房产投资进入搏傻时代？

　　高斌

　　上周末去了趟燕郊。由于邻近北京，这个河北小镇的房价近年来也是一路疯涨，短短两年功夫，房价已经翻了一两倍，不论是价格，还是上涨幅度都已远超省会城市石家庄，堪称河北最牛的乡镇。

　　笔者所到之处，尘土飞扬，除了越盖越高的楼房，这里简陋的公共设施和其他中国农村毫无二致。从这里到最近的北京市区，汽车在高速公路上要走一小时左右。

　　但就是这样一个地方，普通住宅的期房售价已经到了每平方米5000元以上甚至更高。售楼员还再三向笔者推销说，燕郊房产具有升值潜力，他所售的楼盘日后将涨到每平方米8000元以上。

　　笔者对

燕郊未来房价的走势不做猜测，也无意评判售楼员的话有多少可信度。但笔者注意到，燕郊的房地产商已经对贷款购买第二套住房者提高了首付比例。也就是说，央行与

银监会于9月27日发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知》已经开始实施。该通知主要精神是，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。

　　当美国的房地产次级债抵押贷款危机爆发后，许多财经观察人士都认为，中国央行也会采取相应措施，以避免可能出现的金融风险。

　　由于中国没有典型的房地产次级抵押贷款市场及其衍生的金融产品来规避风险，因此一旦房地产市场有个风吹草动，整个银行系统都将被拖入因此引发的危机当中，后果不堪设想。在这种情况下，央行大幅度提高首付比例和房贷利率既在意料之中，对防范可能发生的金融风险也十分必要。

　　美国房地产次级抵押贷款市场出现的基础在于，该国房地产价格在长达数年里持续上涨，以至于许多人都把买房当作投资，而不是生活需要；再加上美国经济稳定增长，人们对未来的收入有乐观的预期，因此许多人乐于从贷款利率更高、并呈几何数字增长的次级抵押贷款公司手中贷款。而美国的次级抵押贷款公司也愿意把钱借给“房奴”们投资，因为在一个房价持续上涨的市场，其违约风险几乎可以忽略不计。

　　这一背景与当下中国的房地产市场环境何其相似。由于房价猛涨，贷款买多套住房者大有人在。

　　笔者在燕郊看到的一些楼盘，房子早已卖完，但真正住在那的人并不多。售楼者称，购房者大多是出于投资目的。但在这个生活不便，又缺乏就业机会的乡下小镇，房屋很难出租，其增值保值只能依靠房价上涨来推动。

　　如果以投资为目的的购房者在房地产市场已经占据到一定比例，那么央行此次的房贷新政可谓是一剂猛药。考虑到接下来央行可能继续加息，以及出台几无悬念的物业税，炒房成本将大大增加。如果房价不进一步大涨，投资房地产的收益将明显降低，甚至与投资风险不成比例。

　　而一旦压倒房地产市场的最后一根稻草出现，大批投机资金都将夺路而逃，房价的下跌就不可避免，那些以投资为目的的购房者就会成为最大做空力量。

　　美国的次级抵押贷款市场危机清晰地说明了这一点。由于从去年开始，美国房价开始下跌，“房奴”违约现象大量出现，并最终导致了一场波及全球的金融风波。

　　美国“房奴”们在这场危机中，既是受害者，也是始作俑者，正是他们的疯狂行为将房价不断推高，并最终为自己的不理智“埋单”。

　　在私下里，许多业内人士也对当前如火如荼的房地产市场又爱又怕。一位地产从业人士告诉笔者，在并不算长的中国房地产市场历史中，曾在1997年和2003年出现过两次低谷，因此很多房地产人士担心时间之窗时隔六年之后再次出现。

　　2008年北京奥运会闭幕以后，一些北京房地产项目将会陆续开工，城市拆迁量减少、房屋供应量增大的局面将肯定出现。加之历史上，主办奥运会的城市悉尼、雅典，在奥运会开始的前几年房价都大幅暴涨，但在奥运会结束之后，房价又出现了大幅度下降，加剧了人们的这种担忧。如果北京的房价下降，很可能在全国的房地产市场引发连锁反应。

　　该人士还告诉笔者，当前的房地产市场的投资者和股民心态十分相似。大家都知道，市场调整迟早都要来临，不过没有多少人愿意在调整之前退出，都以“搏傻”的心态来“击鼓传花”。但在这个拥有众多参与者的游戏中，谁又该是最后一位“接棒者”？-

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