楼市上涨又一波会出现吗

　　京沪楼市三月成交回升，价格高位依然延续

　　文/本刊记者 黄罗维

　　文前提要：楼市的价格又涨了，市场出现的异动使得不少投资者对近期房价会否再现“又一波”产生了不小的担忧。不过综合各方面因素分析，目前市场仍将保持高位盘整的态势，而观望期中我们也要留意捕捉其中存在的购房机会。

　　楼市“又一波”成悬疑

　　老吴是位上海人，这两年一直有着一个购房计划，所以近一段时间来他也一直关注着房地产市场的变化情况，不过近期市场出现的一些新变化却让他有些忐忑不安。他说：“3月楼市的成交量出现了明显上升，有很多人都在说市场可能出现‘又一波’上升势头呢！这真把人搞得有点心慌慌的。”应该说老吴的担忧是不无道理，去年5月过后房价出现的快速上升走势可真让他有点措手不及。而现在时间又再次跨入了4月，离5月的时间“敏感点”已经不远了，由此未来市场何去何从无疑成了一个最大的悬念，去年的那一幕是否会再度重演呢？

　　老吴对市场的观察还真是不无道理，近日，上海市房地产交易中心官方网站——网上房地产的数据显示，3月24、25两日的新房成交均超过1000套。上海中原副总经理陈宇珏认为，新房成交量的激增主要有以下两点，近期新增楼盘放量明显，供应的增加客观上给了购房客户更大的选择余地。二是由于近期政策和市场都较平稳，给了客户较大信心，开始逐渐走出观望出手购买，前两个月客户的积累使得三月的成交出现了明显的高潮。根据上海中原对旗下180余家分行的统计结果显示：3月份各家门店看房客户量是2月份的3倍左右，达到每家门店日平均10组。此外，不少分行经理反映近期客户对目标房源下意向的速度也明显加快。上海中原闸北区区域总监程曦表示，2月份时，多数客户看了5套推荐房源后都没有看中的房源，即使有意向也迟迟不愿意下意向金。进入3月后，购房客户目的性较强，平均带看3～4套后就会有中意房源，并且一般1至2日内就会付意向金，成交周期缩短。根据上海中原CTM(三级市场交易)系统数据显示，3月份上海中原整体买卖成交量相比2月份上涨了2倍。

　　而在成交量上升的同时，一些高档优质楼市的成交则更为引人关注。根据佑威房地产研究中心的统计，上海3月前30天均价3万元/平方米以上的高档房源(以下简称高档房)共成交了247套，是2月54套成交量的近5倍。在成交上升的同时，市场上喊涨声开始多了起来，一些媒体甚至认为上海后市可能再度出现暴涨的情况，而在刚刚过去的3月份，上海甚至诞生了平均成交单价8.3万元/平方米的别墅。

　　市场延续高位盘整态势

　　市场似乎又再次出现了“不详”的征兆，由此许多购房者关心的就是，未来市场的走势究竟会是如何呢？综合各方面的分析可以这样认为，未来市场将延续高位盘整的态势。显而易见的是，在各种因素的作用下，市场上行和下行都会遇到阻力，而将维持在原来的台阶上盘整。

　　总体来看，通过上一轮的涨升，京沪等地的房价已经上了一个台阶，而在相关调控政策出台后，价格实际上并未出现明显的“松动”。在上海，尤其是一些高档房源则表现得更为明显，比如像2006年11月上市，在2007年间热销的御翠园六期，总共33栋别墅的平均成交价仅为54597元/平方米。一年半时间之后的，七期就卖到83539元/平方米，涨幅达到53%。万科的兰乔圣菲别墅3月也以47459元/平方米的单价成交13栋别墅，而该案06年8月的开盘价仅为2.6万元/平方米，不到二年就涨了83%。曾经被广受关注的古北豪宅御翠豪庭，以3.5万开盘时被叫天价，却在一个月内连排两批房源，都被抢购一空。该案3月21日推出新一批的174套房源，报价近5万，已成交的48套房源平均价格42392元/平方米。

　　而在北京，购房者普遍感觉房价没有下降，国家发改委和国家统计局公布的最新统计数据也显示，北京新建住房销售价格2月仍以16.5%的涨幅处于70个大中城市中的第五位，且这一涨幅超过了70个大中城市11.8%的平均涨幅。对此，万年投资集团万年长兴置业总经理黄玺庆表示，北京房价并没有下降：“打折仅仅是一种营销手段，并不意味着价格松动。考虑到北京住房的刚性需求，北京房价下降不太可能。”而在广州，由于前期房价拉升太快，目前出现的则是一种理性回归的态势，一位业内人士这样认为：“ 目前房价的调整，是对去年广州平均房价大幅上涨36.2%后的一种理性回归。36.2%的平均涨幅意味着有的区域或楼盘价格甚至可能有50%至80%的上涨幅度，这是一种非理性的上涨。”

　　可以这么说，目前京、沪、穗等地的房价都已经上了一个台阶，而3月成交量的大幅上扬，其实也与近期供应量的增加不无关联。从上海的实际情况来看，根据佑威房地产研究中心的统计，3月供应量环比飙升了125%，而4月更有33个住宅项目推出新房源。而北京的情况同样也是如此，从3月上旬开始，北京楼市新入市项目数量骤然增加，同时北京住宅销售签约量也开始逐步增加。业内普遍认为，北京楼市在经历长达5个月的销售疲软后，市场成交量明显出现回升迹象，3月份部分纯新盘低价入市引发的市场抢购现象，说明北京楼市购买力仍旧非常强劲。

　　不过，虽然楼市3月春风里的“量价齐升”让期待买房人不安，但总体分析来看，在市场继续保持向上发展势头的同时，今年却将难再重演去年的暴涨行情。2007年春节前后楼市交易冷清，房价在春节之后的第二周达到当时的最低点，一些楼盘开始以送装修等形式暗折促销。但进入3月后，随着新盘上市的增多，成交逐渐放量，市场迅速回暖直至热销，等到5月中下旬，房价出现报复性反弹，直至9月底央行和银监会联合发布的房贷新政策出台，市场才渐次趋冷。而现在差不多也是在2008年春节后，楼市成交萎缩到低点，不过戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢对此分析，但眼下的情形与去年不同的是，第二套房按揭贷款首付、利率理论上须从紧从高，贷款首付款比例不得低于40%，同时，政府对中国楼市降温的态度十分明显，从紧的宏调政策不改。在这种情况下，如果市场再度出现类似去年的快速上涨行情，无疑会受到政策面的明显压制。