预售款已成房价助推剂

　　文/本刊记者 黄罗维

　　过去，预售制度提出的初衷是为了促进房地产市场的发展，但从目前的现实看，市场的环境已经发生了很大变化。在此前房价一波又一波的上涨过程中，预售款反而成了房价不断攀升的助推剂，这就不得不引起市场各方面的警惕。

　　空手道游戏成利润工具

　　有人说当今社会，最难的就是用别人的钱来为自己赚钱，所谓“空手道”的游戏是最高深莫测的，不过这一幕却在房地产市场不断地上演着，原因就在于有着一个预售制度。

　　一位开发商曾这样对记者坦言：“造这个楼盘我们的自有资金肯定是不够的，不过在预售之后就会有不少资金回笼，它们就可以用来补充资本金，这样的话去银行贷款也就没什么问题了。如此滚动开发下去，其实我们资金的利润率还是挺高的。”于是在当前的制度大背景下，源源不断的预售资金就成了为开发商创造利润的核心工具。由此虽然使市场出现了表面的繁荣，而在另一方面却暗中推动了房价的上涨，也成了开发商宁愿滞销也不愿降价的重要原因。

　　一位业内人士向记者透露，在不少的房地产开发企业目前已形成了这样的“资金路线”：“先以自有资金或流动资金贷款，交纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等。项目开工后，建筑单位垫资修建。接着就开始着手预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。”而此前央行的《2004年房地产金融报告》更是将一个“预售比例图”呈现在众人面前，根据国家统计局统计数据，2004年，全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元，其中“定金和预收款”占到总量的43.1%，开发企业自筹资金占到30.3%，银行贷款只占到18.4%。而占总量30.3%的自筹资金中，有占总量21.2%的部分仍来自于销售回款。这两项数据表明，房地产开发资金中的64.3%都是预售带来的。

　　也就是说，目前一个房地产开发项目资金运作的来源是：项目总投资(100%)=资本金(20%)+订金和预付款(50%以上)+建筑企业垫资+银行贷款。只要商品房顺利卖出，开发商就实现用不到项目总投资20%的资金，赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在这过程中，开发项目大部分是运用别人的钱作为成本。其中尤以消费者的资金比例最大。

　　预售制度的异化

　　目前，房地产业所实行的房屋预售制度，主要依据建设部1994年11月出台的《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)，并根据2001年8月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》、2004年7月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》先后两次修正。出台商品房预售制度，本意是推动我国房地产市场发展，进而推动我国经济发展。恐怕有关政策的制定者肯定不会想到，1994年后中国房地产发展会如此迅猛。

　　房屋预售制度之下，开发商可以只用很少的自有资金就启动一个项目，从而推动了房价虚高，这已是不争的事实。 长期以来，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证，开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。因为投入的自有资金少，开发商回笼资金的压力不够大，倾向于“时间换金钱”，将房价越拉越高。一位业内人士说：“在楼市火爆的时候，开发商只要卖出1/10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道，成本收回了，就可以慢慢玩的，房价怎会不越卖越高？”

　　从资金源头遏制房价高涨

　　“过去很长一段时间都可以这么说，房地产开发就是通过预售来融资的。这种形同集资建房的预售运作方式，使得出现了‘电视机多了会跌价，空置商品房超过了警戒线房价也不会下跌’的现象，更不会出现像股市那样的崩盘情况。”

　　正因为凭着商品房预售制度，开发商运用别人的钱滚动开发一个个商品房项目，只要房子能够卖掉一部分就能获利。因此，开发商对商品房空置并不着急。而且一些空置房开发商还可以坐等地段开发成熟后，房子升值再卖出多赚一些钱。 于是，也就出现了当前市场上空置面积和房价同步上升不可思议的独特景象，甚至还出现了开发商囤房不卖的极端性事例。

　　当开发商只能卖现房不能预售期房时，首先是让房地产开发的资金准入门槛大大提高，开发企业只有在自有资本金较为充裕的情况下才敢于进入这一领域。其次由于是现房销售，开发商无法通过预售回款来获取银行贷款来补充自有资金进行滚动开发，这将促使他们合理估算自有资金的利润率，所谓房价逐波上扬的态势将会大大收敛，房地产开发告别“暴利时代”。

　　另外，由于房屋集中在现房阶段销售，以前那种“用别人的钱造房”的模式已经不存在了，开发商只有进行最大限度的现房销售才能实现投资回报，不然自身就会面临极大的资金压力，如果房子卖不出去就只能选择降价，这样空置房面积居高不下的怪现象也就“迎刃而解”了。

　　房地产调控一直以来都是从购房者、银行等层面入手，却忽略了预售款这一资金源头，开发商用购房者的钱造房子，购房者却用自己的钱堆高房价，对预售制度的变革其实已经到了刻不容缓的地步。由此换个角度说，也只有取消预售来对市场旧的资金链条进行一次彻底的斩断，才有可能化解当前市场中存在的方方面面的矛盾，使楼市回到理性有序发展的轨道上来。