿还贷款的能力。

　　与此同时，在另外一份报告中，潘石屹列出了上市房地产企业“银行借贷和现金及现金等价物”的表格。数据显示，除SOHO中国等少数企业外，多数房地产公司银行借贷远远高于现金。他曾公开表示，自己也在努力把公司负债率提高上去，因为“我们的负债率现在只有8.5%，非常低。在目前通货膨胀如此严峻的情况下，这么低的负债率实际上是限制了公司潜力的发挥。所以我们制定了一个长远计划，一方面，要将手里的钱花出去，另一方面，就是将负债率提起来，把我们企业的潜力充分发挥出来。”2008年5月26日，SOHO中国以55亿元人民币收购北京东二环内大型商业项目，并命名为“朝阳门SOHO”。朝阳门SOHO是SOHO中国自2007年10月在香港上市以来收购的第三个项目，也是SOHO中国在北京市中心的黄金地段将要开发的另一个重量级项目。“这也是SOHO中国一贯稳健的财务政策的最好体现”，SOHO方面提供的资料称。

　　很多人质疑为何在万科王石抛出“拐点论”时，潘石屹不赞同，而短短半年后他的态度会如此大转弯？他的动机到底是什么？潘石屹表示：“我们总是通过了解市场的信息不断修正自己的观点，在去年年底，对房地产市场有无拐点进行讨论时，根本不知道会发生贝尔斯登的收购事件，也无法预测恒大地产的IPO会搁置。在那个时候我还看到国内有媒体报道，恒大的老板马上要成为中国首富了。但是，中国经济、中国房地产发展的大趋势并没有改变。在未来几个月，调整和变化主要会发生在房地产企业之间，房地产企业之间需要重整，需要调整他们各自的规模。”